Richiesta danni per vendita senza agibilità

[raflomb]

l'impegno da parte sua di procurarsi il certificato di agibilità,

Visto l'espresso impegno assunto, dovrà procurare il certificato di agibilità.

 

[joers]

Il problema e' proprio questo. Mio padre ignorava che ci fosse il vincolo parcheggio!!!. Fermo restando che l'acquirente, finche' ha usufruito del locale come deposito, cosi' come risultava al catasto, non ha avuto nulla da eccepire. Poi quando ha deciso di aprire una attivita' artigianale, cambiando la destInazione d'uso, ha cominciato con i numeri e ripeto, dopo ben sette anni dall'atto d vendita.
il geometra dell'acquirente e il suo notaio che professionisti sono!.. Se fosse emerso il vincolo parcheggio mio padre non l'avrebbe venduto...magari se il compratore avesse sollevato l'eccezione subito mio padre avrebbe restituito i soldi della vendita. Ora invece l'acquirente pretende un rimborso astronomico per le spese sostenute per lo spostamento del vincolo parcheggio... Ma chi glielo ha chiesto...!!!

 

[mtr]

Non mi è chiaro:al tempo del rogito come è stato inquadrato l'immobile? E a catsto com'era?
Cioè cosa c'era scritto sulla planimetria catastale?
Perchè tuo padre ha preso l'impegno del certificato di agibilità -verso quale destinazione d'uso?

 

[raflomb]

Neesun risarcimento astronomico potrà essere richiesto, ma solo ed esclusivamente l'onere di contribuire all'ottenimento del certificato di agibilità relativo all'oggetto che al momento fù venduto, con la destinazione d'uso che aveva allora.
Ciò che mi meraviglia è come abbia ottenuto il cambiamento di destinazione d'uso senza il certificato di agibilità, in quanto il cambiamento di destinazione d'uso rappresenta una causa che obbliga all'ottenimento dell'agibilità.
Ci aggiorniamo in seguito.
Comunque ti anticipo fin da ora che sussistono delle respondabilità anche dei professionisti che hanno sottaciuto il vincolo di parcheggio, se come dici te risultava dalla planimetria catastale.

Aggiunto dopo 2 minuti :

accatastato come deposito con vincolo parcheggio.

Il vincolo di parcheggio risultava dunque dall'accatastamento.

 

[mtr]

Concordo con l'impostazione di raflomb che mi sembra introdurrre degli elementi di concretezza COMUNQUE utili, nonostante -ripeto- non mi sia chiaro l'iter percorso... Se vuoi chiarirmelo.. joers1

 

[raflomb]

Avendo l'acquirente cambiato la destinazione d'uso necessita di un nuovo certificato di agibilità, che non corrisponde più a quello che tuo padre si era impegnato a procurargli, in quanto allora deposito e/o garage.
Ne consegue che l'acquirente con il cambiamento d'uso avrebbe dovuto comunque richiederla ex novo, pertanto l'obbligazione assunta da tuo padre è stata in qualche modo superata.
A tal proposito leggi:
al quesito sottoposto ruota intorno alla valutazione, che non potrà che essere fatta
esaminando in concreto l’immobile oggetto del cambio di categoria catastale, della circostanza che l’immobile
de quo già allo stato attuale garantisca o meno, per caratteristiche strutturali e degli impianti (soprattutto di
areazione), un sufficiente livello di salubrità, sicurezza, igiene di tutti gli ambienti da cui è composto. Il
legislatore, infatti, all’art. 24 del d.P.R. n. 380 del 2001 non impone in caso di semplice cambio di categoria
catastale il rilascio di un certificato di agibilità, ma lo richiede in linea generale esclusivamente nel caso di
intervento edilizio che comporti un rischio di peggioramento delle condizioni di salubrità, sicurezza, oppure
necessiti di un più elevato livello di dette condizioni, come appare plausibile nel caso di specie dal momento
che i locali commerciali di cui trattasi prima erano adibiti a magazzino-deposito, mentre si vuole ora adibirli a
negozio-bottega, in cui pertanto la frequentazione e la sosta in essi delle persone sarà certamente maggiore.
Vi sarà, presumibilmente, quindi la necessità di elevare i livelli di sicurezza e salubrità degli ambienti e quindi
si dovrà richiedere il rilascio di un nuovo certificato di agibilità, salvo che i locali non siano già adeguati a
garantire dette condizioni.
Ribadiamo infatti che per principio generale posto dal legislatore del testo unico ciò che rileva non è
l’intervento in sé quanto il riflesso di esso sulle condizioni di salubrità dell’immobile. La finalità che la legge si
prefigge è quella di evitare danni alle persone che si trovino ad intrattenersi nei locali.
Consigliamo pertanto di accertarsi che gli impianti, in particolare quello di areazione, visto il sostanziale
mutamento di destinazione del bene, sia tale da garantire la salute delle persone che vi lavoreranno e
comunque intratterranno ed in caso sia accertata l’oggettiva insufficienza a tutelare la salute depositare
richiesta di rilascio del certificato di agibilità dopo naturalmente aver adeguato le condizioni di salubrità e
sicurezza attuali a quelle necessarie. Si rappresenta infine che la più recente giurisprudenza amministrativa
ha affermato che in ogni caso l’insalubrità dei locali deve essere in concreto accertata dalla p.a. e non può
presumersi: “Solo l'insalubrità dei locali, positivamente accertata, legittima l'Amministrazione ad ordinare lo
sgombero (così TAR Cagliari n° 115 del 2002). Tale accertamento di insalubrità dei locali è mancato nel caso
di specie, essendo il presupposto del provvedimento impugnato la circostanza di avere adibito ad abitazione
un magazzino-deposito agricolo in assenza del relativo certificato di agibilità” (T.A.R. Veneto Venezia Sez. II
Sent., 22-02-2008, n. 439).
Inoltre, per quanto concerne il vincolo di parcheggio, questo emergeva dall'accatastamento dunque di ciò ne dovrebbero rispondere i professionisti che hanno sottaciuto un qualcosa che era riscontrabile usando la dovuta diligenza e perizia professionale.

