Recesso e sfratto?

[Paolo Maria Capasso]

In realtà pensavo allo sfratto soprattutto per non dover pagare le tasse su eventauli affitti mai percepiti

Su questo concordo con quanto ha precisato UVA.
La convalida di sfratto è provvedimento utile solo in caso di locazioni abitative. E consente al locatore di non dichiarare i canoni non percepiti, ovvero gli tribuisce un credito di imposta se la dichiarazione dei redditi per il periodo fiscale interessato è già stata presentata. Ma ciò accade, ripeto, solo per le locazioni abitative. È senz’altro una condizione paradossale ma il nostro Fisco si comporta così.
Non so se sia passato l’ememendamento che ci ha ricordato UVA. E vado a verificare. Tuttavia nel caso, dubito fortemente che la norma (di natura tributaria) potrebbe avere efficacia retroattiva.

 

[Paolo Maria Capasso]

Nessuno ha messo in dubbio la sussistenza dei presupposti per la morosità. Si sono invece fatte valutazioni sulla opportunità di esperire due azioni legali: lo sfratto, che non serve a nulla se già l'interessato manifesta l'intenzione di lasciare, ed il decreto ingiuntivo per l'eventuale recupero crediti, che ha successo solo se c'è qualcosa di pignorabile e realizzabile..

A me è parso al contrario che tuttyn, col suo quesito, espresso in questi termini “E' possibile da parte mia dare lo sfratto per morosità nonostante lui abbia fatto il recesso?” si interrogasse proprio sull’esperibilita della convalida nella pendenza dei termini di recesso

 

[Paolo Maria Capasso]

Dissento poi dall’opinione che il procedimento di sfratto non serva a nulla. È infatti attraverso l’iter processuale che si perviene all’emissione di un titolo esecutivo che abilita il locatore all’eventuale azione esecutiva.
L’intenzione manifestata dal conduttore di lasciare l’immobile è senz’altro una manifestazione di volontà su cui lavorare. Ma ove non sia trasfusa adeguatamente in atto pubblico (art. 474, II e III comma c.p.c) non varrà nulla. E non si tradurrà in un titolo per eseguire il rilascio.

 

[Paolo Maria Capasso]

In realtà pensavo allo sfratto soprattutto per non dover pagare le tasse su eventauli affitti mai percepiti

Le linko un articolo del Magazine di Solosfratti.it, in cui viene approfondito il tema della disciplina fiscale dei canoni non percepiti.

La disciplina fiscale del canoni non percepiti. Un paradosso tutto italiano.

 

[uva]

E non si tradurrà in un titolo per eseguire il rilascio.

Sì, questo è vero.

Però per quanto riguarda il recupero del credito, a me risulta non occorra lo sfratto convalidato dal Giudice per chiedere l'emissione del decreto ingiuntivo.
Se il conduttore (per meglio dire l'ex conduttore, nel caso abbia rilasciato spontaneamente i locali) propone opposizione deve dimostrare di aver pagato.
Penso sia opportuno che l'ex locatore prima di agire giudizialmente gli invii per raccomandata a.r. una diffida, e tenti una strada bonaria per giungere ad un accordo.

Vedo che Lei è un avvocato esperto in sfratti; i suoi interventi su questo Forum sono precisi e motivati, quindi apprezziamo le sue considerazioni!

 

[Paolo Maria Capasso]

Sono proprietaria di un negozio in cui il conduttore non paga l'affitto da tre mesi. Mi è arrivata da qualche giorno una raccomandata in cui mi dà 6 mesi di preavviso per lasciare i locali causa crisi.
Mi ha assicurato che pagherà tutto il dovuto ma sono piuttosto preoccupata.
E' possibile da parte mia dare lo sfratto per morosità nonostante lui abbia fatto il recesso?
Come devo comportarmi per tutelarmi?
Grazie

Se parla quindi di “tutele” in senso proprio a mio avviso ha due strade: e tutte e due tendono al conseguimento di un titolo che, appunto tutelandola, possa essere usato contro l’inquilino nel caso in cui questi non mantenga fede alla parola. Quindi:
1. Procedimento per convalida di sfratto.
In alternativa
2. Atto pubblico con obbligo di rilascio assunto dal conduttore (art 474 cpc)
Soltanto con una di queste modalità potrà conseguire un titolo.
I costi, ragionevolmente, dovrebbero restare a carico del conduttore che ha dato origine alla necessità.
Se l’inquilino rispetterà la parola, bene. Sennò, almeno, ci sarà il paracadute (tutela) rappresentato dall’esistenza di un titolo che le consentirà, quantomeno, di procedere esecutivamente senza ulteriori lungaggini.

