Quale contratto di affitto in questo periodo precario?

[cec]

Non capisco il problema.
Loro stipulano un 4+4 con facoltà di disdetta senza obbligo di motivazione.
Il giorno dopo ti inviano la disdetta a far data dal momento in cui sanno già che se ne andranno.
Loro sono tutelati, tu prendi i canoni. Semplice per te, semplice per loro.

Non condivido, vedi la coppia del trasloco che è già residente nella città ed ha bisogno dell'appartamento per 3 mesi (fra la vendita della vecchia abitazione ed alcuni lavori sulla nuova). Registrazione contratto 3 mesi 67 euro (importo mimimo)+16 bollo=83 euro. Invece con un 4+4; imposta annuale 172+16bollo+67 risoluzione contratto= 255. Poi lasciamo perdere a carico di chi...su un contratto di 3 mesi incidono eccome!
PS: in cedolare secca capirei anche, ma io non posso utilizzarla perchè con tutte le ristrutturazioni che ho avuto sono già a credito.

 

[uva]

in cedolare secca capirei anche, ma io non posso utilizzarla perchè con tutte le ristrutturazioni

Hai ragione, e dovresti spiegarlo agli aspiranti inquilini.
Anche a me capitano sempre più spesso conduttori che ritengono la cedolare secca un loro diritto acquisito!
Gli spiego che invece è una libera scelta del locatore, scelta spesso determinata dalla possibilità di detrarre i vari bonus fiscali inerenti le ristrutturazioni degli immobili.
Però un inquilino che sia restio a pagare le imposte di registro e bollo non mi fa una buona impressione, perché non sono importi astronomici anche se spalmati su di un periodo contrattuale breve.
Nel caso che hai citato i 255 euro incidono, ma se li pagate metà ciascuno mi sembrano sopportabili.

 

[uva]

Chi va in affitto lo fa perché non ha la sicurezza del lavoro o della motivazione per risiedere in quel luogo, ma appena può acquista un immobile, magari con il mutuo, dove è sicuro di potersi sistemare.

Questo a me non risulta.
I nostri inquilini quasi sempre cercano la sicurezza di una durata abbastanza lunga del contratto di locazione.
Sono famiglie con bambini piccoli, che necessitano di stabilità per gli anni di scuola dei figli senza l'ansia di doversi spostare. Oppure giovani coppie che iniziano una convivenza e non si vogliono impegnare con l'acquisto della casa. O anziani, per i quali un trasferimento sarebbe quasi un trauma più per il trambusto che comporta il trasloco che per motivi economici.
Piuttosto è vero il contrario: tanti conduttori si lamentano di proprietari che propongono contratti transitori fasulli per poter rientrare in possesso del loro immobile in tempi brevi.

Certamente gli inquilini gradiscono la possibilità di poter recedere senza necessità di motivazioni e con un preavviso breve nel caso capitasse un imprevisto (coppie che si separano, trasferimenti per motivi di lavoro. ecc) e glielo garantiamo con apposita clausola contrattuale.

 

[uva]

Con l'emergenza sanitaria qui a Torino, come in tante altre città, il mercato delle locazioni sta cambiando: i proprietari che affittavano a studenti universitari hanno difficoltà a trovare conduttori a causa della DAD. Per cui piuttosto di tenere gli appartamenti sfitti propongono contratti concordati 3 + 2, pur essendo consapevoli di vincolarsi per un periodo più lungo.

 

[uva]

(messaggio doppio cancellato)

 

[cec]

Ulteriore quesito: cambia qualcosa se anziché il contratto di locazione alla persona fisica lo faccio alla società (trattasi di consulente in P.IVA che deve organizzare ufficio in città e pagherebbe in anticipo tutti e 6 mesi). Non mi è stato richiesto ma chiedo in anticipo io....., operando in regime IRPEF come tassazione ho già visto che non mi incide in negativo. In passato già lo avevo fatto con una società e sempre per un periodo di tempo definito (allora avevo degli operai che dovevano restare 15 mesi per la costruzione di un edificio ed il contratto era stato stipulato con la ditta, molto solvibile). Altre problematiche? Meglio alla persona fisica o alla P.IVA considerando che non abbia beni (questo in realtà non lo so)?

