Quando la "diligenza" è un opzione

[ada1]

Cosa puo' fare un proprietario quando scopre soltanto adesso fortuitamente -senza che né il conduttore né un condomino né l'amministratore lo abbiano avvertito in tempo debito- che da circa 1 anno e mezzo, forse due, ci sono dei lavori da fare in casa per l'apparizione di macchie di umidità alle pareti e che ora i danni si sono propagati all'esterno e una facciata interna dell'immobile deve essere parzialmente rifatta? E che si è scoperto soltanto pochi mesi fa che la perdita era dovuta a tubature condominiali e non private ?

Non è un caso tipico di mancata “diligenza del buon padre di famiglia” previsto dal codice civile ?

Quale potrebbe essere la responsabilità dell'amministratore e/o altri condomini ove si accerti che -pur sapendo- non hanno informato il locatoree il condominio più tempestivamente ?
Puo' l'amministratore limitarsi ad una pura convocazione di assemblea ordinaria, senza informare anche per telefono o mail il proprietario lontano non appena conosciuti i fatti e anche prima della convocazione dell''assemblea ?

Puo il locatore domandare interpellare il conduttore per la mancata informazione (magari per lettera raccomandata) ?
Puo' il locatore rivalersi sulconduttore delle spese aggiuntive derivanti dalla sua dalla sua negligenza alla cosa locata e da altri danni che potrebbe rivelarsi successivamente ai lavori intrapresi sulla stessa porzione danneggiata ?
Puo' il locatore domandare la risoluzione del contratto per grave inadempienza del conduttore dato che la diligenza “del buon padre di famiglia” è individuato dal codice civile come uno degli obblighi contrattuali principali del conduttore?

Grazie in anticipo per ogni suggerimento che riterrete opportuno formulare

PS : . l'appartamento locato è in una città lontana dalla mia di residenza
- a fine primavera -previo appuntamento con il conduttore- avevo visitato l'appartamento ma una porta era chiusa e per discrezione non ho domandato al conduttore di aprirla ; poi, la visita essendo in ora tarda non ho potuto vedere la facciata. E il conduttore sembrava sempre solerte e ineccepibile : soltanto in questi ultimi tempi alcune "irregolarità" appaiono sempre più frequentemente ...e comincio ad avere molti dubbi.

 

[acquirente]

purtroppo gli amministratori fanno cosi'............. assemblee ordinarie dove c'e' l'elenco degli argomenti
da discutere + come ultima voce, varie ed eventuali....................
se la perdita e' dai tubi condominiali le spese per aggiustarli le pagano tutti i proprietari.
per i danni all'interno di casa tua dovrebbero aggiustarli l'impresa chiamata dall'amministratore sperando che facciano bene i lavori.
ad esempio............se si rompono i tubi che passano dalla cucina e tu hai piastrellato tutto nuovo da poco, l'impresa aggiusta, i tubi, chiude i muri ma le piastrelle nuove dove hanno rotto, il Condominio non te le paga.
e quindi tocca al proprietario rifarsi la piastrellatura...............sperando che abbia abbastanza piastrelle in cantina per riparare il guaio.
ciao

 

[ada1]

Grazie Acquirente per la tua risposta
Vedi, quello che mi irrita sommamente non sono le spese da affrontare ma il fatto lui stesso.
Infatti, non mi sono mai tirata indietro né tentato di ritardare qualunque tipo di lavoro anzi sono sempre stata solerte per farli eseguire rapidamente anche quando non ero coinvolta direttamente la mia filosofia essendo che più si aspetta e peggio è per tutti.
Senza contare che ritengo essere sempre stata un proprietario più che corretto nelle relazioni con il condominio e con l'affittuario. Pretendo quindi questa stessa correttezza da parte degli altri in causa e dal conduttore in particolare.
Essendo io sempre stata ligia ai miei obblighi di locatore e di condomino, non intendo lasciar stare i miei diritti quando essi sono cosi' poco tenuti in conto
Ecco perché sono infuriata perché i danni minimi di + di un anno fa si sono trasformati in danni veramente ingenti (non solo per me ma anche per tutto il condominio) a causa di quello che io definisco mancata “diligenza del buon padre di famiglia", diligenza che la legge, credo, assegna al conduttore e all'amministratore, ciascuno per quanto di sua competenza.
Pertanto -dato che non intendo soprassedere- sono alla ricerca di disposizioni di legge e/o articoli del CC che garantiscano e salvaguardino i diritti del locatore ma al momento trovo solo generalità che non mi aiutano molto, soprattutto che anche il maltempo sembra ostacolarmi in questi gioni ho continui problemi con la mia ADSL e sono molto spesso costretta a disconnettere la linea...

