Revisione tabelle millesimali per il frazionamento di un appartamento

[paolodm]

Salve a tutti,
questa volta pongo io un quesito agli esperti del forum.
Un condomino proprietario di un appartamento decide di dividerlo in 3 unità immobiliari.
Le nuove unità avranno accesso da un disimpegno ricavato dopo la preesistente porta di caposcala, per cui nulla cambierà sul pianerottolo, tranne la presenza di 3 pulsanti per il campanello anzichè uno.
Successivamente all'esecuzione dei lavori il proprietario può ripartire tra le 3 nuove unità immobiliari i millesimi che l'abitazione aveva in precedenza, oppure ha l'obbligo di revisionare e/o aggiornare a sue spese le tabelle millesimali?
Caso simile si presenta allorquando un locale terraneo o seminterrato viene suddiviso in X box auto privati, come ci si regola?
Attendo pareri, grazie.
Paolo

 

[Massimiliano Lusetti]

I millesimi sono creati secondo criteri diversi a seconda della funzione e spesa che devono ripartire nel condominio. La revisione generale deve avviene allor quando apporti modifiche determinanti che vadano ad influire sull'importo globale dei valori comuni. Esempio: se modifichi e aggiungi un bagno ed uno scaldasalviette colelgandolo al sistema centralizzato di riscaldamento stai immettendo una variabile che va ad influire sul calore che te assorbi dall'impianto e quindi in questo caso non basta ripartire i soli millesimi dell'appartamento frazionato. ma va ricalcolato il tutto. Nel caso tu non influisca su funzioni e servizi generali allora è possibile ridistribuire i millesimi precedenti fra le varie unità immobiliari ricavate in funzione della superficie e altezza di piano che eran ogià abbinate alla precedente...in questo consiste la revisione...

 

[maidealista]

Se non sono variate cubature o i m² durante il frazionamento, i millesimi per il condominio rimangono tali, non possono essere modificati, e l'assemblea non può che prenderne atto.

Secondo il Codice, quando il proprietario è unico, egli ha un solo voto (come numero di teste).
Per quanto riguarda i millesimi conterà invece per la somma delle due unità immobiliari.
Le deliberazioni nel condominio si prendono sempre con la doppia maggioranza.

Il Codice prevede che per la doppia maggioranza per deliberare nelle assemblee prevista dall'art. 1136 del C.C. ogni proprietario conta per un voto anche se possiede più unità immobiliari, ma conta per la somma dei millesimi di tutte le sue unità immobiliari.

 

[Adriano Giacomelli]

Per schematizzare i due esimi colleghi ricapitolerei:
A) L'unità originaria di tot millesimi, darà origine a tre unità con i millesimi tot suddivisi proporzionalmente.
B) Se vi fossero impianti di riscaldamento centralizzati, si rende necessaria la rielaborazione della tabella specifica di utilizzo
C) Non va ricalcolata la tabella uso scale e ascensore, in quanto il potenziale carico persone/mq. non cambia.
Molto sottile e veritiera la considerazione della rappresentanza in assemblea.

 

[Anaeli]

Il nostro estensore delle tabelle millesimali, fatte nel 2006 in seguito alla vendita di parti comuni e alla riealizzazione di nuove mansarde, ci ha detto che, poichè una proprietaria frazionerà il suo appartamento (impianto riscaldamento individuale) le tabelle vanno comunque riviste perchè le due unità risultanti dalla divisione , avendo un altro taglio, avranno esposizioni differenti rispetto alla unità i. preesistente, quindi i parametri da applicare variano e andranno applicati nuovi coefficienti per i nuovi appartamenti . Possiamo fidarci? Grazie Anaeli

 

[Adriano Giacomelli]

Sia chiaro un concetto: Una unità di 100 mq. viene divisa in due unità di 50 mq. Le due unità nel loro insieme, NON cambieranno i millesimi che saranno ancora quelli totali della unità di 100 mq. Se i due nuovi appartamenti di 50 mq rimangono dello stesso proprietario originale, i suoi obblighi con il condominio, restano immutati. Altro discorso è se, dovendo, determinare la quota esatta e proporzionale dei due appartamenti di 50 mq., allora si uno avrà una quota maggiore dei millesimi originari, in funzione ad esposizione o quant'altro vogliamo inventarci. Ma, per estrema razionalità, una divisione proporzionale a mq, può esser sufficiente.

 

[paolodm]

Grazie a tutti per le risposte. Ora la situazione mi è più chiara. Però mi sorge un altro dubbio leggendo le risposte, soprattutto la risposta di Maidealista.
Nel momento in cui le tre unità immobiliari scaturite dal frazionamento vengono vendute a 3 diversi soggetti, tutti e tre diventano condomini con diritto al voto in assemblea per la propria quota, a tutti va inviata la convocazione, il verbale ecc. oppure ci si regola come per le unità immobiliari in comproprietà, dove basta ad esempio convocare soltanto uno dei comproprietari?
In pratica, dividendo l'unità immobiliare in 3 unità, il condominio viene ad ampliarsi acquisendo al suo interno tutti i nuovi condomini ognugo per la propria quota millesimale, oppure si continuerà a considerare un'unica unità immobiliare, anche in virtù del fatto che sul pianerottolo continuerà ad esserci soltanto una porta di caposcala?

 

[Adriano Giacomelli]

Io credo, che se tu hai operato una divisione di una unità, con l'intento di vendere una o alcune di queste unità, avresti dovuto preavvisare l'assemblea e ottenere l'autorizzazione al rifacimento delle tabelle millesimali, per dare ad ogni proprietari il suo diritto e dovere di partecipare alla vita condominiale. Difficile vendere e poi andare a richiedere una quota delle proprie competenze di spese condominiali, in base ad una divisione pur sempre opinabile, se non rientra in tabelle messe a punto e approvate.