Registrazione della risoluzione anticipata contratto di locazione senza sottoscrizione del conduttore

[Miciogatto]

Ho una curiosità.

Contratto di locazione abitativo con cedolare secca 4+4 prossimo (meno di 6 mesi) alla scadenza del secondo quadriennio.
Nessuna della parti ha notificato la disdetta del secondo quadriennio e se non erro si rinnova tacitamente per il terzo quadriennio.

In base ad accordi esclusivamente verbali di risoluzione anticipata consensuale, il locatore registra la risoluzione anticipata del contratto sul sito dell'Agenzia delle Entrate.

Non viene firmata dalle parti né una risoluzione consensuale anticipata e tanto meno un verbale di riconsegna immobile.

Ora mettiamo che il conduttore impazzisca (o magari fa il furbo, lascio a voi la scelta) e di fatto non vuole più rilasciare l'immobile perchè si sente in diritto di restare per tutto il terzo quadriennio.

Può farlo?
Cosa può succedere?
E che succede alla registrazione?
Capisco che quest'ultimo è un adempimento esclusivamente fiscale ma sono curioso degli scenari sia fiscali sia civilistici che si potrebbero aprire.

 

[uva]

scadenza del secondo quadriennio.

si rinnova tacitamente per il terzo quadriennio.

E' corretto.
In mancanza di regolare disdetta, il contratto è soggetto a tacito rinnovo alle medesime condizioni (art. 2, c. 1 l. 431/1998).

accordi esclusivamente verbali

non hanno alcun valore.

il locatore registra la risoluzione anticipata del contratto sul sito dell'Agenzia delle Entrate.

E' sbagliato.
Si comunicano all'Agenzia delle Entrate solo le risoluzioni anticipate, ossia precedenti alla scadenza del contratto.
Nel caso in esame, se ho capito bene la situazione che hai descritto, il contratto giunge alla sua scadenza naturale (fine dell'ottava annualità).
In mancanza di comunicazione della proroga, per l'Agenzia quel contratto è risolto (= finito, chiuso) in quanto non rinnovato.

Non viene firmata dalle parti né una risoluzione consensuale anticipata e tanto meno un verbale di riconsegna immobile.

Questo è logico: non vi è stata né risoluzione anticipata né rilascio dell'immobile.

si sente in diritto di restare per tutto il terzo quadriennio.

Il conduttore ha ragione.
In mancanza di regolare disdetta, dal punto di vista civilistico il contratto è stato rinnovato tacitamente per il terzo quadriennio alle medesime condizioni.

E che succede alla registrazione?

Dal punto di vista fiscale il locatore deve comunicare all'Agenzia delle Entrate la proroga per il terzo quadriennio.
Se non lo fa e continua ad incassare i canoni senza dichiararli, si tratta di evasione fiscale.

 

[uva]

Non mi è chiaro qual è lo scopo del locatore.

Se intende condizionare il rinnovo per il terzo quadriennio all'aumento del canone, deve procedere come previsto dall'art. 2, c. 1 della l 431/1998 (osservando il preavviso di almeno 6 mesi e comunicando la sua intenzione al conduttore con raccomandata ar o pec):

Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione.

Quindi se quel conduttore non accetta l'aumento del canone propostogli, deve andare via.
Se rimane nell'immobile perché fa il furbo pensando di averne diritto, il locatore per farlo sloggiare dovrà attivare la procedura di sfratto per finita locazione.

 

[basty]

L’errore sta nel l’aver comunicato ad Agenzia delle Entrate la risoluzione, prima del reale rilascio dell’immobile.
Rimedi: andare in Agenzia delle Entrate edite che hai sbagliato; “volevi” comunicare una proroga.

 

[Gagarin]

attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni

Quindi, allo scadere del secondo quadriennio di un 4+4, il locatore potrebbe rinnovare il contratto per un ulteriore quadriennio ad un canone maggiore (senza fare un nuovo contratto 4+4), qualora il conduttore avesse accettato la sua proposta di aumento inviata nei termini? il mod. RLI lo permette?

