Recesso anticipato in locazione commerciale

[lucy07]

gentile forum,

in un contratto di locazione ad uso commerciale 6+6 dove non e' previsto il recesso anticipato da parte del conduttore , questi puo' comunque recedere anticipatamente? per problemi economici dovuti alla crisi?

grazie

 

[maidealista]

Penso che un giudice possa ritenere questa giustificazione un "grave motivo".


La sentenza della settimana
Recesso uso diverso e gravi motivi
Puntuale precisazione della Cassazione (sent. n. 26711/’11, inedita) in merito ai “gravi motivi” che possono legittimare il conduttore a risolvere il contratto di locazione. “In tema di recesso del conduttore di immobile adibito ad uso non abitativo, in base al disposto di cui all’art. 27, ultimo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, le ragioni che consentono al locatario di liberarsi del vincolo contrattuale – ha detto la Suprema Corte – devono essere determinate da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla sua volontà ed imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione. La gravosità della prosecuzione, che deve avere una connotazione oggettiva, non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo, deve essere non solo tale da eccedere l’ambito della normale alea contrattuale, ma deve altresì consistere in un sopravvenuto squilibrio tra le prestazioni originarie tale da incidere significativamente sull’andamento dell’azienda globalmente considerata e, quindi, se di rilievo nazionale o multinazionale, anche nel complesso delle sue varie articolazioni territoriali”.
A cura dell'Ufficio legale
della CONFEDILIZIA
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d) Gravi motivi

Per "grave motivo" di cui all’art. 4 della legge n. 392/1978 non si può assolutamente ritenere una situazione che trae la sua origine da una scelta o decisione del conduttore, dovendo invece trattarsi di circostanze necessitate e causate, almeno a titolo di conoscenza, da fattori estranei alla libera determinazione dell’interessato.
* Trib. civ. Piacenza, 26 settembre 1985, Buono e altro c. Nossardi, in Arch. loc. e cond. 1985, 725.

L’antieconomicità della prosecuzione dell’attività produttiva del conduttore non realizza la condizione della sussistenza dei gravi motivi che abilitano ex art. 27, ultimo comma, L. n. 392/78 il conduttore a recedere dal contratto, dovendo invece tali motivi trovare la propria origine in fattori estranei alla volontà del conduttore medesimo nonché essere imprevedibili e sopravvenuti alla conclusione del contratto.
* Trib. civ. Padova, 29 maggio 1986, Siderpali c. Capitelli, in Arch. loc. e cond. 1987, 358.

In tema di recesso del conduttore ex art. 27, ultimo comma della legge n. 392 del 1978, i "gravi motivi" di cui alla norma non possono attenere esclusivamente alla sfera della soggettiva ed unilaterale valutazione del conduttore medesimo circa la convenienza o meno di continuare a svolgere la propria attività nell’immobile locato.
* Trib. civ. Genova, 23 marzo 1987, Srl Goal e altri c. Negrino, in Arch. loc. e cond. 1987, 524.

I gravi motivi in presenza dei quali gli artt. 4, secondo comma, e 27 ultimo comma, della L. n. 392 del 1978, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, consentono il recesso del conduttore dal contratto in qualsiasi momento, devono collegarsi a fatti estranei alla volontà del conduttore medesimo che, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto locativo, siano tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la persistenza del rapporto stesso. Pertanto non ricorrono detti estremi ove la domanda di recesso sia fondata sul diniego dell’autorizzazione amministrativa per esercitare nell’immobile locato l’attività convenuta (nella specie: casa - albergo), ove già al momento della stipulazione del contratto non sussistano i presupposti di fatto e di diritto per conseguire detta autorizzazione (nella specie il diniego dell’amministrazione dipendeva dalla insussistenza di una specifica norma regionale relativa alle case - albergo).
* Cass. civ., sez. III, 12 gennaio 1991, n. 260, S.p.a. PIEC c. Ponturo.

I "gravi motivi" di cui all’ultimo comma dell’art. 27 della L. n. 392 del 1978, devono valutarsi contemperando i contrapposti interessi delle parti, senza privilegiare una unilaterale violazione del conduttore, ma senza per questo frustrare le sue legittime istanze di cogliere al meglio le opportunità lavorative o di altra natura che gli si offrono o di limitare eventuali perdite economiche o subire altri diversi pregiudizi in considerazione della perduranza del vincolo contrattuale.
* Trib. civ. Firenze, sez. I, 16 dicembre 1991, n. 2281, Società Metodi e Vendite c. Fondo pensioni per il personale della B.N.L., in Arch. loc. e cond. 1992, 630.

I gravi motivi in presenza dei quali gli artt. 4 comma secondo e 27 ultimo comma della L. 27 luglio 1978, n. 392, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, consentono il recesso del conduttore dal contratto di locazione, sono quelli che rendono oltremodo gravosa per quest’ultimo la consistenza del rapporto e sopravvenuti alla costituzione del rapporto. (Nella specie, la C.S. in base all’enunciato principio ha confermato la decisione dei giudici del merito che aveva riconosciuto la ricorrenza di siffatto recesso con riguardo alla mancata realizzazione di un preannunciato piano di sviluppo edilizio della zona con effetti negativi sulle prospettive commerciali nelle quali il conduttore aveva fatto affidamento nel momento della stipulazione del contratto di locazione dell’immobile da destinare ad una farmacia).

• Cass. civ., sez. III, 20 ottobre 1992, n. 11466, Abbigliamento Merceria di Platti S.n.c. c. Pinazzi.
• Omissis… http://www.confedilizia.it/RAS8.htm

 

[lucy07]

in sostanza, questo potrebbe essere un grave motivo, ma quanto grave lo decide il giudice? o meglio il conduttore dovrebbe presentare un bilancio tale da cui si desumi che il costo dei locali è una spesa che globalmente è diventata troppo onerosa rispetto ai ricavi che sono calati?

 

[maidealista]

Dovresti intentare una causa ma non te lo consiglio...
Credo sia opportuno utilizzare i 6 mesi di preavviso per trovare un nuovo inquilino.

 

[StLegaleDeValeriRoma]

ottimo l'excursus giurisprudenziale con annessa pubblicità per conf..... su un tema delicato che ha visto in passato oscillamenti dei giudici di legittimità... alla nostra posso solo dire di valutare con attenzione l a strada del recesso per questi motivi, a parte i consigli di questo forum del tutto generali e quindi in certi casi non affidabili per le situazioni personali di chi scrive.