Revoca cedolare secca oltre il termine previsto per usufruire di agevolazioni fiscali

[tumina65]

Buongiorno a tutti, sono nuova del forum ed ho un quesito da sottoporre che può essere utile x molti e soprattutto per me visto che ci capisco poco ma chiedendo ad agenzia entrate ho avuto risposte diverse ed un po' confuse.
Mia madre ha dato in locazione un immobile x 3 anni dal 1/6/2016 al 31/5/2019 optando per la cedolare secca. Avendo solo reddito da pensione e avendo delle spese di ristrutturazioni condominiali elevate da detrarre dalla dichiarazione dei redditi, ci è stato consigliato di rinunciare alla cedolare secca e pagare l'imposta di registro in modo da compensare le spese (cosa non possibile con la cedolare). Il termine entro il quale si sarebbe dovuto revocare cedolare e pagare imposta di registro è il 30 giugno 2018. Se si revoca ora cedolare secca oltre alla imposta di registro dovuta quali sanzioni si devono pagare se si volesse cercare di applicare il regime ordinario, per i redditi del 2017 (dichiarazione 2018) semprechè ciò sia possibile. Intendo l'acconto cedolare secca che pago ora ed a novembre si riferisce al 2018 od al 2017? e in questo caso specifico è utile revocare la cedolare secca il prima possibile?
grazie per l'aiuto.

 

[basty]

Gli acconti cedolare che paghi a giugno e dicembre si riferiscono a redditi 2018. Il saldo che si paga a giugno si riferisce al 2017.
La detrazione ristrutturazioni relativa al 2017 è sicuramente ormai persa. Ma non avendo comunicato al l'inquilino entro il 31/5/18 la revoca della C.S. Il regime sostitutivo durerà fino alla scadenza del 2019

 

[tumina65]

grazie mille, mi è più chiaro quale sia il periodo di riferimento ora. Quindi ormai mi conviene aspettare la scadenza contratto e fare nuovo contratto senza cedolare?Togliere ora la cedolare significherebbe solo pagare immediatamente imposta di registro senza poter usufruire delle detrazioni per la prox dichiarazione o sbaglio? scusami ma mi sto impicciando su me stessa...

 

[basty]

Per quel che ne so, la comunicazione all'inquilino e la variazione di regime alla Agenzia delle Entrate tramite RLI, devono avvenire prima della decorrenza della nuova annualità di locazione.

Per cui ritengo che per optare per la tassazione IRPEF per i redditi 2018 la variazione doveva essere effettuata entro il 31.5.2018: cosa succeda poi per la dichiarazione redditi anno fiscale 2018 non so nemmeno come ci si debba comportare (avevo letto una circolare, di non facile interpretazione): nel senso che si crea per 5 mesi un reddito sotto CS, e per il resto dell'anno in IRPEF.
Non so se quindi debbano essere espressi i due regimi.

Spero qualcuno più preparato sappia risponderti in merito.

temo che si vada a regime solo l'anno successivo alla variazione (l'anno fiscale è sempre solare)

 

[tumina65]

grazie mille, sei stato molto gentile ed esaustivo. infatti anche io ho cercato di capirci qualcosa ma nessuno sa dare risposta certa..ho scritto ad agenzia entrate..quando saprò vi farò sapere magari può essere di aiuto a qualcuno..

 

[uva]

l'anno fiscale è sempre solare)

Questo è vero.
Però se nel corso dell'anno solare è variato l'utilizzo dell'immobile (compresa la variazione del regime di tassazione scelto in caso di immobile locato), nella dichiarazione dei redditi si deve semplicemente compilare un rigo per ogni diversa situazione.

E' capitato a me nel 2017: da gennaio a luglio per x giorni l'appartamento era locato in cedolare secca. Poi ad agosto ho revocato l'opzione, e per i restanti y giorni sono passata in regime ordinario.
Questo perché restando in cedolare non avrei potuto usufruire del bonus fiscale per ristrutturazione.

