Rimodulazione assetto proprietario ed eventuali contratti in essere

[tarino]

Salve a tutti.
Una piccola palazzina bifamiliare è di proprietà al 50% di Alberta e al 50% di Bruno. Alberta è vedova, mentre Bruno (sposato) ha un figlio, Carlo (anch'egli vedovo). Carlo ha due figli, Davide ed Enrico, entrambi maggiorenni e celibi, che vivono ancora con il padre.
In uno degli appartamenti della suddetta palazzina abita Alberta, mentre il secondo è in affitto con regolare contratto di locazione. Il contratto d'affitto (agevolato 3+2) è stato registrato quasi 5 anni fa.
Bruno, Carlo e i figli abitano altrove, sempre nella stessa città, ma con residenze distinte.

Qualche mese fa Alberta passa a miglior vita. Ora:
1. come cambia l'assetto proprietario?
2. come cambiano i contratti di locazione in essere?
3. chi rimane (e ne ha titolo), cosa può decidere di fare dell'intera palazzina?
4. se l'inquilino in affitto fosse interessato a comperare l'appartamento in cui si trova, o addirittura l'intera palazzina, a prescindere dall'aspetto economico ci potrebbero essere potenziali ostacoli alla compravendita, o eventuali iter o tempistiche particolari da considerare e rispettare?

Grazie in anticipo a tutti quelli che vorranno rispondere.

 

[BeppeX88]

1 se sei inquilino non ti interessa
2 i contratti rimangono tali e quali a prima, al limite ti comunicheranno a chi inviare il canone di affitto
3 può lasciare così o vendere, i contratti di affitto seguiranno la loro durata e i loro rinnovi previsti
4 dipende dal contratto di affitto, dicesi prelazione. Se l'immobile non è in vendita, l'inquilino resta in affitto e continua a pagare come se nulla fosse. Bisogna leggere il contratto di affitto stipulato e cosa prevede. In ogni caso ove ci fosse la prelazione, l'inquilino acquista al prezzo deciso dal venditore che potrebbe essere superiore al reale prezzo di mercato

 

[Nemesis]

1. come cambia l'assetto proprietario?

Ad Alberta succedono i suoi eredi. I familiari di Bruno sono totalmente ininfluenti (e avresti potuto evitare la loro elencazione).

2. come cambiano i contratti di locazione in essere?

Gli eredi di Alberta sono co-locatori assieme a Bruno.

3. chi rimane (e ne ha titolo), cosa può decidere di fare dell'intera palazzina?

Continuare così, restando in comunione. Oppure scioglierla. Oppure vendere a terzi (conduttore compreso).

 

[Dimaraz]

Una piccola palazzina bifamiliare è di proprietà al 50% di Alberta e al 50% di Bruno

Esiste rapporto di parentela fra Alberta e Bruno?
Cosa intendi: proprietari ciascuno di una unità abitativa oppure comproprietari di entrambe le abitazioni?

 

[vittorievic]

chi rimane (e ne ha titolo), cosa può decidere di fare dell'intera palazzina?

hai dimenticato sue dettagli importanti:
a) la proprietà è indistinta? Cioè entrambi gli appartamenti sono in comproprietà al 50% oppure, essendo appartamenti gemelli siamesi, ognuno è proprietario del proprio appartamento?
b) che rapporto di parentela c'è tra Alberta e Bruno?
Se non c'é alcun rapporto e non c'é testamento i parenti entro il sesto grado si preoccuperanno di fare la successione e di accettare l'eredità.
Se invece probabilmente Alberta e Bruno sono fratello/sorella allora le situazioni sono diverse ma concatenate.
- Alberta coniugata in comunione/separazione dei beni, senza figli, rimane vedova, in assenza di testamento: 2/3 del patrimonio del marito ad Alberta ed 1/3 da dividere in parti uguali tra i fratelli/sorelle del marito morto.
- Alberta vedova, senza figli, senza ascendenti, muore senza fare testamento: tutto il patrimonio va all'unico fratello.

 

[tarino]

Quello che posso aggiungere alla discussione è:
a. Alberta e Bruno erano rispettivamente sorella e fratello;
b. Alberta, quando in vita, era rimasta sola, senza figli né marito;
c. Non sono a conoscenza dell'esistenza di alcun testamento scritto da Alberta;
d. Quando Alberta ancora in vita, la palazzina intera era di proprietà al 50% sua e al 50% di Bruno (quindi comproprietari alla pari dell'intero fabbricato);
e. metà del canone d'affitto veniva pagato a lei, metà a suo fratello;
f. Alberta e Bruno non hanno più parenti ascendenti.

Detto tutto questo, e nell'ipotesi di mancanza di testamento da parte di Alberta, mi pare di capire che tutto il fabbricato diventi di proprietà di Bruno. Questo avviene da subito, oppure dopo un certo tempo e/o un certo iter legale?

 

[Nemesis]

mi pare di capire che tutto il fabbricato diventi di proprietà di Bruno

Sì. All'eredità di Alberta (tutto il suo patrimonio) è chiamato il fratello.

Questo avviene da subito, oppure dopo un certo tempo e/o un certo iter legale?

Il fratello diverrà erede con l'accettazione dell'eredità.

 

[tarino]

Quindi, tecnicamente, fintanto che Bruno non accetterà l'eredità lasciatagli dalla sorella, non può essere predisposta nessuna azione relativa alla parte di patrimonio che era prima di Alberta. Ad esempio, fino a quando Bruno non accetterà la sua eredità, il contratto di locazione non potrà essere cambiato, né l'intera palazzina o una delle due u.i. che la compongono potrà essere venduta.

Capisco bene?

 

[vittorievic]

fintanto che Bruno non accetterà l'eredità

si ma attenzione la accettazione della eredità può essere tacita, espressa e con beneficio di inventario.

 

[Nemesis]

fino a quando Bruno non accetterà la sua eredità, il contratto di locazione non potrà essere cambiato

Premesso che l'eredità si può accettare anche tacitamente, e se come sembra Bruno non ha intenzione di rinunciare, la variazione della "parte locatrice" da comunicare anche all'Agenzia delle Entrate può essere effettuata subito.

né l'intera palazzina o una delle due u.i. che la compongono potrà essere venduta.

Occorre presentare la dichiarazione di successione. La vendita di beni ereditari costituisce accettazione tacita e il notaio dovrà provvedere alla sua trascrizione (dell'accettazione tacita dell'eredità), oltre ovviamente alla trascrizione del contratto di compravendita.