 

[Aidualc]

Potresti fare un transitorio alla famiglia dei 3 mesi, in cedolare, la motivazione regge (come data vi potete agganciare a un preventivo della ditta che farà loro i lavori) e poi 4+4 con disdetta di 2-3 mesi alla signora in smart working, in regime ordinario.

 

[cec]

Potresti fare un transitorio alla famiglia dei 3 mesi, in cedolare, la motivazione regge (come data vi potete agganciare a un preventivo della ditta che farà loro i lavori)

non possibile perché come ho scritto prima il transitorio è legato ai parametri di affitto comunali che mi danno un affitto inferiore a 400 euro contro i 650 richiesti. E comunque trovandomi in credito IRPEF devo optare per il regime ordinario altrimenti andrei a pagare in più 410 (650x3x21%) di cedolare che non può essere compensata con il credito IRPEF. Grazie comunque

 

[mapeit]

Ulteriore quesito: cambia qualcosa se anziché il contratto di locazione alla persona fisica lo faccio alla società (trattasi di consulente in P.IVA che deve organizzare ufficio in città e pagherebbe in anticipo tutti e 6 mesi). Non mi è stato richiesto ma chiedo in anticipo io....., operando in regime IRPEF come tassazione ho già visto che non mi incide in negativo. In passato già lo avevo fatto con una società e sempre per un periodo di tempo definito (allora avevo degli operai che dovevano restare 15 mesi per la costruzione di un edificio ed il contratto era stato stipulato con la ditta, molto solvibile). Altre problematiche? Meglio alla persona fisica o alla P.IVA considerando che non abbia beni (questo in realtà non lo so)?

Potresti fare un contratto ad uso foresteria solo se il conduttore fosse una società di capitali che destina l'immobile ai suoi dipendenti, non un imprenditore individuale.
Quindi all'impresa edile (se è una società) si, al singolo professionista no.
Il contratto ad uso foresteria è regolato solo dalle disposizioni del Codice Civile, quindi non ha vincoli di durata e di canone.

 

[cec]

Potresti fare un contratto ad uso foresteria solo se il conduttore fosse una società di capitali che destina l'immobile ai suoi dipendenti, non un imprenditore individuale.
Quindi all'impresa edile (se è una società) si, al singolo professionista no.
Il contratto ad uso foresteria è regolato solo dalle disposizioni del Codice Civile, quindi non ha vincoli di durata e di canone.

Grazie, trattasi di singolo professionista. Per il conduttore per detrarre l'affitto è indifferente come privato o P.IVA? Grazie

 

[mapeit]

Questo a me non risulta.
I nostri inquilini quasi sempre cercano la sicurezza di una durata abbastanza lunga del contratto di locazione.
Sono famiglie con bambini piccoli, che necessitano di stabilità per gli anni di scuola dei figli senza l'ansia di doversi spostare. Oppure giovani coppie che iniziano una convivenza e non si vogliono impegnare con l'acquisto della casa. O anziani, per i quali un trasferimento sarebbe quasi un trauma più per il trambusto che comporta il trasloco che per motivi economici.
Piuttosto è vero il contrario: tanti conduttori si lamentano di proprietari che propongono contratti transitori fasulli per poter rientrare in possesso del loro immobile in tempi brevi.

Questo dipende dalla città. Probabilmente a Torino, che è una città industriale, si trovano famiglie che non sono originarie della zona e che sono lì per motivi lavorativi. In altre città queste tipologie di potenziali inquilini sono rarissime, se non inesistenti.

 

[mapeit]

Grazie, trattasi di singolo professionista. Per il conduttore per detrarre l'affitto è indifferente come privato o P.IVA? Grazie

Sono due cose diverse. Il privato usufruisce di detrazioni dei canoni di locazione se ha adibito l'immobile a prima casa, il professionista può dedurre le spese di un immobile che ha locato per motivi professionali.