Ho compilato due righi del quadro RB (io uso il mod. Redditi PF) e barrato la casella continuazione nel secondo rigo.
Il primo rigo per la parte di canone soggetta a cedolare secca, il secondo per la restante parte soggetta IRPEF.
Ovviamente la somma di x + y deve essere = a 365 giorni.

Quindi @tumina65 dal 01/06/2019 potrà revocare l'opzione per la cedolare secca e passare al regime ordinario.
Dovrà ricordarsi di comunicarlo anticipatamente all'inquilino, e pagherà l'imposta di registro per l'annualità 01/06/2019 - 31/05/2020 (la metà è a carico dell'inquilino).

Dovrà anche comunicarlo all'Agenzia delle Entrate col mod. RLI.
Suppongo si tratti di un contratto concordato della durata di 3 anni + 2, il cui triennio scadrà il 31/05/2019: comunicando all'Agenzia delle Entrate la proroga biennale dovrà compilare il quadro D del mod. RLI revocando l'opzione per la cedolare secca.

 

[basty]

Ok. E' come immaginavo.
Anche se avevo il dubbio che la variazione impositiva protraesse gli effetti a tutto l'anno. Se ricordi la circ. 20 o 26: (le prime due) , sembrava di leggere qualcosa di simile. Adesso non l'ho sottomano, e forse si riferiva alla possibilità di variare il canone.

 

[Nemesis]

la comunicazione all'inquilino e la variazione di regime alla Agenzia delle Entrate tramite RLI, devono avvenire prima della decorrenza della nuova annualità di locazione.

La revoca è effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e comporta il versamento dell’imposta di registro dovuta.

 

[tumina65]

Grazie a tutti ma ancora qualcosa non capisco! Il mio commercialista dice di revocare cedolare secca il prima possibile (anche domani) per usufruire almeno dei due regimi come dice uva ma invece mi pare di capire che comunque non potrei revocare domani la cedolare secca perché avrei dovuto farlo entro il 30 giugno. Se io domani revoco la cedolare secca cosa succede? Usufruisco dei due regimi di tassazione oppure fino a giugno 2019 resto a cedolare secca? Se uva ha usufruito dei due regimi significa che si può revocare comunque o no? Certo se revoco oltre il termine ed avrei dovuto pagare imposta di registro ci saranno degli interessi o delle sanzioni da pagare. Scusatemi ma il commercialista mi dice una cosa che ha senso se riesco ad usufruire delle detrazioni almeno in parte ma che mi farebbe pagare altre imposte di registro (ad es quella di risoluzione contratto a giugno 2019 senza che ne abbia alcun giovamento)
È un caso un po’insolito perché mia madre avendo sostenuto molte spese ma avendo solo reddito da pensione (minima) non ha altro modo di usufruire delle detrazioni e si trova in più a pagare la cedolare. Quindi un pensionato che ha spese di ristrutturazione o altro da detrarre non dovrebbe mai optare x cedolare secca.
Scusatemi se sono un po’ dura a capire ma non è facile, giuro che anche ad agenzia entrate non hanno le idee chiare.

 

[uva]

non potrei revocare domani la cedolare secca perché avrei dovuto farlo entro il 30 giugno.

Secondo me è corretta questa interpretazione.
L'annualità del contratto di cui stiamo parlando ha decorrenza dal 1° giugno al 31 maggio.
Siccome non hai revocato l'opzione entro il 30 giugno 2018 (e non hai versato l'imposta di registro entro quel termine), dovrai aspettare la prossima annualità. Che inizierà il 1° giugno 2019.

La tempistica per effettuare la revoca è quella che ha scritto @Nemesis nel post n.#8.

Forse il tuo commercialista ti consiglia di risolvere (cioè chiudere) il contratto subito. Questo lo puoi fare in qualsiasi momento, ovviamente d'accordo con l'inquilino.
Essendo un contratto in cedolare secca non bisogna pagare l'imposta di risoluzione.

Dopo la risoluzione del contratto in essere, puoi stipularne uno nuovo in regime ordinario. Per il quale bisogna pagare l'imposta di registro e di bollo.