Richiesta informazioni sulla gestione condominiale

[esselte50]

Buongiorno a tutti e grazie in anticipo per la Vs opinione in merito a quanto segue. Mi scuso per la lunghezza dello scritto ma volevo essere chiara.
Condominio con 24 appart. L'edificio ha una forma rettangolare. Costruzione anni 80. Caldaia condominiale per consumi acqua calda e fredda.
Riscaldamento centralizzato con contaore in ogni appartamento per la divisione spese.
Vi è un unico cancello d'ingresso dalla strada che da accesso al giardino comune e poi ai due ingressi vani scale.
Ogni ingresso ha due vani scale. Il condominio ha un unico numero civico XX/1-2-3-4

Esiste in possesso dei condomini una sola chiave che apre sia il cancello ingresso strada che gli ingressi vani scale e apertura (dalla strada) porta basculante garage.
All'interno di ogni ingresso c'è una scala che porta direttamente al garage.

Fin dall'inizio, le quattro scale, hanno avuto la ripartizione delle spese indipendente per quanto riguarda illuminazione, corrente elettrica in genere, manutenzione ascensore.
Da sempre, annualmente in fase di rendiconto i condomini hanno ricevuto copia delle spese addebitate oltre che alla propria scala anche quelle relative alle altre 3 scale in modo da conoscere i vari consumi e il costo totale
della gestione del condominio.
Da un paio d'anni abbiamo cambiato amministratore e improvvisamente riceviamo il rendiconto spese relativo solo alla scala di appartenenza (ovviamente più le spese per le aeree comuni e il totale cumulativo delle altre 3 scale).
Alcuni condomini hanno chiesto spiegazioni e ci è stato risposto che ... prima il condominio aveva un solo codice fiscale mentre adesso ogni scala è "indipendente" . Siamo caduti dalle nuvole. Non siamo mai stati
informati nenche verbalmente di ciò.

Abbiamo però un unico c/c condominiale. Siamo diventati un supercondominio?

Mi sembra di aver capito che con il termine "supercondominio"ci si riferisca ad una pluralità di edifici e che questi singoli edifici abbiano in comune certi servizi. Non mi sembra sia il ns. caso.
Quello che ci ha più infastidito, sono i costi relativi a questa variazione ovvero:

4 partite IVA (una x ogni scala) e 4 modelli 770 magari non compilati dall'amministratore ma da un commercialista.

Che ne pensate della situazione?

p.s. il ns. periodo di rendiconto va dal 1 settembre al 31 di agosto. A tutt'oggi non abbiamo ricevuto nessun rendiconto e nenche versato acconti.

Grazie per l'attenzione, saluti

 

[proid]

Da quello che leggo pur essendo divisi in scale avete in essere un unico condominio con unico conto corrente.
Se non avete deliberato questa ulteriore divisione fiscale con codici fiscali a se stanti delle scale a me sembra un atto unilaterale dell'amministratore che pergiunta non porta benefici ma solo costi in più.
Volendo pensare male pare che l'amministratore si stia preparando a costituire il supercondominio con conseguente cariche e compensi multipli. Forse qualche scala ha manifestato l'intenzione di separarsi?
In base all'art. 1129 potete accedere alla documentazione che dimostra l'apertura dei codici fiscali aggiuntivi e chiederne spiegazioni ufficiali.
In ogni caso i nodi torneranno al pettine quando presenterà rendiconto e ci saranno 770 multipli, in tale occasione potrete contestare le spese aggiuntive inutili e se non dà lecite motivazioni addebitarli le spese eccedenti perchè mai deliberate e non di carattere urgente.
Tieni presente che dovreste poter anche chiudere i codici fiscali aggiuntivi per evitare 770 multipli nei prossimi anni a meno che non siano variate le procedure negli ultimi anni.

 

[Luigi Criscuolo]

Questa è la definizione individuata dalla Corte di Cassazione con la sentenza 14 novembre 2012 n. 19939 che ha affrontato un’interessante questione in materia condominiale. In particolare, secondo gli Ermellini, ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici, abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 cod. civ.
Cosa recita l'art. 1117 del c.c. :
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario da titolo:
1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri (5), i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari , le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
Al supercondominio, pertanto, si applicano in toto le norme sul condominio, anziché quelle sulla comunione, come, ad esempio, l’art. 1136 cod. civ. in tema di convocazione, costituzione, formazione e calcolo delle maggioranze, fermo restando che all’assemblea del supercondominio hanno diritto di partecipare tutti i singoli condomini, salvo che l’eventuale regolamento non disponga diversamente.
Se il palazzo è unico si configura, scala per scala "il Condominio parziale" senza dover necessariamente creare il supercondominio.
Ai sensi del terzo comma dell'art. 1123 c.c.:
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

 

[proid]

Corretto.
Ma la domanda è : C'era qualche norma che obbligava l'amministratore ad aprire cf distinti facendo gravare sulla gestione 770 miltipli?
L'amministratore dovrebbe agire da buon padre di famiglia ed evitare spese non necessarie ai suoi clienti.
Se poteva farlo? Magari si.
Ma DOVEVA FARLO? DOVEVA AUMENTARE LE SPESE CONDOMINIALI SENZA UN CONSEGUENTE VANTAGGIO CONCRETO PER I CLIENTI?

 

[Luigi Criscuolo]

Alcuni condomini hanno chiesto spiegazioni e ci è stato risposto che ... prima il condominio aveva un solo codice fiscale mentre adesso ogni scala è "indipendente" . Siamo caduti dalle nuvole.

il condominio parziale non configura l'obbligo di avere una suo C.F./PIVA
Non sembra che ciò sia già stato fatto.

 

[Nautilus]

Ma la domanda è : C'era qualche norma che obbligava l'amministratore ad aprire cf distinti facendo gravare sulla gestione 770 miltipli?

NO

 

[esselte50]

Buongiorno e grazie mille a Proid, Criscuolo e Nautilus per le Vs. preziose info.

Il punto era proprio sapere se l'amministratore doveva per Legge richiedere 4 codici fiscali o meno.
Ha fatto tutto da solo e adesso grazie alle vs. info, chiederemo sicuramente la documentazione per verificare il perchè della richiesta ( a me era stato detto verbalmente partita IVA ) al momento non ci ho caso ma, con il senno di poi capisco che non può essere e mi scuso.
Diciamo che per com'è strutturato il condominio , a mio avviso, le uniche spese che si possono "dividere" rimangono solo quelle relative alle 4 scale con i relativi ascensori.
Tutto il resto è a disposizione dei condomini che possono transitare senza nessun divieto negli spazi comuni come giardino e garage condominiale.
A parte quanto già espresso precedentemente, nel condominio non esistono neanche i contatori individuali per il consumo dell'acqua calda/fredda le cui spese vengono addebitate a " persona".
Grazie ancora per l'attenzione, cordiali saluti

 

[Luigi Criscuolo]

nel condominio non esistono neanche i contatori individuali per il consumo dell'acqua calda/fredda le cui spese vengono addebitate a " persona".

ecco qui era un argomento sul quale l'amministratore doveva lavorare