Recesso anticipato: adempimenti

[danidf]

Buongiorno, avrei bisogno dei vs. preziosi consigli.
Posseggo un mini appartamento regolarmente affittato con contratto registrato l'11 Novembre di 2 anni fa.
Il locatore da più di un anno e mezzo non paga l'affitto (ma questa è un altra storia ed è già stata oggetto di discussione su questo forum "questione-morale-tasse"); sono in possesso di sua lettera recesso anticipato (raccomandata a mano) datata 20 gennaio, con cui annunciava che avrebbe lasciato l'app.to il 30 luglio.
E' ancora lì.
Ora pare proprio che la sett. prox vada via (non vedo l'ora).
Per cortesia vorrei saper quali sono gli adempimenti legali / fiscali /amministrativi.
Tutti, ma in particolare:
cosa devo comunicare e pagare all'Agenzia delle Entrate? (att.ne, entro l'11 nov dovrei pagare la tassa per il rinnovo, che vorrei evitare)
devo comunicare qualcosa all'autorità di polizia locale?
All'atto di riconsegna chiavi e app.to (che già immagino essere in cattive condizioni...) che tipo di documento mi devo far firmare? Non serve a nulla, ma chissà magari un giorno le cose cambieranno e potrò rivalermi in qualche modo....

e poi...che più devo fare per chiudere questa storia?
Grazie e buona giornata

 

[mapeit]

Per il pagamento della prima imposta di registro fa fede la data in cui si è formato l'atto, ovvero la data del contratto, e deve essere effettuato entro 30 giorni da tale data.
Per le annualità successive, invece, i termini di versamento sono di 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente.
Per la risoluzione anticipata il termine di versamento dell'imposta (67 Euro) è di 30 giorni dalla data di cessazione del rapporto e il termine per la presentazione all'Agenzia delle Entrate della ricevuta del F23 con il quale si è effettuato il versamento e della dichiarazione di cessazione (mod. 69) è di 20 giorni dal versamento.
Per la risoluzione anticipata del contratto devi quindi effettuare un versamento di 67 Euro tramite modello F23 con causale "ZZ" e codice tributo 113T entro 30 giorni dalla cessazione, indicando nel modulo gli estremi del contratto. Dopodiché devi consegnare una copia del F23 all'Agenzia delle Entrate unitamente ad un modello 69 compilato entro 20 giorni dal versamento.
Se il termine di pagamento dell'imposta annuale di registro è già scaduto, per evitare il pagamento sia dell'imposta annuale che di quella di risoluzione, puoi pagare l'imposta per la risoluzione anche se questa è avvenuta più di 30 giorni prima aggiungendo gli interessi e la sanzione. Per effettuare il calcolo preciso bisognerebbe conoscere le date esatte di inizio delle annualità e quella in cuiu andrai a versare.

All'atto della consegna delle chiavi è bene redigere un verbale di consegna in cui si descrivono le condizioni dell'immobile, i danni arrecati, le mancanze ed eventuali somme non pagate. Se l'inquilino accetta di firmarlo buon per te.

Alla Polizia non devi comunicare nulla.

La storia risulta così chiusa aldilà dell'eventuale credito nei confronti dell'inquilino, per riscuotere il quale valuterai se val la pena interessare uno studio legale.

 

[danidf]

Grazie, una risposta chiara ed esaustiva. Proprio quello che mi serviva!
Ora speriamo veramente che questa storia finisca, dopodichè ...mi devo rimettere alla ricerca di un nuovo inquilino....
Ma questa volta cercherò di tutelarmi in anticipo...mi hanno detto che posso chiedere una sorta di domiciliazione del canone in banca, come se fosse una bolletta. Tu, che mi sembri veramente esperto (o esperta? non si capisce) che consiglieresti? Altrettanto farò con le bollette, che in questo caso erano rimaste intestate a me e che mi sono ritrovata a dover pagare per non perderci pure le spese di allaccio...
Intanto grazie mille sia per quanto già detto, che per eventuali altro consigli che vorrai gentilmente darmi.
Buona giornata
Dani

 

[basty]

Se il termine di pagamento dell'imposta annuale di registro è già scaduto, per evitare il pagamento sia dell'imposta annuale che di quella di risoluzione, puoi pagare l'imposta per la risoluzione anche se questa è avvenuta più di 30 giorni prima aggiungendo gli interessi e la sanzione

Non dubito che mapeit non conosca la regola corretta: diciamo che suggerisce una soluzione ... utile.

