Rifiuto rogito per problemi col mutuo...

[ringo]

Salve a tutti!
Dopo otto mesi di burocrazia e capricci da parte dei venditori,sarei in procinto di stipulare il rogito dell'immobile che già avevo citato su questo forum nel mese di maggio per altri problemi.
Per l'acquisto e la ristrutturazione ho chiesto un mutuo regionale(Sardegna)e pochi giorni fa è arrivato il nullaosta.E qui viene il bello...
Punto 1:La concessione di questo mutuo,per la banca che lo eroga comporta di fare prima il contratto di mutuo per il consolidamento dell'ipoteca in presenza dei venditori,e successivamente(circa 20 gg dopo) la compravendita. Questa procedura però non piace ai venditori,che hanno proposto la rinuncia al proseguo della procedura.E' qui vorrei il vostro prezioso consiglio
Se per il notaio e la banca l'unica soluzione per chiudere il tutto è solo questa,e i venditori si rifiutassero di concludere,come posso tutelarmi avendo in mano un preliminare(non trascritto) che scade il 31 dicembre?
Sperando di non aver fatto confusione nello spiegarmi..
Un affettuoso saluto

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Temo che il venditore possa eccepire ed opporsi. La condizione andava prevista nel contratto preliminare. Nel merito trasmetto un mio articolo redatto per il "Giornale di Brescia." troverà degli spunti

Mutuo , particolari da conoscere : L’ erogazione può restare congelata fino al consolidamento dell’ipoteca . Il primo contraente non si libera con l’ accollo al terzo. L’ accollo non è più conveniente rispetto alla nuova stipula.

Il mutuo, in breve, è un contratto con il quale una parte, detta mutuante (di solito una banca), presta una determinata quantità di denaro al “ mutuatario” che si impegna a rimborsare la somma ricevuta per acquistare una casa secondo una scaletta stabilita in “un piano di ammortamento “ composto dall’elencazione delle rate periodicamente scadenti ad intervalli precisi , composte da una somma capitale ed una somma interessi. Il contratto di mutuo inoltre conterrà clausole circa le modalità di erogazione , la determinazione delle commissioni , il tasso di interesse concordato , le condizioni per l’ estinzione anticipata, l’obbligo di mantenimento delle garanzie, le conseguenze per inadempimenti quali ritardi o omessi pagamenti .

I contratti di mutuo sono generalmente predisposti dalle banche; Non sempre alla stipulazione del mutuo segue l’immediata erogazione del denaro al venditore ; a volte le banche trattengono la somma fino al momento della effettiva acquisizione della garanzia ipotecaria , in sostanza anche per una quindicina di giorni dopo la stipula. Il punto è di notevole importanza in quanto, spesso, il mutuatario ha necessità di disporre del denaro subito al momento del rogito per saldare il venditore . Il rimedio consiste nell'ottenere dalla banca un pre-finanziamento che copra il periodo intercorrente tra la stipulazione del mutuo e il tempo necessario per il consolidamento della garanzia; Dall’atto del consolidamento inizia a decorrere il mutuo vero e proprio

Può darsi che il compratore-mutuatario dopo qualche anno debba rivendere l'immobile acquistato ed oggetto di ipoteca volontaria (p.es. causa trasferimento di residenza, aumento dei componenti della famiglia con necessità di una casa più grande, ecc.); in tal caso può concordare di accollare , in conto prezzo, al futuro nuovo acquirente dell'immobile la parte del mutuo che gli resta da pagare.

Verificandosi tale eventualità corre l ’obbligo di ricordare che l'accollo non è "liberatorio", ma "cumulativo": ciò significa che, effettuato l'accollo del residuo mutuo, la banca non cambia debitore, ma ne acquisisce uno in più; per cui, se il nuovo acquirente per caso non riuscisse a pagare le rate , la banca potrà ancora avanzare pretese nei confronti dell'originario mutuatario. Per questi motivi si deve preferire che venditore estingua il proprio mutuo, mentre l'acquirente ne contragga uno nuovo in proprio. Ovviamente la solidarietà verrebbe meno se la banca con apposita dichiarazione liberasse il mutuatario che ha acceso per primo il mutuo accettando che solo il secondo resti debitore.

Va sfatata la “leggenda metropolitana” secondo la quale sia più conveniente accollarsi un mutuo che stipularne uno nuovo , leggenda basata sull’errata convinzione che avendo il venditore già pagato gran parte degli interessi nei primi anni , restino da pagare principalmente quote di capitale. In verità intervenire nel pagamento durante la vita del mutuo corrisponde esattamente ad iniziare un nuovo mutuo di importo e durata uguali a quelli residui del finanziamento in essere.

Consideriamo per esempio un mutuo ventennale a tasso fisso del 5% di 100.000 Euro, rata mensile di 659,96 Euro. Ipotizziamo di accollarlo dopo 8 anni; l ‘acquirente che subentrasse si ritroverebbe un debito in linea capitale di Euro 71.355, da rimborsare nei restanti 12 anni. Se costui contrasse un nuovo mutuo pari ad Euro 71.355 al 5% con durata di 12 anni, si scoprirebbe che la rata ammonterebbe sempre a. 659,9 euro. In sostanza i due piani di ammortamento sono perfettamente sovrapponibili.

 

[ringo]

Grazie per l'articolo,che illumina senz'altro la situazione,ma ai venditori cosa cambia se la banca vuole stipulare prima il contratto di mutuo? I soldi li incasserebbero 15-20 gg dopo,e non credo che ciò cambierebbe loro la vita.D'altronde dall'inizio della trattativa ad ora mi sono occupato io di sbrigare tutte le pratiche,anche quelle che riguardavano loro. Visto che sono delle persone anziane ho voluto dare una mano per facilitare le cose e ridurre i tempi. E questi sono i ringraziamenti....Se le cose non cambiano vorrà dire che consulterò un legale.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Quel che dice Lei è di buon senso, ma temo che non lo possa imporre alla controparte che si impunti . ( fà bene a sentire il parere di un legale). Faccia sapere anche a noi cosa le dice in modo che la sua esperienza vada a beneficio dei partecipanti a questo forum. grazie

 

[ringo]

Ciao Ennio,contraccambiando la tua gentilezza ti informo che la trattativa della compravendita è andata a buon fine senza bisogno di rivolgermi ad un legale.
Cordiali saluti
Ringo