Recesso contratto affitto PRIMA dei 6 mesi di preavviso

[glottys]

Siccome in questi giorni né tu né il proprietario sapete con certezza se verrà entro brevissimo termine stipulato un nuovo contratto con nuovi inquilini, io suggerisco di procedere come segue.

Il giorno in cui vai via e restituisci le chiavi, tu e il proprietario firmate il verbale di riconsegna dell'appartamento in cui sarà scritto che non vi sono danni a te imputabili che debbano essere da te risarciti; né conguagli di spese a tuo carico.
Verbalizzate anche che temporaneamente il proprietario trattiene il deposito cauzionale, e che il deposito ti verrà restituito appena verrà stipulato un nuovo contratto di locazione. Il proprietario si riserva quindi di detrarre dal deposito cauzionale le mensilità di preavviso mancanti (che sono 4).

Faccio un esempio pratico per spiegarmi meglio, ipotizzando una cauzione di 2 mesi e che tu abbia pagato la mensilità di settembre.
Se il nuovo contratto parte dal 1° ottobre, il proprietario ti restituisce i 2 mesi di cauzione.
Se parte dal 1° novembre, ti restituisce 1 mese.
Se parte dal 1° dicembre, andate in pari e non ti restituisce niente.

Se invece il nuovo contratto avrà decorrenza nel prossimo anno, allora tu (oltre a perdere i 2 mesi di cauzione) dovresti pagare al massimo altre 2 mensilità di mancato preavviso. Uso il condizionale perché a quel punto qualsiasi proprietario di buon senso lascerebbe perdere: non è logico "inseguire" un ex inquilino e tanto meno fare una causa legale per recuperare una somma poco significativa!

da quello che so le due cose sono distinte.
Quando si consegnano le chiavi si firma il verbale di consegna appartamento in cui è scritto che è tutto in buone condizioni e la proprietà si impegna a restituire il deposito cauzionale (sul mio contratto è scritto che il deposito cauzionale non può andare in conto pigioni, quindi non si può fare quello che mi suggerisci tu andando a scalare i mesi).
Un altro discorso invece è il preavviso (sul mio contratto sono 6 mesi).
Io la raccomandata l'ho inviata il 31/07 quindi i 6 mesi partono da agosto e terminano il 31/01/18 (dicevo che ne mancano 4 perché agosto e settembre li ho già pagati).
Spero che ora sia più chiara la situazione...quindi in virtù di ciò vi chiedo come è meglio procedere?

 

[Excalibur]

Poi mi taccio. Perché non riuscite a trovare un accordo? A me pare - e non me ne volere - che sia legittimo aprire una trattativa per limitare il danno. Ma mettiti nei panni anche del proprietario: si mette una clausola sui tempi di disdetta per organizzarsi. Tu hai le tue ragioni e lui/lei le sue. Non c'è modo - a mio avviso - di non pagare. Se disdici - anche causa forza maggiore - un contratto in anticipo, paghi la "penale", a meno di accordo che mi pare non riuscite a trovare.

 

[glottys]

Poi mi taccio. Perché non riuscite a trovare un accordo? A me pare - e non me ne volere - che sia legittimo aprire una trattativa per limitare il danno. Ma mettiti nei panni anche del proprietario: si mette una clausola sui tempi di disdetta per organizzarsi. Tu hai le tue ragioni e lui/lei le sue. Non c'è modo - a mio avviso - di non pagare. Se disdici - anche causa forza maggiore - un contratto in anticipo, paghi la "penale", a meno di accordo che mi pare non riuscite a trovare.

credo che un accordo ci sarà...almeno spero.
Oggi l'ho incontrato e mi ha detto di voler affittare l'appartamento e di lasciare le chiavi quando vado via in modo che le può dare a chi entrerà.
Ora non voglio inasprire i rapporti...ma x cautelarmi da qualsiasi cosa che mi conviene fare?
Dargli le chiavi sulla fiducia come mi ha detto lui (firmando il verbale di consegna chiavi per avere il deposito cauzionale) ed aspettare che si affitti in modo che appena si registra il nuovo contratto io non paghi più?

 

[uva]

(sul mio contratto è scritto che il deposito cauzionale non può andare in conto pigioni, quindi non si può fare quello che mi suggerisci tu andando a scalare i mesi).