Hai qualche riferimento di legge che potrebbe aiutarmi a fare chiarezza e, anche, a sopire... diciamo questo mio grave disappunto ?
Grazie di nuovo per il tuo coinvolgimento

 

[Luigi Barbero]

Aggiungo a quanto detto da "acquirente" che, quando il danno è causato da una conduttura condominiale deve essere risarcito dal Condominio. E non per contraddire Acquirente, ma anche le eventuali piastrelle devono essere risarcite dal Condominio.
Pensa che a me è capitata un fatto analogo. Il Condominio ha fatto orecchie da mercante alla mia richiesta di risarcirmi almeno le piastrelle. La mano d'opera ed il resto del materiale l'avrei aggiunto io. Per farla breve siamo andati in causa. Il Condominio mi ha risarcito: Demolizione dei pavimenti e delle pareti; Trasporto a discarica dei materiali di risulta; Spese legali ivi comprese C.T.U. richiesta dal Giudice; Piastrelle e sanitari. E' rimasta esclusa solo la rubinetteria. Avevo chiesto inizialmente solo 400 euro per l'acquisto delle mattonelle. Ne ho spesi in tutto 9600 (comprese le legali...) Sono stato risarcito per 9000. Non mi sono state risarcite, appunto, la rubinetteria. Questo succede quando si ha a che fare con condomini "ottusi".

 

[acquirente]

Aggiungo a quanto detto da "acquirente" che, quando il danno è causato da una conduttura condominiale deve essere risarcito dal Condominio. E non per contraddire Acquirente, ma anche le eventuali piastrelle devono essere risarcite dal Condominio.
Pensa che a me è capitata un fatto analogo. Il Condominio ha fatto orecchie da mercante alla mia richiesta di risarcirmi almeno le piastrelle. La mano d'opera ed il resto del materiale l'avrei aggiunto io. Per farla breve siamo andati in causa. Il Condominio mi ha risarcito: Demolizione dei pavimenti e delle pareti; Trasporto a discarica dei materiali di risulta; Spese legali ivi comprese C.T.U. richiesta dal Giudice; Piastrelle e sanitari. E' rimasta esclusa solo la rubinetteria. Avevo chiesto inizialmente solo 400 euro per l'acquisto delle mattonelle. Ne ho spesi in tutto 9600 (comprese le legali...) Sono stato risarcito per 9000. Non mi sono state risarcite, appunto, la rubinetteria. Questo succede quando si ha a che fare con condomini "ottusi".

sei stato fortunato...............ed hai avuto fegato.
di solito il condominio normalmente non paga con le buone................ti risponde (l'amministratore)..............si faccia risarcire dalla sua assicurazione sulla casa e se non ce l'ha, sono problemi suoi.
questa e' la norma...............poi ci sono quelli che non ci stanno e vanno in causa.
complimenti.

 

[ada1]

Grazie a Luigi Barbero : anch'io avrei agito (e agiro' se la cosa non potrà risolversi bonariamente con il conduttore e il condominio) in quel modo. Ci sono dei momenti infatti in cui bisogna far valere i propri diritti e non sempre fare il proprio dovere.

Per quanto riguarda il mio problema, (in attesa che la via bonaria -o legale eventualmente- lo risolvano correttamente)comincio a trovare qualcosa che comincia parzialmente a ricollegarsi ad esso, come questo interessante articolo trovato su un sito dell'avv. Alessandro Galluci che copio incollo qui sotto :

Condominio e infiltrazioni :
ll condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose in comunione non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde, ai sensi dell’art. 2051 c.c., dei danni cagionati alla porzione esclusiva di uno dei condomini, posto che questi si pongono come terzi nei confronti del condominio stesso (Cass. 87/1500, 03/12211).La responsabilità di quest’ultimo, poi, quale custode degli impianti comuni, ha natura oggettiva e postula solo la prova, incombente sul danneggiato, del nesso causale tra la res ed il danno da essa arrecato (Cass. 03/5578, Cass. 04/6753, Cass. 04/5236) (Trib. Salerno 9 settembre 2010 n. 1993).

