Ricostruire tabella millesimale incompleta

[Aidualc]

Buongiorno a tutti!

Quesito da amministratore di condominio o da tecnico che predispone i millesimi.

Abbiamo un complesso commerciale con unico proprietario (ditta) così composto:
- Piano terra 2 negozi, uno grande e uno piccolo
- Primo piano 2 uffici (uno 4,5 e uno 4 vani, metrature quasi uguali)
- Piano interrato 2 depositi quasi uguali

Il titolare della ditta è deceduto pochi giorni fa e stiamo cercando di risalire a tutto, era lui che si occupava delle spese comuni.

Anni addietro aveva predisposto i millesimi per ripartire le spese di:
- Giardinaggio / luci del porticato (spese generali)
- Luce scale
- Ascensore

Ho la tabella completa (ma con quote tutte sballate, gli scantinati maggiori dei negozi, i 2 negozi benchè uno sia una volta e mezzo l’altro con gli stessi millesimi…).
Da quanto mi ha riferito la sua commercialista poi questi millesimi sono stati variati e infatti negli ultimi anni c’è un altro schema di riferimento.
Allego immagine.

Abbiamo bisogno di ricostruire lo schema perché stiamo affittando l’ufficio di 4 vani e dobbiamo inserire la dicitura in contratto, mentre il resto è già affittato.

La tabella spese generali siamo riusciti a ricostruirla, ma il negozio grande è escluso da spese di scale e ascensore, perché non vi si affaccia. In realtà una porta sulla tromba delle scale comuni c’era ma è stata murata, penso per accordi contrattuali fra il proprietario e gli inquilini (loro sono lì da + anni, mentre il resto dei locali li ho affittati io nell’ultimo anno). In ogni caso il negozio grande non paga scale né ascensore.

Come fare a risalire ai millesimi giusti? C’è un calcolo da fare a partire dalla metratura dei locali, o dalle rendite?
Avete consigli?
Ringrazio in anticipo chi potrà dare dritte.

 

[vittorievic]

secondo me dovete rivolgervi ad un professionista per il rifacimento delle tabelle millesimali di proprietà, tabelle millesimali scale (e ascensore). Ma prima dovrete sistemare la conformità urbanistica e, successivamente, catastale. Se no fate delle tabelle millesimali viziate all'orine.

il negozio grande è escluso da spese di scale e ascensore, perché non vi si affaccia. In realtà una porta sulla tromba delle scale comuni c’era ma è stata murata,

le scale sono di proprietà comuni, articolo 1117 del codice civile.

 

[vittorievic]

C’è un calcolo da fare a partire dalla metratura dei locali, o dalle rendite?
Avete consigli?

premesso che le tabelle millesimali sono un modo per esprimere il valore delle unità immobiliari che compongono l'edificio condominiale.
Di solito si parte dalla superficie calpestabile delle unità immobiliari, se queste hanno la stessa altezza progettuale definitiva si usa solo quella, altrimenti se le altezze sono diverse bisogna considerare i volumi.
Superficie o volume vengono moltiplicati in sequenza da dei coefficienti che valutano ciascuna unità immobiliare sotto diversi aspetti significativi:
a) Coefficiente di Funzionalità Globale (appartamenti, negozi, uffici, magazzini, cantine, soffitte, terrazze, posti auto ecc...)
b) Coefficiente di utilizzazione dei vani (camere come salotti,letto,studio; ambienti accessori come cucine, bagni, ripostigli; corridoi e disimpegni; cantine e soffitte; Balconi aggettanti o a castello; terrazze a livello; giardini ecc..
c) coefficiente di piano, con ascensore o senza ascensore
d) coefficiente di orientamento delle pareti
e) coefficiente di prospetto
f) coefficiente di luminosità
Il problema è che ogni professionista usa valutazioni personali per la attribuzione dei valori dei coefficienti di ogni aspetto considerato, alcuni non considerano tutti gli aspetti elencati (vedute panoramiche di pregio) pertanto incarico affidato a 5 professionisti = 5 tabelle millesimali differenti.
La cosa buffa è che la approvazione delle tabelle millesimali di un edificio, siccome queste descrivono il valore delle singole unità immobiliari rispetto all'intero condominio , è sufficiente l'approvazione della maggioranza dei presenti che detengano 500/1000 (Cassazione a Sezioni Unite n. 18477/2010).
Comunque se il proprietario è una persona sola non c'è condominio.