accatastato come deposito con vincolo parcheggio.

 

[joers]

l'astronomico era riferito alle modeste possibilità di mio padre. il compratore ha chiesto 5000 euro per le spese sostenute per l'ottenimento del certificato di agibilità spostando il vincolo parcheggio presso un terreno di sua proprietà...mi sembrano un pò troppi. se mio pdre avesse avuto la possibilità di spostare il vincolo parcheggio lo avrebbe fatto.
Ripeto mio padre era in buon fede.. sull'unica piantina a sua disposizione vi era la scritta di vincolo parcheggio su un'altra area non interessata alla vendita. Del vincolo parcheggio non era a conoscenza e poi ripeto il notaio e il geometra a cui il compratore si e' rivolto non hanno alcuna responsabiità...?...! visto che nella loro superficialità non hanno fatto emergere il vincolo. e poi il compratore hacomunque pienamente fruito dell'immobile. A testimonianza della buona fede di mio padre c'e anche il fatto che durante il periodo delle trattative tramite un notro ingegnere di fiducia l'immobile ha ottenuto il certificato di collaudo che mancava...
Il locale venduto era un deposito classificato in categoria c2...che era di pertinenza di appartamenti venduti molti anni prima e come tale e' stato venduto visto anche il modesto prezzo di vendita. Se fosse stato venduto come locale commerciale la richiesta sarebbe stata ben più alta.
Da aggiungere che nel contratto, alla fine dell'impegno di mio padre di procurarsi entro 6 mesi il certifcato di agibiità, non c'è scritto nessuna penale in caso di inottemperanza...

Aggiunto dopo 11 minuti :

grazie per il tempestivo interessamento.cmq il compratore ha ottenuto il certifcato di agiblità e il successivo cambio di destinazione d'uso spostando il vincolo parcheggio... i 5000 euro richiesti non vi sembrano un po' troppi?!!!
e la cosa che preoccupa mio padre e' che e' stato chiamato in causa dal legale del compratore per risolvere in via bonaria la richiesta d risarcimento danni entro 5 giorni pena l'adire le vie legali tamite la Magistratura competente...!

 

[raflomb]

Nessun indennizzo gli spetta sia perchè la non menzione del vincolo parcheggio è da addebitare alla negligenza del tecnico di fiducia dell'acquirente, sia perchè la certificazione di agibilità l'avrebbe dovuta comunque richiedere dal momento che ha chiesto il cambiamento di destinazione d'uso.
Pro bono pacis, se vuoi transigere, offri non più di € 1.000.
Altrimenti faccia la citazione, che non farà dal momento che tu gli invierai una raccomandata motivando come sopra.

