Regime fiscale dopo convalida di sfratto

[basty]

Non ho letto con molta attenzione i vari interventi: ma secondo me la situazione è questa.

Locazioni abitative: si dichiara il reddito, anche non percepito, se la convalida non è pervenuta prima della dichiarazione IRPEF. Si matura però un credito d'imposta che verrà indicato nella successiva dichiarazione. Non è banale il calcolo perchè bisogna simulare l'importo di tasse versato in più.

Locazioni commerciali: non si può far valere il credito per canoni non percepiti; la ragione, secondo Agenzia delle Entrate, è che per le locazioni non abitative il locatore ha la possibilità di risolvere automaticamente il contratto mettendo in mora il conduttore.

Se a fronte di decreto ingiuntivo si ottiene un pignoramento ad es. con trattenuta sullo stipendio del debitore, ci sono due scuole di pensiero: sostanzialmene viene consigliato di scalare prima la parte di spese legali sostenute e adesso rimborsate; solo quando si percepiranno delle rate a copertura dei canoni arretrati, queste voci saranno dichiarate come altri redditi. Però se su queste trattenute operate dal datore di lavoro sono fatte delle ritenute d'acconto, alla Agenzia delle Entrate con CU risulterà un esborso verso il locatore. In questo caso si dovrebbero dichiarare l'introito da subito, ma non so come separare i rimborsi spese dai canoni.
Forse meglio non esporre crediti, e poi non dichiarare le quote incassate a seguito pignoramento?

 

[wmar]

Non ho letto con molta attenzione i vari interventi: ma secondo me la situazione è questa.

Locazioni abitative: si dichiara il reddito, anche non percepito, se la convalida non è pervenuta prima della dichiarazione IRPEF. Si matura però un credito d'imposta che verrà indicato nella successiva dichiarazione. Non è banale il calcolo perchè bisogna simulare l'importo di tasse versato in più.

Circa questo punto. Nel corso del 2015 si è verificata la morosità del conduttore di un immobile locato ad uso abitativo (con cedolare secca con canone concordato). All'inizio del 2016 - dunque entro il termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all'anno 2015 - è stato emanato il provvedimento di convalida dello sfratto per morosità.
Da quel che ho capito nel 730/2015 devo compilare il quadro B indicando in colonna 7 il codice '4' ed in colonna 6 l'importo dei canoni effettivamente percepiti nel 2015; e non devo fare altro, cioè non devo compilare un rigo per il periodo in cui ho percepito i canoni ed un rigo per quello in cui non li ho percepiti, visto che l'immobile è stato locato per l'intero anno 2015; e non devo nemmeno compilare il rigo G2 relativo al credito d'imposta, perché nel mio caso il provvedimento di convalida è sopraggiunto entro il termine di scadenza per la dichiarazione dei redditi relativa al 2015 e dunque non c'è nessuna dichiarazione da riliquidare.
Infatti le istruzioni dicono:

<<Se il canone di locazione è stato percepito solo per una parte dell’anno, va compilato un unico rigo, riportando in colonna 6 la quota di canone effettivamente percepita e indicando in colonna 7 il codice 4>>.

Ho capito bene? E se è così, come mi verranno rimborsate le imposte che nel 2015 ho versato sui canoni non percepiti?

 

[basty]

Fortunatamente mi è capitata una sola volta e non sono andato a verificare....: mi bastano le mie rogne....
Ma se tra le << >> hai riportato il testo delle istruzioni, direi che hai capito bene.

E se è così, come mi verranno rimborsate le imposte che nel 2015 ho versato sui canoni non percepiti?

Nel 2015 non hai versato nulla relativo ai canoni 2015 non percepiti: o meglio hai versato degli acconti sulla base dello storico; ma con la dichiarazione 2016 (odierna) computerai il saldo che sarà calcolato sui canoni effettivamente percepiti, scalando gli acconti versati nel 2015. Se risultano acconti in eccesso rispetto al debito, il saldo porterà ad un credito che si riporta nel quadro RX: che sfrutterai (compenserai) con gli acconti 2016

 

[Gian78]

Salve volevo porre la mia situazione!a gennaio 2017 il giudice mi ha convalidato lo sfratto per morosità! Mi sono recato All' angezia con la copia della convalida per annullare il contratto!L impiegato si é presa la copia e mi ha annullato il contratto di locazione con opzione di cedolare secca a partire dal febbraio 2016 ,mese dell'ultimo pagamento del canone, e non ho pagato niente!
E giusto annullarlo alla data dell ultimo pagamento del canone?
E per IMU come seconda casa che ho versato nel 2016? Se é annullato a quella data adesso avrei diritto a credito a favore?
Grazie in anticipo

 

[Nemesis]

E per IMU come seconda casa che ho versato nel 2016?

Se nel 2016 non era la tua abitazione principale, hai pagato correttamente e non ti spetta un rimborso.

 

[basty]

mi ha annullato il contratto di locazione con opzione di cedolare secca a partire dal febbraio 2016 ,mese dell'ultimo pagamento del canone, e non ho pagato niente!

Logico, e ti è andata bene.
A me l'agenzia aveva risposto che la comunicazione di risoluzione doveva essere fatta solo dopo il rilascio effettivo dei locali, quindi dopo che l'ufficiale giudiziario, dopo qualche rinvio, non concede più proroghe.
Con questa modalità, indicando poi come data di cessazione del contratto quella della convalida giudiziaria, la Agenzia delle Entrate aveva la pretesa di addebitarmi la sanzione ed interessi per ritardata risoluzione......

Quanto alle imposte sul reddito puoi tranquillamente non conteggiare i mancati introiti da locazione da febbraio 2016 a dicembre 2016, poichè la sentenza di convalida è pervenuta prima della prossima presentazione della dichiarazione redditi 2016 (cioè Unico 2017 o 730/2017)

 

[moralista]

Questi problemi verranno a galla tra 4 o 5 anni, quando Agenzia delle Entrate via comunicherà l'accertamento effettuato e vi chiederà di acclarare il tutto, e allora cominceranno i problemi da grattare

 

[basty]

Questi problemi verranno a galla tra 4 o 5 anni, quando Agenzia delle Entrate via comunicherà l'accertamento effettuato e vi chiederà di acclarare il tutto, e allora cominceranno i problemi da grattare

Sei troppo pessimista verso te stesso, e troppo ottimista nei confronti della capacità reale della Agenzia delle Entrate

 

[moralista]

forse sarà come dici (ma) sto rottamando 2 cartelle esattoriali con Equitalia proprio per essere stato troppo pessimista come dici, incassi non percepiti portati come crediti d'imposta dopo sfratto esecutivo ma riconosciuti solo parziali da Agenzia delle Entrate

 

[basty]

forse sarà come dici (ma) sto rottamando 2 cartelle esattoriali con Equitalia proprio per essere stato troppo pessimista come dici, incassi non percepiti portati come crediti d'imposta dopo sfratto esecutivo ma riconosciuti solo parziali da Agenzia delle Entrate

In questi casi l'ottimismo ed il pessimismo sono relativi: dipende dalla parte da cui guardi....
Da quel che mi dici, io direi che forse in quel caso sei stato troppo "ottimista", portando come credito d'imposta un importo eccessivo, forse l'intero incasso non percepito, invece di calcolarne il corrispondente eccesso di imposta a suo tempo versata sulla base della aliquota marginale dell'anno in questione.