Può essere nullo un contratto transitorio?

[cec]

Salve,


questa volta chiedo aiuto per una giovane amica studentessa straniera davvero sfortunata con i locatori italiani.
Ha un contratto transitorio per singola stanza in appartamento con altre due studentesse.
Lei e l'altra ragazza si sono accorte che quest'ultima ragazza, oltre a non rispettare i turni di pulizia, avere comportamenti arroganti ed irrispettosi, invitare tanti ospiti, ...ruba … cibo, cosmetici, articoli di bagno per ora cose che sono negli spazi comuni.
Naturalmente la ragazza nega tutto.
Il clima in casa è diventato impossibile, non riescono a studiare in tranquiliità e le due ragazze vogliono uscire dato che la “ladra” non lo farà mai.
Inoltre ci sono tante mancanze della proprietaria che cominciano a pesare: nessuna riparazione richiesta, bollette intestate alla proprietaria a carico degli inquilini che dopo 6 mesi di locazione non sono mai state presentate ma richieste dalle ragazze.

Hanno interpellato sia la proprietaria che l'agenzia ma se ne sono lavate le mani (anche l'agenzia si era comportata male dall'inizio pretendendo tutta la provvigione cash, dopo lunga richiesta avevano accordato metà fattura).
Mi ha fatto leggere il contratto e presenta diverse irregolarità: residenza fittizia della proprietaria che ha locato tutte e 3 le camere dell'appartamento e che naturalmente vive altrove, contratto transitorio senza aver rispettato i parametri comunali, nessun calcolo allegato, nessuna asseverazione, canone incluso di condominiali senza sapere importo delle stesse e cosa comprendono.
Ho anche il dubbio che il contratto sia stato regolarmente registrato, ma essendo lei straniera non ha accesso al sito Agenzia delle Entrate.
Hanno tre mesi di preavviso ed è questo il problema.
Loro stanno cercando qualcosa di diverso per fuggire velocemente, non facile a trovare, l'appartamento attuale è bello ed in ottima zona, ma non possono pagare i tre mesi di preavviso previsti.
Può ritenersi tale contratto nullo?
Meglio andare alla GDF (o minacciare di farlo) o ad un'associazione inquilini o scrivere una lettera all'agenzia e alla proprietaria? Cosa scrivere?
Grazie se mi date qualche dritta

 

[uva]

Ho anche il dubbio che il contratto sia stato regolarmente registrato, ma essendo lei straniera non ha accesso al sito Agenzia delle Entrate.

I contratti di locazione non registrati sono nulli.
Premesso che l'Agenzia delle Entrate non si occupa della regolarità civilistica dei contratti, innanzitutto occorre verificare se quel transitorio è stato registrato oppure no.

contratto transitorio senza aver rispettato i parametri comunali, nessun calcolo allegato, nessuna asseverazione

Tutto ciò non implica la nullità del transitorio, ma l'eventuale trasformazione in un contratto libero 4 + 4 su iniziativa delle conduttrici. Che in questo caso non ne sono interessate, dato che vogliono andare via.
Non è chiaro se è stato citato il motivo della transitorietà. Trattandosi di studentesse, si doveva redigere in conformità al modello ministeriale (Allegato C al D.M. 16/01/2017).

ad un'associazione inquilini o scrivere una lettera all'agenzia e alla proprietaria?

E' inutile rivolgersi all'Agenzia, che a quanto pare si è dimostrata incapace e truffaldina:

si era comportata male dall'inizio pretendendo tutta la provvigione cash, dopo lunga richiesta avevano accordato metà fattura).

E' meglio che le ragazze si rivolgano ad un Sindacato inquilini, tipo il Sunia, che provvederà a controllare il contratto e agire di conseguenza nei confronti della proprietaria.

 

[cec]

Non è chiaro se è stato citato il motivo della transitorietà. Trattandosi di studentesse, si doveva redigere in conformità al modello ministeriale (Allegato C al D.M. 16/01/2017).

Nel contratto è stato citato il motivo della transitorietà (studenti) ma non è stato redatto su Allegato C, è scritto come qualsiasi contratto libero

 

[uva]

Quindi la motivazione del transitorio per studenti è corretta.

Il Sunia può controllare il canone di locazione, facendo i calcoli in base ai parametri dell'Accordo Territoriale vigente nel Comune dove si trova l'immobile.
E contestare alla proprietaria di non applicare la Tabella D per la ripartizione degli oneri accessori (= spese condominiali) tra locatore e conduttore.

canone incluso di condominiali senza sapere importo delle stesse e cosa comprendono

Quando la proprietaria riceverà la raccomandata ar del Sindacato con tutte queste osservazioni, è probabile che per non avere grane rinunci al preavviso da parte delle ragazze. Che potranno andarsene previa restituzione del deposito cauzionale.

 

[cec]

Quindi la motivazione del transitorio per studenti è corretta.

La motivazione si, il tipo di contratto non rispetta l'allegato C

Quando la proprietaria riceverà la raccomandata ar del Sindacato con tutte queste osservazioni, è probabile che per non avere grane rinunci al preavviso da parte delle ragazze. Che potranno andarsene previa restituzione del deposito cauzionale.

Si ma passerà molto tempo e le recensioni SUNIA sulla città interessata sono pessime.
La situazione sta precipitando a causa di un altro spiacevole episodio avvenuto stanotte e non so cosa consigliare

 

[uva]

La situazione sta precipitando

Se si tratta di episodi un po' gravi (litigi, insulti, risse) consiglia alle due ragazze danneggiate dalla "ladra" di presentare un esposto alla P.S. competente per quella zona.

Se non l'hanno ancora fatto, mandino disdetta alla proprietaria con raccomandata ar o pec. Specificando i "gravi motivi", se richiesti dalla clausola contrattuale che regola il recesso del conduttore.

Hai scritto che

Loro stanno cercando qualcosa di diverso per fuggire velocemente, non facile a trovare

Non sarà facile, ma in 3 mesi potrebbero trovare un altro appartamento in locazione. Altrimenti dovranno sistemarsi temporaneamente in una pensione/ostello per giovani.
Se quando andranno via la proprietaria si rifiuterà di restituire il deposito cauzionale, le ragazze valuteranno se vale la pena di iniziare una pratica legale per recuperarla.

Potrebbero anche non pagare le ultime mensilità, compensandole con la cauzione.
E' un comportamento illegittimo, ma dubito che la proprietaria agisca legalmente nei loro confronti se il contratto presenta tutte le criticità che hai elencato.