Con questa pronuncia resa all’incirca due mesi fa il Tribunale di Salerno fa proprio e ribadisce, nuovamente, il consolidato orientamento giurisprudenziale relativo alla natura della responsabilità sottesa all’art. 2051 c.c., alla sua applicabilità al condominio ed alle conseguenze per il caso di danni.
Per lungo tempo è stata oggetto di contrasto tra dottrina e giurisprudenza la natura della responsabilità sottesa all’art. 2051 c.c.:
a)oggettiva per la dottrina;
b)presunzione di colpa per la giurisprudenza.
La Corte di legittimità, tuttavia, nell’ultimo decennio ha aderito alle posizioni espresse dagli studiosi e come accennato nella succitata pronuncia del Tribunale di Salerno oggi pare pacifico che la responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia – pertanto, si afferma – ha carattere oggettivo e, perché possa configurarsi in concreto, è sufficiente che sussista il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno arrecato, senza che rilevi al riguardo la condotta del custode e l’osservanza o meno di un obbligo di vigilanza, in quanto la nozione di custodia nel caso rilevante non presuppone nè implica uno specifico obbligo di custodire analogo a quello previsto per il depositario, e funzione della norma è, d’altro canto, quella di imputare la responsabilità a chi si trova nelle condizioni di controllare i rischi inerenti alla cosa, dovendo pertanto considerarsi custode chi di fatto ne controlla le modalità d’uso e di conservazione, e non necessariamente il proprietario o chi si trova con essa in relazione diretta (così Cass. 25 luglio 2008 n. 20427).
Ciò, è evidente, aggrava e non di poco la responsabilità del custode che per le parti comuni dell’edificio deve essere considerata la compagine condominiale.
In questo contesto, quindi,è onere del custode convenuto in risarcimento, invece, dimostrare in ipotesi l’inidoneità in concreto della situazione a provocare l’incidente, o la colpa del danneggiato, od altri fatti idonei ad interrompere il nesso causale fra le condizioni del bene ed il danno (Cass. 18 dicembre 2009 n. 26751).
In questo contesto -trattandosi nel condominio di edifici di cose che per le quali in ragione della loro destinazione ed ubicazione può essere difficile attribuire in proproetà – è fondamentale prima d’ogni cosa individuare con certezza il custode del bene al fine di indirizzare correttamente la richiesta di risarcimento del danno.

ed anche questo, sempre dello stesso avvocato, in cui si parla anche del danno temuto :

Tutela della proprietà :
ll condominio negli edifici è una comunione forzosa nel cui ambito coesistono piani, o porzioni di essi, di proprietà esclusiva (le unità immobiliari) e parti di proprietà comune ai titolari dei primi.
Può accadere che nel corso del tempo si presenti la necessità di dover agire per la salvaguardia di entrambe le proprietà.
Quando la questione riguarda una parte di proprietà esclusiva, l’unico soggetto legittimato ad agire è il proprietario dell’unità immobiliare.
Si pensi al condomino che lamenta immissioni moleste da parte di uno dei suoi vicini, il quale, non riuscendo a risolvere la situazione in via bonaria, decida di agire in sede giudiziaria attraverso la cosiddetta azione inibitoria ex art. 844 c.c. e quella risarcitoria classica basta sull’art. 2043 c.c.
Sempre in relazione alle parti di proprietà esclusiva, si faccia riferimento a quel condomino che vistosi occupare una parte del suo giardino, non recitato, proponga un’azione di regolamento dei confini, oppure ancora un’azione di rivendicazione od una negatoria (artt. 948-951 c.c.).
Può anche accadere che il condomino tema che possa verificarsi un danno alla sua abitazione a seguito di un’opera di altro condomino sulla sua proprietà o a causa della trascuratezza dello stesso nella manutenzione e riparazione della sua parte d’immobile.
Queste sono le così dette azioni di denuncia di nuova opera o di danno temuto (artt. 1171-1172 c.c.) chiamate azioni conservative e che se riguardano la proprietà esclusiva vedono sempre come unico legittimato (attivo e passivo) il condomino titolare della stessa.
Che cosa accade se, invece, le medesime azioni debbono essere proposte o magari vengono azionate contro il condominio per questioni attinenti le parti comuni dello stabile?
La domanda, è evidente, riguarda la legittimazione attiva e passiva a stare in giudizio e più nello specifico la legittimazione a stare in giudizio dell’amministratore di condominio.
E’ naturale, d’altronde, che in presenza di un legale rappresentante dei condomini ci si chieda quali siano i limiti delle sue attribuzioni, anche in relazione alle azioni giudiziarie.
Il codice civile, lo si dice eufemisticamente, non dà un grosso aiuto per l’inquadramento e risoluzione della vicenda.
Come accade spesso, allora, è necessario valutare quale sia l’orientamento giurisprudenziale in materia.
La legittimazione passiva, a dire di certa giurisprudenza non ha limiti, seppure la presa di posizione non è pacifica ed è atteso un intervento chiarificatore delle Sezioni Unite (cfr. Cass. n. 2568/09).
La legittimazione attiva, invece, è delimitata a quelle che sono le attribuzioni dell’amministratore e quindi ai sensi dell’art. 1130 n. 4 c.c. ai soli atti conservativi.
Di tanto è convinta la Corte di Cassazione che in più occasione ha avuto modo di affermare che le azioni reali nei confronti dei terzi a difesa dei diritti dei condomini sulle parti comuni di un edificio tendono a statuizioni relative alla titolarità ed al contenuto dei diritti medesimi e pertanto, esulando dall’ambito degli atti meramente conservativi, non possono essere proposte dall’amministratore del condominio; infatti, mentre secondo dall’art. 1131, comma 2, c.c. la legittimazione passiva è attribuita all’amministratore con riferimento a qualsiasi azione concernente le parti comuni, l’art. 1130 n. 4 c.c. ne limita la legittimazione attiva agli atti conservativi delle parti comuni dell’edificio, come confermato da quelle norme (come ad es. l’art. 460 c.c.) che, nel menzionare gli atti conservativi, escludono che fra di essi siano comprese le azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni cui gli atti stessi si riferiscono. Pertanto, non rientra fra le attribuzioni dell’amministratore l’azione di natura reale con cui i condomini di un edificio chiedano l’accertamento della contitolarità del diritto reale d’uso regolarmente costituito con atto pubblico dal venditore-costruttore su un’area di cui lo stesso costruttore-venditore si sia riservato la proprietà. (così Cass. 24 novembre 2004 n. 24764).
Come dire: se non v’è una deliberazione assembleare di promozione della lite, l’amministratore non potrà agire autonomamente salvo che non si tratti di azione per denuncia di nuova opera o di danno temuto.