In realtà, se ufficialmente percepisci anche solo la prima mensilità dell'anno successivo alla scadenza annuale, (dopo 30gg si spera sia stato anche pagato il canone...) saresti costretto a pagare l'intera annualità successiva di registro , 2% del canone annuale, e quasi contemporaneamente la risoluzione da 67€.
Molti uffici entrate sono molto attenti a queste date: unico periodo tollerato è all'interno dei 30gg dalla data di scadenza, anche se magari ottieni un parziale compenso per il protrarsi dell'occupazione.

 

[adimecasa]

questo a detto mapeit

 

[basty]

Si mapeit ha detto correttamente... anche con la acca!

Mi bisogna anche che alla Agenzia delle Entrate non risulti che l'uscita effettiva è eventualmente avvenuta con un mese di ritardo...

 

[mapeit]

Grazie, una risposta chiara ed esaustiva. Proprio quello che mi serviva!
Ora speriamo veramente che questa storia finisca, dopodichè ...mi devo rimettere alla ricerca di un nuovo inquilino....
Ma questa volta cercherò di tutelarmi in anticipo...mi hanno detto che posso chiedere una sorta di domiciliazione del canone in banca, come se fosse una bolletta. Tu, che mi sembri veramente esperto (o esperta? non si capisce) che consiglieresti? Altrettanto farò con le bollette, che in questo caso erano rimaste intestate a me e che mi sono ritrovata a dover pagare per non perderci pure le spese di allaccio...
Intanto grazie mille sia per quanto già detto, che per eventuali altro consigli che vorrai gentilmente darmi.
Buona giornata
Dani

Sono uomo, sono uomo
Riguardo ai post precedenti basty ha ragione, io ho suggerito una scappatoia non conoscendo le date esatte ... se va dritta eviti l'imposta di registro di un'annualità successiva.
Riguardo agli altri consigli:
La domiciliazione del canone in banca è semplicemente un RID (in gergo bancario), ovvero un bonifico automatico che la banca esegue ogni mese dal conto dell'inquilino al tuo conto in un giorno prestabilito. Va benissimo per evitare che si dimentichi di pagare, però se il conto dell'inquilino resta senza fondi oppure egli revoca il RID, questa cosa non ti tutela affatto.
Le forme di tutela (poca) sono:
- farsi rilasciare una cauzione pari a tre mensilità all'atto della firma del contratto, che verrà restituita alla fine (con gli interessi legali) qualora i locali non abbiano subito danni e qualora l'inquilino abbia assunto tutte le sue obbligazioni;
- in alternativa chiedere che l'inquilino, tramite la sua banca, stipuli una fideiussione a tuo favore, pari ad esempio al canone di un anno di locazione; qualora l'inquilino non pagasse più l'affitto potrai escutere la fideiussione dalla banca intanto che mandi avanti la procedura di sfratto; logicamente questa fideiussione ha un costo per l'inquilino (dal 1% al 2% dell'importo garantito, all'anno).
- intestare sempre e comunque tutte le utenze all'inquilino; se non pagherà le bollette gli toglieranno i servizi e tu non dovrai far nulla poiché non è un problema tuo.
- farsi dare le referenze di un precedente rapporto di locazione dell'inquilino nuovo e sentire il precedente locatore;
- controllare che l'inquilino abbia un reddito da lavoro dipendente o dei beni su cui eventualmente potersi rivalere in caso di morosità per recuperare le somme dovute.
In bocca al lupo !

 

[Stefan63]

la mia situazione è un pò diversa...mi allaccio a questa discussione, non sapendo se devo crearne una nuova.
Io ho un inquilino che mi ha dato 1 mese di preavviso (anzichè 6 come da contratto) e pure a voce.
Potrei pretendere i cinque mesi di locazione per il mancato preavviso?
grazie

 

[adimecasa]

se nel contratto avete stabilito 6 mesi deve fare la disdetta 6 mesi prima della scadenza, se è stata comunicata verbalmente non a importanza se tu dichiari di averla ricevuta, purchè paghi il canone di 6 mesi se non lo libera prima e che tu riesci ad affittare. ciao

 

[danidf]

Grazie Mapeit (uomo!) e grazie a tutti. Stamane mi ha detto che nel WE avrò casa libera! Non vedo l'ora! Spero di trovare un nuovo inquilino ed applicherò tutti i consigli.
Ci si risente, buona giornata a tutti.
dani