Recesso locazione da parte di uno dei locatari

[zetaerre]

Ho un contratto di locazione 4+4 con più conduttori.
Uno dei conduttori vuole cambiare appartamento.
Nel contratto è previsto un preavviso di 6 mesi ma ci siamo accordati per le vie brevi che se trova una persona che vuole subentrare, e gli altri locatari non hanno nulla in contrario, può andarsene prima dei mesi contrattualmente previsti.
Vorrei garantire la regolarità dell'accordo e garantire i diritti di tutte le parti.
Per il recesso ho chiesto una pec, o quantomeno una mail, di richiesta/comunicazione.
È sufficiente oppure devo pretendere altro?
Per il subentro come mi devo comportare? Devo far sottoscrivere un assenso ai restanti locatari?
Sempre per il subentro devo riscrivere il contratto oppure è sufficiente un allegato con le generalità del nuovo locatario?
Quando registro la variazione sul sito dell'Agenzia delle Entrate cosa devo allegare?

 

[uva]

1) Per il recesso basta uno scambio di pec tra te e il conduttore sig. X. Con specificata la data del suo rilascio senza addebito a suo carico del mancato preavviso, dato che

Nel contratto è previsto un preavviso di 6 mesi ma ci siamo accordati per le vie brevi

Quando il sig. X andrà via firmate un verbale di rilascio e restituzione chiavi, specificando la restituzione del deposito cauzionale e il regolamento di eventuali conguagli per oneri accessori (spese condominiali, riscaldamento).

2) Firmate una scrittura in cui tu locatore, gli attuali inquilini che rimangono e quello nuovo sig. Y prendete atto della cessione parziale del contratto di locazione dal sig. X (conduttore che recede) al sig. Y con decorrenza dal......
Ciascun soggetto conserva un esemplare di quella scrittura, firmata in originale da tutti gli altri.
Non devi riscrivere il contratto.

3) Tecnicamente non si tratta di subentro ma di cessione.
Entro 30 giorni dall'evento devi comunicare telematicamente all'Agenzia delle Entrate la cessione (NON il subentro) col mod. RLIWeb.
Non devi allegare la scrittura di cui al punto 2).

4) Pagamento imposta di registro euro 67 per cessione, da versare contestualmente alla presentazione del mod. RLIWeb.
E' dovuta anche se il contratto di locazione è in cedolare secca.
Quindi stabilisci preventivamente col sig. X/cedente e col sig. Y/cessionario chi te la rimborsa. Scrivilo sia nelle pec di recesso che nella scrittura di cui al punto 2).
Una soluzione potrebbe essere suddividere quel costo 50% ciascuno.

 

[Gagarin]

Pagamento imposta di registro euro 67 per cessione

Se sottoscrivesse un nuovo contratto, invece della cessione, eviterebbe di pagare. Inoltre, non sono proprio sicuro che gli altri conduttori (suppongo che ognuno abbia la sua stanza con l'uso servizi in comune...) possano esprimere un veto sul nuovo conduttore: sarebbe solo cortesia avvisarli e chiedere un loro parere...

 

[uva]

Se sottoscrivesse un nuovo contratto, invece della cessione,

Io non consiglio mai di risolvere il contratto in essere e stipularne uno nuovo, specialmente se si tratta di un 4 + 4 come in questo caso.
Perché si ripartirebbe da zero, e per il locatore potrebbe essere più difficile disdirlo nel caso abbia intenzione/necessità di farlo negli anni successivi.

eviterebbe di pagare.

soltanto se il nuovo ipotetico contratto fosse in cedolare secca.
@zetaerre non ha scritto qual è il regime fiscale che ha scelto (ordinario IRPEF o cedolare).

 

[zetaerre]

soltanto se il nuovo ipotetico contratto fosse in cedolare secca.
@zetaerre non ha scritto qual è il regime fiscale che ha scelto (ordinario IRPEF o cedolare).

Ho scelto la cedolare secca.
Per quanto riguarda le spese per la registrazione è specificato nel contratto che in caso di subentro è da suddividere al 50% tra chi esce e chi subentra

 

[uva]

gli altri conduttori ... possano esprimere un veto

Sicuramente no.

La scrittura di cui al punto 2) riguarda l'inquilino che va via/cedente, quello nuovo/cessionario e il locatore/ceduto.
La farei firmare dai conduttori che rimangono soltanto per presa d'atto.

 

[uva]

è specificato nel contratto che in caso di subentro è da suddividere al 50% tra chi esce e chi subentra

Hai fatto bene.

Ricordati di specificarlo nelle pec relative al recesso e nella scrittura di cessione.

Però non usare il termine "subentro" perché non è corretto.

 

[zetaerre]

Però non usare il termine "subentro" perché non è corretto.

Ah si, giusto

 

[zetaerre]

Quando il sig. X andrà via firmate un verbale di rilascio e restituzione chiavi, specificando la restituzione del deposito cauzionale e il regolamento di eventuali conguagli per oneri accessori (spese condominiali, riscaldamento).

2) Firmate una scrittura in cui tu locatore, gli attuali inquilini che rimangono e quello nuovo sig. Y prendete atto della cessione parziale del contratto di locazione dal sig. X (conduttore che recede) al sig. Y con decorrenza dal......

Si trovano dei fac-simile?

 

[Gagarin]

Ho scelto la cedolare secca.

In caso di cessione la tassa si paga ugualmente.

La farei firmare dai conduttori che rimangono soltanto per presa d'atto.

Esatto.