che ne pensate ?

 

[totu paladini]

Ringrazio per l'argomento, ma gli articoli allegati, rimangono inseriti in un rettangolo che riporta per lungo le parole, sillaba dopo sillaba. Ciao totu

 

[ada1]

x Totu Paladini : non capisco la tua riflessione.
Sto cercando di avere delle risposte alle domande che ho posto e -come detto- sto cercando di documentarmi anche -se possibile- con l'aiuto dei forumisti
Cio' che si trova nei riquadri non sono argomenti da me avanzati ma sono delle citazioni con riferimenti giuridici dell'avv. Alessandro Gallucci su casi concreti di giurisprudenza che hanno come argomento "condominio e infiltrazioni" e "tutela della proprietà" ; ed è er questo che li ho quotati ed appaiono nei riquadri.
Si tratta quindi semplicemente di capire se l'una o l'altra argomentazione (o le due) e l'uno o l'altro dei riferimenti giuridici posti nei rispettivi riquadri potrebbero applicarsi al mio caso poiché, ripeto,ho solo rquotato quanto trovato su internet su casi che mi sono sembrati aver molte similitudini col mio.
E per questo domandavo a coloro che avessero letto l'argomento di dirmi cosa ne pensavano.

Quindi, qual'è la tua opinione ? Sono fuori strada oppure non completamente ?

 

[totu paladini]

Anch'io ho subito dalla terrazza infiltrazioni "condominiali" e dal 2004, nonostante i solleciti e le assemblee, per la furbizia di un comproprietario, siamo arrivati con l'intervento di vigili del fuoco che hanno eliminato il pericolo pubblico di distacco da sotto i balconi di pezzi d'intonaco, ingiungendo di fare gli interventi urgenti in 60 gg. le spese sono state ripartite per millesimi. invece le infiltrazioni nel mio condominio (1.100 €) le ho saldate alla impresa, mettendo alle corde il condominio, per il saldo dell'ultima rata, che non pagherò fin quando non verranno inseriti anche i 1.100€. Avrei dovuto far intervenire da subito un mio tecnico di parte, anche se ormai eravamo giunti all'inizio dei lavori. Ho cmq spedito tante raccomandate ...Non riesco a leggere gli articoli. ciao.

 

[Luigi Barbero]

l'amministratore aveva torto marcio avendo anche fatto scadere la polizza fabbricato...