Restituzione caparra di locazione commerciale versata il lire

[massimo222]

A giorni si chiude un vecchio contratto di locazione del 1986 e la caparra in LIRE viene definita in questo modo “mensilità anticipata che il conduttore scomputerà alla fine della locazione”
Chiedo:
-se può il locatore non effettuare il pagamento dell’ultima mensilità;
-se l’ultima mensilità è da convertire all’attuale in Euro ( canone iniziale Lire 250000 - attuale 450 Euro ) e quindi versare solo la differenza;
- se è da calcolare l’interesse legale.
Un vostro parere mi farebbe piacere.
Grazie e un saluto

 

[Aidualc]

è una caparra o una cauzione?

 

[Antonio Abiuso]

Direi che trattasi d'un deposito cauzionale pari ad una mensilità di canone. La sua funzione (garantire il locatore dei pregiudizi recati all'immobile od altre irregolarità durante il rapporto locativo) non consente di 'convertirlo' nell'ultimo canone dovuto.
I relativi interessi al tasso legale sono dovuti alla fine o d'ogni annualità o dell'intero rapporto; sul punto la giurisprudenza ha sancito la nullità d'ogni diverso accordo. Ovviamente tale rimborso, comprensivo quindi degli interessi maturatisi va eseguito in Euro, in base al semplice calcolo valutario.

 

[Aidualc]

Se deposito cauzionale, concordo assolutamente @Antonio Abiuso. Va resa con gli interessi legali, che non sono pochi in trenta e passa anni (circa 174 euro di interessi + 129 di capitale, ipotizzando la partenza all'1 gennaio 1986, diventano circa 304 euro da rendere).

La dicitura che @massimo222 riporta, però, mi pare indichi altro. La mensilità anticipata di solito ha valore di caparra confirmatoria, magari data in anticipo di qualche mese sull'effettiva decorrenza del contratto. In quel caso

può il locatore non effettuare il pagamento dell’ultima mensilità;

il conduttore, non *locatore, potrebbe effettivamente non pagare l'ultimo mese, o pagare solo 150 circa (450-304 circa).

 

[Nemesis]

la caparra in LIRE viene definita in questo modo “mensilità anticipata che il conduttore scomputerà alla fine della locazione

Infelice espressione. Una "mensilità anticipata" è il canone mensile di locazione, che viene solamente "anticipato". Quindi non c'è nulla da scomputare al termine della locazione.
Nei contratti si disciplina (si dovrebbe disciplinare) il "deposito cauzionale".

 

[Luigi Criscuolo]

“mensilità anticipata che il conduttore scomputerà alla fine della locazione”

il conduttore è l'inquilino questo paga anticipatamente l'affitto mensile dell'immobile. La frase potrebbe essere interpretata come: l'inquilino a fine locazione ridurrà l' ultima rata dell'importo pari alla "caparra" (che non è una caparra ma un deposito cauzionale perché la caparra si versa per bloccare temporaneamente un contratto di compravendita in attesa del suo perfezionamento, mentre il deposito cauzionale è una cifra che uno dei due contraenti versa a favore dell'altra parte a garanzia del valore della cosa, immobile o bene strumentale, della quale questa parte cede il possesso temporaneo).
Quindi l'affittuario non dovrebbe pagare l'ultima mensilità dell'affitto. Questa prassi, come è già stato spiegato, non è proprio corretta, perché il deposito cauzionale dovrebbe servire per pagare i danni arrecati all'immobile,o al bene strumentale, riconosciuti dall'affittuario a fine del periodo di affitto. Se non ci sono danni pretesi dal proprietario e riconosciuti dall'inquilino la cifra va restituita. Francamente la cifra va restituita anche nel caso di mancato riconoscimento da parte dell'inquilino dei danni pretesi dal proprietario: il proprietario deve adire alle vie legali per vedersi riconosciuti legalmente i propri danni.
Quanto ammonta la cifra da restituire? Se il proprietario non versa alla fine di ogni annualità gli interessi legali semplici maturati dalla cifra in suo possesso, alla fine del contratto dovrà versare una cifra corrispondente alla accumulazione finale degli interessi legali composti.
Se la cifra era in lire per convertirla in euro basta andare sul sito:
Istat - Rivaluta

 

[Nemesis]

il deposito cauzionale dovrebbe servire per pagare i danni arrecati all'immobile

Il deposito è a garanzia di tutti gli inadempimenti del conduttore.

alla fine del contratto dovrà versare una cifra corrispondente alla accumulazione finale degli interessi legali composti.

