A parere di chi scrive la trascrizione del preliminare è sempre consigliabile : Si può fare una eccezione se la casa è venduta da un amico intimo, da un cognato , ma appunto questa è l'eccezione non la regola.
Ritengo che si debba cambiare metodo e approccio rispetto al passato : quando si compera una casa adottare un comportamento attento e rigoroso
Il paradosso: quando si compera una autovettura da 15.000 euro, si guardano riviste, si osserva i gommini dei pedali, l'usura del rivestimento del volante, la si fa vedere al meccanico, si al PRA per verificare non ci siano multe o ipoteche, si controllano i tagliandi fatti e mille altri accorgimenti che gli amanti dell'auto ben sanno. Quando invece si compera una casa da 300.00- 400.000 euro, invece si và cosi' in fiducia ed a occhio. Roba da matti...
Nel merito
Anche il privato socio di Snc o il privato che manifestasse una situazione debitoria (p.es. protesti emersi dopo il preliminare) potrebbe dare grattacapi in ordine alla revocatoria ordinaria ex art. 2901 (1)--E' pur vero che l'efficacia della Trascrizione è stata annacquata dalla recente sentenza (2) che vede prevalere il creditore ipotecario su quello che ha trascritto ex art. 2645 (3) bis , fosse anche prima casa con le ulteriori garanzie dell'art. 67 (4)
Ciononostante la garanzia data dalla Trascrizione insieme ad una buona attività "investigativa" sulla solvibilità del venditore
indicano una condotta prudente e sicuramente consigliabile
cordialità
1-Articolo 2901 Codice C.-Dell'azione revocatoria
Il creditore, anche se il credito è soggetto a condizione o a termine, può domandare che siano dichiarati inefficaci nei suoi confronti gli atti di disposizione del patrimonio con i quali il debitore rechi pregiudizio alle sue ragioni, quando concorrono le seguenti condizioni:
... che il debitore conoscesse il pregiudizio che l'atto arrecava alle ragioni del creditore o, trattandosi di atto anteriore al sorgere del credito, l'atto fosse dolosamente preordinato al fine di pregiudicarne il soddisfacimento;
.... che, inoltre, trattandosi di atto a titolo oneroso, il terzo fosse consapevole del pregiudizio e, nel caso di atto anteriore al sorgere del credito, fosse partecipe della dolosa preordinazione.
…..omissis.
2-SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE--SEZIONI UNITE CIVILI--Sentenza 7 luglio - 1 ottobre 2009, n. 21045—omissis---V - LE CONCLUSIONI--In conclusione, deve essere enunciato il seguente principio:Il privilegio speciale sul bene immobile, che assiste (ai sensi dell'art. 2775 bis c.c.) i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell'art. 2645 bis c.c., siccome subordinato ad una particolare forma di pubblicità costitutiva (come previsto dall'ultima parte dell'art. 2745 c.c.), resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull'ipoteca, sancita, se non diversamente disposto, dal secondo comma dell'art. 2748 c.c. e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti. Ne consegue che, nel caso in cui il curatore del fallimento della società costruttrice dell'immobile scelga (come nella specie) lo scioglimento del contratto preliminare (ai sensi dell'art. 72 legge fall.), il conseguente credito del promissario acquirente (nella specie, per la restituzione della caparra versata contestualmente alla stipula del contratto preliminare), benché assistito da privilegio speciale, deve essere collocato con grado inferiore, in sede di riparto, rispetto a quello dell'istituto di credito che, precedentemente alla trascrizione del contratto preliminare, abbia iscritto sull'immobile stesso ipoteca a garanzia del finanziamento concesso alla società costruttrice.
3- Art. 2645-bis codice civile .-Trascrizione di contratti preliminari. -Omissis ..2. La trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione dei contratti preliminari di cui al comma 1, ovvero della sentenza che accoglie la domanda diretta ad ottenere l'esecuzione in forma specifica dei contratti preliminari predetti, prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare.