Invece si può fare.
La clausola contrattuale che hai citato può essere superata se vi è il consenso di entrambe le parti (locatore e conduttore).
Come abbiamo chiarito diverse volte su questo Forum, il deposito cauzionale è costituito come garanzia di tutte le obbligazioni del conduttore, quindi anche del mancato preavviso.
Ciò significa che il locatore può legittimamente trattenere la cauzione per i mesi di mancato preavviso (a condizione che l'appartamento non sia stato nuovamente locato).

E' vero che in mancanza di accordo tra le parti la questione deve essere risolta da un giudice.
Ma ribadisco la mia opinione: vale la pena affrontare una (costosa) causa in tribunale in un caso come il tuo? La risposta, secondo me, è negativa.

 

[glottys]

Prima domanda: nella mia situazione se ad esempio dovesse entrare un'altra persona, il proprietario può pretendere che io paghi lo stesso i mesi di preavviso?
Seconda domanda: nel momento in cui si registra un nuovo contratto, il mio è automaticamente cessato?
Nel caso del subentro invece come funziona?

Grazie a tutti.

 

[Excalibur]

Seconda domanda: nel momento in cui si registra un nuovo contratto, il mio è automaticamente cessato?

Allora mi ero informata su questo per una mia vicenda ma è un relata refero quindi prendi la mia risposta con molte molle. A me hanno detto che un contratto cessa - a parte la finita locazione o lo sfratto - con la comunicazione all'agenzia delle entrate e, prima, con il verbale e la riconsegna delle chiavi da parte dell'inquilino al proprietario. Il verbale è redatto dal proprietario e firmato da tutte e due le parti: si riportano eventuali danni da riparare con la cosiddetta caparra e quanto resta in sospeso nel caso, per esempio, in cui l'inquilino abbia qualcosa da saldare. Insomma cose così. In teoria - mi è stato spiegato - che due contratti potrebbero coesistere in quanto uno dei due potrebbe essere per la tipologia "studenti" o transitorio e non configgere con quello vigente. Sempre in teoria se l'inquilino 1 (quello con il contratto 3+ o 4+4) dovesse convivere con un'altra persona con altro contratto ci vorrebbe il suo assenso ma non credo questo sia di particolare interesse per l'agenzia delle entrate. Poi ci sono le filiali virtuose - anche lì non si può generalizzare.
Poiché riferisco quanto mi è stato detto non sono in grado di darti sostegni di articoli di legge o altro. Aspettiamo qualcuno più esperto

 

[uva]

@glottys
Una risposta alla tua prima domanda è stata già data più volte nei post precedenti (il proprietario non può pretendere il pagamento del mancato preavviso se l'immobile è già stato riaffittato ad un altro conduttore).

Il tuo contratto non è "automaticamente cessato" a seguito registrazione della locazione successiva, perché non vi è nulla di automatico. Quando tu e il proprietario avrete firmato il verbale di riconsegna e restituzione chiavi, la data di riconsegna coincide con la risoluzione del tuo contratto. Entro 30 gg da quella data, deve essere comunicata la risoluzione all'Agenzia delle Entrate col mod. RLI (normalmente è una pratica svolta dal locatore).

Se per subentro intendi la cessione del contratto in essere ad altro conduttore, occorre il consenso del locatore. Anche la cessione deve essere comunicata entro 30 gg. all'Agenzia delle Entrate col mod. RLI.
L'imposta di registro per la cessione è dovuta anche se il contratto è in cedolare secca.

Se hai ancora dei dubbi, puoi rivolgerti ad un'associazione degli inquilini (tipo il Sunia) e chiedere un appuntamento col loro consulente che ti saprà spiegare tutti gli aspetti giuridici e fiscali.

 

[agirlhasnoname]

Io ho avuto un problema simile: ho dato la disdetta dei tre mesi prevista dal mio contratto, pagato regolarmente il mese di ottobre. Il 13/10 la padrona di casa mi ha detto che dal 02/11 sarebbero entrate L.E nuove inquiline e che il 28/10 L.E avrei dovuto ridare L.E chiavi. Ora queste hanno ritirato la proposta, ma lei vuole comunque L.E chiavi il 28/10 e io non so come fare...

 

[uva]

Io ho avuto un problema simile

Ti ho risposto nell'altra discussione:
Problemi e dubbi con disdetta affitto