No. Dovrà corrispondere gli interessi dovuti nell’ultimo anno e moltiplicati per il numero degli anni.

 

[basty]

alla fine del contratto dovrà versare una cifra corrispondente alla accumulazione finale degli interessi legali composti.

Il deposito è a garanzia di tutti gli inadempimenti del conduttore.
No. Dovrà corrispondere gli interessi dovuti nell’ultimo anno e moltiplicati per il numero degli anni.

Quanto a Criscuolo, mi giunge nuovo dover calcolare gli interessi composti, anche se ha una logica.
Quanto a nemesis, non capisco il senso di moltiplicare astrattamente lll'interesse dell'ultimo anno per il numero di anni

Mi sembra più semplice calcolare l'interesse legale semplice dalla data di deposito alla data di rilascio, tenendo conto della variazione del tasso legale, anno per anno.
(ringraziando l'avvocato che ha messo a disposizione in rete l'abaco)

 

[Luigi Criscuolo]

Il deposito è a garanzia di tutti gli inadempimenti del conduttore.

la puntualizzazione è giustissima dal punto di vista formale: infatti molti inquilina quando si avvicina la fine del contratto propongono di saldare l'affitto dal deposito cauzionale. Se dovessero esserci delle morosità per quanto riguarda le spese condominiali, e di riscaldamento condominiale, il proprietario di casa dovrà rincorrere l'ex inquilino per farsi pagare magari 250/350 €; siccome si tratta di cifre modeste non conviene andare dall'avvocato e tutto rimane sul gobbo del proprietario.

No. Dovrà corrispondere gli interessi dovuti nell’ultimo anno e moltiplicati per il numero degli anni.

Quanto a Criscuolo, mi giunge nuovo dover calcolare gli interessi composti, anche se ha una logica.

se date in affitto 4+4 un appartamento per 800,00 € al mese e quindi con il classico deposito di 3x800 =2.400,00 €, alla fine del contratto dovete restituire i 2.400,00 € iniziali e gli interessi legali che questa somma ha maturato in mani vostre. Lo so che il metodo che ho scritto è anastocismo (Interesse composto, ossia il fatto che gli interessi già scaduti (cioè maturati) e non pagati diventino bene capitale e come tali siano suscettibili di produrre interesse a loro volta) e che la Cassazione ha dichiarato illegale questo sistema sopratutto sopratutto sui debiti dei correntisti. Tuttavia, in effetti se non si restituiscono alla fine di 12 mesi gli interessi che ha maturato la somma detenuta, questi interessi non riscossi aumentano la quota capitale depositata e alla fine dei successivi 12 mesi gli interessi della banca non si calcolano sulla somma iniziale ma su quella giacente.
Tra l'altro usare solo l'interesse legale degli ultimi 12 mesi mi sembra, sbagliato come principio, considerando la giacenza di 60 o 96 mesi: bisognerebbe fare una media.

 

[Antonio Abiuso]

Qui credo necessario intendersi meglio. Se il contratto ha riportato sic et simpliciter la dizione di una mensilità "anticipata" significa che non vi era previsto il versamento del deposito cauzionale (ipotesi di certo configurabile non essendo questo una componente indispensabile della stipula). Solo però in tal caso potrebbe avere senso, alla fine del rapporto locativo, un diritto del conduttore di non corrispondere l'ultimo canone. Tutto perciò dipende dal dare quindi a tale clausola la corretta interpretazione; se questa fosse invece alquanto ambigua credo che un giudice attribuirebbe la somma "anticipata" a titolo diverso, cioè di deposito cauzionale; sancendo per l'effetto l'obbligo da parte del locatore d'effettuarne il rimborso con i dovuti interessi legali. Visto che nella fattispecie il novero degli interessi maturati parrebbe di non irrilevante consistenza potrebbe divenire motivo di litigiosità poco raccomandabile. Meglio quindi tentare di mettercisi d'accordo dandovi eventualmente un taglio. Adelante amigo, con juicio.