 

[Aidualc]

Grazie della spiegazione, vedo che il calcolo è molto complesso.

Ho già contattato il geometra di fiducia del proprietario, è lui che mi ha girato le tabelle vecchie che sono palesemente errate.
Inoltre la tabella che ho inserito come seconda è stata presa di riferimento negli ultimi contratti, quindi gli inquilini di negozio piccolo, interrato e ufficio pagano le spese comuni secondo quello schema, che è riportato nei relativi contratti di locazione.

Visto che mancano solo pochi dati mi chiedevo se ci fosse un coefficiente utile per ricavare i dati mancanti dai dati che abbiamo.

Per es per la tabella spese generali sommando i valori si arrivava a un totale di 802,51, quindi l'ufficio mancante ha 197,49 millesimi.

Nelle altre due colonne avremo lo stesso ragionamento, quindi l'ufficio sui 199 / 201 millesimi.

 

[vittorievic]

vedo che il calcolo è molto complesso.

non più di tanto.
Ho visto le tabelle postate : le seconde mi lasciano perplesso perché le tabelle millesimali si chiamano così perché il totale dei valori rappresentati dovrebbe portare a 1000.
Secondo me è sbagliato per quanto già spiegato precedentemente esonerare dalle spese di gestione dell'ascensore un negozio, a meno che l'ascensore sia stato installato posteriormente alla costruzione dell'edificio. In tal caso, siccome l'ascensore sarebbe considerato una innovazione ad utilizzo separato, la costruzione e quindi la manutenzione viene fatta solo tra coloro che partecipano ed utilizzano l'ascensore. Se l'ascensore è nato con il palazzo le spese di manutenzione sono ripartite secondo il 1124 del c.c. che prevede che la spesa sia divisa per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari, e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Quindi secondo me il negozio dovrebbe pagare comunque la parte che concerne la proprietà immobiliare. Tuttavia il primo comma dello stesso articolo dice che "Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono." Mi sembra che la mossa fatta dal proprietario del negozio rappresenti una interpretazione restrittiva della frase per sottrarsi al pagamento delle spese comuni, soprattutto le scale che fanno parte del patrimonio condominiale: ho visto che gli scantinati pagano sono raggiunti dall' ascensore? Ed ai sensi del secondo comma dell'articolo 1118 del Codice civile il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.

 

[Franci63]

il valore delle unità immobiliari che compongono l'edificio condominiale.

Ma li non c’è condominio, essendo tutto di un unico proprietario .
Quindi forse basta rapportarsi alle spese attribuite all’altro ufficio, senza dover rifare tutte le tabelle.

 

[Aidualc]

Si, è proprietario unico.

Anche il negozio che non è citato nelle spese di scale e ascensore in realtà ha una porta sulla zona comune.
Io penso che sia stato esentato per accordo contrattuale, ma questo significa che la parte di spese relative dovrebbe tenerle in carico il locatore, e non essere spalmata sugli altri, corretto? È questo che intendi sopra, @vittorievic ?

Cmq alla fine utilizzando le proporzioni e le differenze sono riuscita a ricostruire la tabella.

 

[Franci63]

Anche il negozio che non è citato nelle spese di scale e ascensore in realtà ha una porta sulla zona comune.

Ma non usa l’ascensore, quindi non c’è motivo che sopporti le relative spese

ma questo significa che la parte di spese relative dovrebbe tenerle in carico il locatore, e non essere spalmata sugli altri, corretto?

Sembra di sì, se per gli altri sono state contagiate spese che, in totale, non raggiungono i 1000 millesimi