4-Art.67- RD 16 aprile 1942 Non sono soggetti all'azione revocatoria:
c) le vendite ed i preliminari di vendita trascritti ai sensi dell'art. 2645-bis del codice civile, i cui effetti non siano cessati ai sensi del comma terzo della suddetta disposizione, conclusi a giusto prezzo ed aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado;
Ritengo che si debba cambiare metodo e approccio rispetto al passato : quando si compera una casa adottare un comportamento attento e rigoroso
Il paradosso: quando si compera una autovettura da 15.000 euro, si guardano riviste, si osserva i gommini dei pedali, l'usura del rivestimento del volante, la si fa vedere al meccanico, si al PRA per verificare non ci siano multe o ipoteche, si controllano i tagliandi fatti e mille altri accorgimenti che gli amanti dell'auto ben sanno. Quando invece si compera una casa da 300.00- 400.000 euro, invece si và cosi' in fiducia ed a occhio. Roba da matti...
Nel merito
Anche il privato socio di Snc o il privato che manifestasse una situazione debitoria (p.es. protesti emersi dopo il preliminare) potrebbe dare grattacapi in ordine alla revocatoria ordinaria ex art. 2901 (1)--E' pur vero che l'efficacia della Trascrizione è stata annacquata dalla recente sentenza (2) che vede prevalere il creditore ipotecario su quello che ha trascritto ex art. 2645 (3) bis , fosse anche prima casa con le ulteriori garanzie dell'art. 67 (4)
Ciononostante la garanzia data dalla Trascrizione insieme ad una buona attività "investigativa" sulla solvibilità del venditore
indicano una condotta prudente e sicuramente consigliabile
cordialità
1-Articolo 2901 Codice C.-Dell'azione revocatoria
Il creditore, anche se il credito è soggetto a condizione o a termine, può domandare che siano dichiarati inefficaci nei suoi confronti gli atti di disposizione del patrimonio con i quali il debitore rechi pregiudizio alle sue ragioni, quando concorrono le seguenti condizioni:
... che il debitore conoscesse il pregiudizio che l'atto arrecava alle ragioni del creditore o, trattandosi di atto anteriore al sorgere del credito, l'atto fosse dolosamente preordinato al fine di pregiudicarne il soddisfacimento;
.... che, inoltre, trattandosi di atto a titolo oneroso, il terzo fosse consapevole del pregiudizio e, nel caso di atto anteriore al sorgere del credito, fosse partecipe della dolosa preordinazione.
…..omissis.
2-SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE--SEZIONI UNITE CIVILI--Sentenza 7 luglio - 1 ottobre 2009, n. 21045—omissis---V - LE CONCLUSIONI--In conclusione, deve essere enunciato il seguente principio:Il privilegio speciale sul bene immobile, che assiste (ai sensi dell'art. 2775 bis c.c.) i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell'art. 2645 bis c.c., siccome subordinato ad una particolare forma di pubblicità costitutiva (come previsto dall'ultima parte dell'art. 2745 c.c.), resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull'ipoteca, sancita, se non diversamente disposto, dal secondo comma dell'art. 2748 c.c. e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti. Ne consegue che, nel caso in cui il curatore del fallimento della società costruttrice dell'immobile scelga (come nella specie) lo scioglimento del contratto preliminare (ai sensi dell'art. 72 legge fall.), il conseguente credito del promissario acquirente (nella specie, per la restituzione della caparra versata contestualmente alla stipula del contratto preliminare), benché assistito da privilegio speciale, deve essere collocato con grado inferiore, in sede di riparto, rispetto a quello dell'istituto di credito che, precedentemente alla trascrizione del contratto preliminare, abbia iscritto sull'immobile stesso ipoteca a garanzia del finanziamento concesso alla società costruttrice.
3- Art. 2645-bis codice civile .-Trascrizione di contratti preliminari. -Omissis ..2. La trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione dei contratti preliminari di cui al comma 1, ovvero della sentenza che accoglie la domanda diretta ad ottenere l'esecuzione in forma specifica dei contratti preliminari predetti, prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare.
4-Art.67- RD 16 aprile 1942 Non sono soggetti all'azione revocatoria:
c) le vendite ed i preliminari di vendita trascritti ai sensi dell'art. 2645-bis del codice civile, i cui effetti non siano cessati ai sensi del comma terzo della suddetta disposizione, conclusi a giusto prezzo ed aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado;