 

[Paolo Maria Capasso]

Sì, questo è vero.

Però per quanto riguarda il recupero del credito, a me risulta non occorra lo sfratto convalidato dal Giudice per chiedere l'emissione del decreto ingiuntivo.
Se il conduttore (per meglio dire l'ex conduttore, nel caso abbia rilasciato spontaneamente i locali) propone opposizione deve dimostrare di aver pagato.
Penso sia opportuno che l'ex locatore prima di agire giudizialmente gli invii per raccomandata a.r. una diffida, e tenti una strada bonaria per giungere ad un accordo.

Vedo che Lei è un avvocato esperto in sfratti; i suoi interventi su questo Forum sono precisi e motivati, quindi apprezziamo le sue considerazioni!

Sì è così.
Il decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni scaduti e da scadere può essere emesso sia nell’ambito del procedimento di convalida (art. 664 cpc), che in esito ad una domanda autonoma.
Tuttavia, in base alla mia esperienza, posso dire che i margini di successo delle procedure di recupero credito in materia locative, sono ridotti; specialmente per le locazioni abitative. E, in concreto, per il locatore, il modo più immediato per tutelarsi economicamente, non è tanto quello di puntare al recupero dei canoni non pagati e delle spese legali, quanto piuttosto di ottenere il recupero sollecito dell’immobile; Considerati anche i costi di gestione, e fiscale che continuano a generarsi per la mera proprietà.

Per il caso della signora Tattyn, concordo anche io sull’opportunità di un previo tentativo di risoluzione stragiudiziale, con invio di una raccomandata ove vengono prospettati i termini e le possibili soluzioni.

 

[User_43482]

Ringrazio tutti per le sollecite risposte. Vorrei solo far presente che tre anni , sempre per una locazione commerciale, avevo fatto uno sfratto e, sentito anche il parere dell'Agenzia delle Entrate, non svevo pagato le tasse sui canoni non percepiti. Infatti, non ho ricevuto nessuna multa da parte dell'Agenzia delle Entrate che ni hanno confermato che anche nel caso di locazione commerciale nulla è dovuto sugli affitti non percepiti se esiste un procedimento di sfratto .

 

[User_43482]

Potrebbe sig. Capasso, per favore spiagarmi meglio in cosa consiste l'atto pubblico con obbligo di rilascio assunto dal conduttore.
Non c'è cauzione per affitti ma solo una fide jussione per danni causati.

 

[Paolo Maria Capasso]

Potrebbe sig. Capasso, per favore spiagarmi meglio in cosa consiste l'atto pubblico con obbligo di rilascio assunto dal conduttore.
Non c'è cauzione per affitti ma solo una fide jussione per danni causati.

La norma di riferimento, come scrivevo, è l’articolo 474 del codice di procedura civile ( novellato nel 2005) che qui ti trascrivo

Del titolo esecutivo e del precetto​

c.p.c. art. 474. Titolo esecutivo.
L'esecuzione forzata non può avere luogo che in virtù di un titolo esecutivo per un diritto certo, liquido ed esigibile.
Sono titoli esecutivi:
1) le sentenze, i provvedimenti e gli altri atti ai quali la legge attribuisce espressamente efficacia esecutiva (1);
2) le scritture private autenticate, relativamente alle obbligazioni di somme di denaro in esse contenute, le cambiali (2), nonché gli altri titoli di credito ai quali la legge attribuisce espressamente la stessa efficacia (3);
3) gli atti ricevuti da notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato dalla legge a riceverli.
L'esecuzione forzata per consegna o rilascio non può aver luogo che in virtù dei titoli esecutivi di cui ai numeri 1) e 3) del secondo comma. Il precetto deve contenere trascrizione integrale, ai sensi dell'articolo 480, secondo comma, delle scritture private autenticate di cui al numero 2) del secondo comma (4).

È, questa, una possibilità relativamente nuova, introdotta con la legge 14 maggio 2005.
Quindi, in base al nuovo testo normativo, il notaio potrà ricevere un atto pubblico in cui l’inquilino assuma l’obbligo di rilasciare l’immobile entro una certa quest’obbligo, ove contenuto nell’atto pubblico, potrà poi essere eseguito coattivamente.
In questo caso Sarà sufficiente chiedere al notaio rogante di apporre la formula esecutiva all’atto Per avviare, sulla base di quel titolo esecutivo, l’esecuzione a rilascio.
Il primo atto sarà rappresentato da un precetto per rilascio redatto sulla base di quello stesso titolo.