Non mi trovi daccordo su un punto.
Il fatto che un agenzia ha l'esclusiva, non implica che il proprietario possa vendere anche privatamente o tramite un altra agenzia. Di solito implica che se durante l'incarico esclusivo, vende senza l'agenzia esclusivista, a questa deve riconoscergli ugualmente un compenso.
Ne consegue che le agenzia "avvoltoi" come tu le chiami, ognuno fa la sua corsa, e non mi sento assolutamente di biasimare l'agenzia NON esclusivista di fare il suo lavoro, che è evidente da quanto esposto nei tuoi post, aveva il consenso del proprietario a trattare l'immobile (ti è stato fatto vedere l'immobile, ha fatto una proposta, è stata accettata dal proprietario).
Il mio punto di vista in tutta questa situazione è che è il proprietario che ha creato il problema, vuoi perchè non pensava che avrebbe dovuto pagare anche l'esclusivista, vuoi per malafede, questo non lo so).
Da parte tua, hai ben esplicitato che vuoi giustamente onorare il pagamento di un'agenzia, quindi è chiaro che non vuoi scavalcare la prima per risparmiare, ma solo per portare a termine l'affare rivolgendoti all'altra.
Io credo, che se la prima ha una proposta di acquisto con la tua firma e con la firma del proprietario, difficilmente potrà soccombere in una eventuale causa qualora non gli venisse pagato il suo compenso.
Comunque, ripeto, è un problema del proprietario, non tuo. Se il proprietario si rifiuta di onorare quanto da lui sottoscritto accettando la proposta, avrà sicuramente delle penali da pagare (molto probabilmente saranno indicate nella proposta).