 

[uva]

qualora il conduttore avesse accettato la sua proposta di aumento inviata nei termini?

Esatto.

Nel caso di @Miciogatto quella procedura non è possibile, se è vero ciò che ha scritto:

(meno di 6 mesi) alla scadenza del secondo quadriennio.

Una proposta di rinnovo con aumento canone inviata adesso sarebbe tardiva.
Alla fine dell'ottavo anno quel contratto si rinnoverà tacitamente per un ulteriore quadriennio alle medesime condizioni.

A me sembra una storia inventata.
E' possibile che il locatore non sappia che non si deve comunicare all'Agenzia la risoluzione di un contratto quando giunge alla sua scadenza naturale.
Ma è molto strano abbia comunicato la risoluzione se il conduttore non ha ancora rilasciato l'immobile.
Da ciò che ha scritto @Miciogatto risulta che non è stato firmato

un verbale di riconsegna immobile.

Poi pare che il conduttore non voglia

più rilasciare l'immobile

quindi significa che sta ancora (legittimamente) abitando lì.

il mod. RLI

Si deve comunicare all'Agenzia delle Entrate la proroga compilando la sez II del Quadro A - Adempimenti successivi.
Nella sez. Dati generali si scrive l'importo del nuovo canone annuo.

 

[Miciogatto]

A me sembra una storia inventata.

No è un caso reale pratico e recente, te lo assicuro.

Se mai è inventata l'intenzione di rimangiarsi la parola da parte del conduttore (che essendo parola non ha alcun valore come hai correttamente detto). Perchè di fatto non c'è l'intenzione di piantare grane.
Ma il diritto di farlo secondo me c'è da quello che mi state confermando.

Ecco lato conduttore come vede la registrazione:

 

[Miciogatto]

Effettivamente c'è stato uno scambio con una proposta di bozza di risoluzione anticipata al 31 ottobre ma nessuna delle parti l'ha mai firmata. E nel frattempo il commercialista del locatore, informato delle intenzioni delle parti ha registrato la fine locazione come vedete sopra. Probabilmente il commercialista nemmeno ha visto la bozza.

 

[Miciogatto]

Si comunicano all'Agenzia delle Entrate solo le risoluzioni anticipate, ossia precedenti alla scadenza del contratto.
Nel caso in esame, se ho capito bene la situazione che hai descritto, il contratto giunge alla sua scadenza naturale (fine dell'ottava annualità).

No, nel caso in esame, come puoi anche vedere dallo screenshot sopra, il contratto sarebbe scaduto a febbraio 2025 (e si sarebbe tacitamente rinnovato per un altro quadriennio, stante la mancanza di disdetta scritta da alcuna delle parti).

Di fatto è stato risolto anticipatamente al 31 ottobre corrente anno (ok, impropriamente, senza alcun valore legale visto che è solo verbale l'accordo, è solo per capirci) E la cosa è stata recepita dal commercialista che ha provveduto alla registrazione di cui allo screenshot.

 

[uva]

è un caso reale pratico e recente

Allora quella situazione è irregolare.

Dalle date che si leggono sul documento che hai pubblicato nel post #7 è evidente che si tratta della comunicazione all'Agenzia delle Entrate di una risoluzione anticipata.

La locazione (iniziata il 01/03/2017) giungerà alla scadenza naturale del secondo quadriennio in data 28/02/2025.
Il locatore ha comunicato all'Agenzia che quel contratto è stato risolto, anticipatamente, in data 31/10/2024.

Sono stati commessi due errori.
Il più grave è stato non inviare la disdetta al conduttore rispettando il preavviso di legge di almeno 6 mesi. Farlo ora sarebbe tardivo.
Il secondo errore consiste nel comunicare all'Agenzia la risoluzione prima che l'immobile sia stato rilasciato. La data di risoluzione anticipata che si scrive nel mod. RLI è quella del verbale di rilascio firmato dalle parti.

Dal punto di vista civilistico quel contratto si rinnoverà tacitamente per un terzo quadriennio.