 

[mtr]

l'astronomico era riferito alle modeste possibilità di mio padre. il compratore ha chiesto 5000 euro per le spese sostenute per l'ottenimento del certificato di agibilità spostando il vincolo parcheggio presso un terreno di sua proprietà...mi sembrano un pò troppi. se mio pdre avesse avuto la possibilità di spostare il vincolo parcheggio lo avrebbe fatto.
Ripeto mio padre era in buon fede.. sull'unica piantina a sua disposizione vi era la scritta di vincolo parcheggio su un'altra area non interessata alla vendita. Del vincolo parcheggio non era a conoscenza e poi ripeto il notaio e il geometra a cui il compratore si e' rivolto non hanno alcuna responsabiità...?...! visto che nella loro superficialità non hanno fatto emergere il vincolo. e poi il compratore hacomunque pienamente fruito dell'immobile. A testimonianza della buona fede di mio padre c'e anche il fatto che durante il periodo delle trattative tramite un notro ingegnere di fiducia l'immobile ha ottenuto il certificato di collaudo che mancava...
Il locale venduto era un deposito classificato in categoria c2...che era di pertinenza di appartamenti venduti molti anni prima e come tale e' stato venduto visto anche il modesto prezzo di vendita. Se fosse stato venduto come locale commerciale la richiesta sarebbe stata ben più alta.
Da aggiungere che nel contratto, alla fine dell'impegno di mio padre di procurarsi entro 6 mesi il certifcato di agibiità, non c'è scritto nessuna penale in caso di inottemperanza...

Aggiunto dopo 11 minuti :

grazie per il tempestivo interessamento.cmq il compratore ha ottenuto il certifcato di agiblità e il successivo cambio di destinazione d'uso spostando il vincolo parcheggio... i 5000 euro richiesti non vi sembrano un po' troppi?!!!
e la cosa che preoccupa mio padre e' che e' stato chiamato in causa dal legale del compratore per risolvere in via bonaria la richiesta d risarcimento danni entro 5 giorni pena l'adire le vie legali tamite la Magistratura competente...!

Rispondo partendo dall'ultima cosa: è modo comune scrivere -'minacciare'- le vie legali.
Il mio modesto aprere è che il legale 'ci stia provando', magari ci cascano -pensa lui.
Voi NON cascateci.
La cifra è esorbitante, in relazione ad una richiesta di cambio d'uso -lo dico da tenico- e poi non mi sembra che tuo padre debba farsi carico di un cambio d'uso richiesto da altri (e dunque di agibilità relativa..).
Tuo padre -se ho ben capito- si era impegnato circa una agibilità relativa al proprio lotto di terreno -quello venduto appunto- e se ho capito bene avrebbe garantito di accollarsi l'agibilità se QUEL lotto avesse cambiato destinazione d'uso, non se il compratore avesse chiesto cambio d'uso e relativa agibilità per UN ALTRO lotto.
Sempre se ho capito bene -confermami- il lotto era C2 e se il C2 fosse diventato parcheggio (cambiando appunto destinazione d'uso) lui si sarebbe accollato il certificato di agibilità [ricordiamoci anche che avrebbero dovuto esserci le condizioni fisiche affinchè il magazzino(C2) potesse diventare parcheggio (C6)].
Ma a quanto scrivi il lotto ha direttamente CAMBIATO destinazione d'uso: e allora cosa c'entra tuo padre???
Tuo padre si era impegnato solo e unicamente sul certificato di agibilità (e non cambio d'uso) se fosse stato necessario produrlo per poter utilizzare come parcheggio QUEL lotto; il compratore ha invece autonomamente deciso di utilizzare detto 'parcheggio' trasferendone i diritti gravanti su di esso.
Quindi non si parla più di QUEL lotto, ma di un altra proprietà: dunque tuo padre -a mio parere- non c'entra.
L'avvocato cerca di forzare la situazione, nagari vi mettete paura e ..pagate.

 

[joers]

grazie davvero per il consiglio... lo seguirò....
ho solo un dubbio sulla responsabilità contrattuale di mio padre per la sua inottemperanza alla presentazione del certificato di agibilità anche se credo che essendo accatastato come deposito non so nemmeno se fosse stato necessario per la fruizione dell'immobile visto che lo ha usato per diverso tempo come ricovero autoveicoli privati...cmq quel certificato non lo ritengo un elemento essenziale per l'uso del locale...
e poi quello che mi fa specie e' che solo dopo sette anni si fa avanti con le sue pretese ...! non ci sono dei termini di prescrizione entro cui eccepire dei vizi contrattuali...?
io sapevo 8 giorni da quando si e' a conoscenza del vizio da far valere entro 1 anno...GRAZIE ANCORA...