Provvigioni agenzia immobiliare, quando sono dovute?

[Luca M.]

Scrivo per chiedere gentilmente aiuto.
Circa due mesi fa sono entrato in contatto con un agente immobiliare perché interessato a comperare un appartamento.
Il prezzo richiesto era di 110'000,00 euro. Il mediatore immobiliare mi ha convinto a fare una proposta d'acquisto scritta al proprietario con un offerta di 5'000,00 euro inferiore.
Pochi giorni dopo l'agente mi ha contattato telefonicamente comunicandomi l'avvenuta accettazione da parte del proprietario.
A questo punto ho pensato bene alle spese cui andavo incontro.
Mi sono fatto due conti e tra imposte ipotecarie notarili e catastali, l'IVA, la provvigione dell'agenzia e un minimo di arredamento il costo totale lievitava in maniera tale da farmi rinunciare all'idea di cambiare casa.
Mi reco a colloquio con il mediatore esponendogli i miei problemi e spiegandogli che devo ritirare la mia offerta, e questi mi richiede la liquidazione della provvigione spettante all'agenzia.
Ma io non ho comprato nulla e non ho fatto un contratto preliminare, ho solo compilato un formulario per la proposta d'acquisto, la provvigione su quale cifra sarebbe?
Questa provvigione è dovuta?
Sono tenuto a liquidare il mediatore?
Ora l'agente mi pressa incessantemente rivendicando i suoi 2'000,00 euro.
Io non posso permettermi di pagargli una cifra simile in breve.
Sono obbligato a pagare? La legge è dalla sua parte? E quanto tempo ho per liquidarlo?
Se non foste in grado di aiutarmi Vi prego di indicarmi una persona a cui rivolgermi.
Ringrazio anticipatamente per il prezioso aiuto.
Cordialmente
Luca Mattiussi

 

[Nemesis]

Ora l'agente mi pressa incessantemente rivendicando i suoi 2'000,00 euro.
Io non posso permettermi di pagargli una cifra simile in breve.
Sono obbligato a pagare?

Bisognerebbe conoscere il testo della proposta di acquisto che l’agente ti ha fatto sottoscrivere. Se vi era (oltre a tutti gli elementi identificativi della futura vendita) espressamente prevista la potenziale valenza dello stesso contratto come preliminare, per esempio: "La presente proposta si perfeziona in vincolo contrattuale (contratto preliminare) non appena il proponente avrà conoscenza dell’accettazione della proposta stessa da parte del venditore…" ,
l'avvenuta comunicazione a te dell’accettazione della proposta - preliminare da parte del venditore ha fatto sì che l’affare, per l'agente, doveva ritenersi concluso. Pertanto, ex art. 1755 c.c., in quel momento è sorto il suo diritto alla provvigione.

 

[Avvocato Luigi Polidoro]

Il mediatore ti ha fatto vedere l'accettazione del venditore?
Qualora ciò non fosse avvenuto, potrai consegnare al mediatore, con il compito di trasmetterlo immediatamente al venditore, la revoca della proposta. Naturalmente avrai l'accortezza di portare con te una doppia copia della revoca, che resterà a te e sulla quale farai apporre la firma del mediatore per attestare l'intervenuta consegna.
Se invece l'accettazione è intervenuta, l'affare è concluso e la provvigione è dovuta.

 

[Avvocato Luigi Polidoro]

Bisognerebbe conoscere il testo della proposta di acquisto che l’agente ti ha fatto sottoscrivere. Se vi era (oltre a tutti gli elementi identificativi della futura vendita) espressamente prevista la potenziale valenza dello stesso contratto come preliminare, per esempio: "La presente proposta si perfeziona in vincolo contrattuale (contratto preliminare) non appena il proponente avrà conoscenza dell’accettazione della proposta stessa da parte del venditore…" ,
l'avvenuta comunicazione a te dell’accettazione della proposta - preliminare da parte del venditore ha fatto sì che l’affare, per l'agente, doveva ritenersi concluso. Pertanto, ex art. 1755 c.c., in quel momento è sorto il suo diritto alla provvigione.

Perché ai fini della debenza della provvigione ritieni determinante che la proposta contenesse, oppure no, la clausola relativa la validità come contratto preliminare?

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Purtroppo la frase di stile dell'agente scorretto : "la PdA è solo una prenotazione " "serve solo per bloccare l'affare" o " serve solo per dimostrare al venditore che c'è interesse" spesso fanno vittime fra coloro che non sono del mestiere e che comperano una casa nella vita
Premesso quanto sopra correttamente esposto dall'avvocato e premesso che la proposta sia stata accettata nei termini , l'unica possibilità è che in essa non siano stati chiaramente indicati tutti gli elementi del contratto ex art. 1325 ; solo in tal caso si puo' parlare di puntuazione/minuta e allora c'è qualche spiraglio di difesa ; diversamente si tramuta in preliminare ed allora l'agente dimostra di aver concluso l'affare e con esso maturata la provvigione ( e pure si puo' benissimo perdere il deposito cauzionale impropriamente detto caparra )

Dei requisiti del contratto
Art. 1325.
Indicazione dei requisiti.
I requisiti del contratto sono:
1) l'accordo delle parti; (spesso è solo indicato chiaramente il preponente senza chiara identificazione dell'accettante, se non uno scarabocchio apposto per accettazione )
2) la causa;
3) l'oggetto; (ndr: che deve essere chiaramente individuato )
4) la forma, quando risulta che è prescritta dalla legge sotto pena di nullità.

Altri spazi di difesa per rifiutare il pagamento della provvigione si presentano se l'immobile presenta abusi o in caso lo stesso sia acquistato dal costruttore nel qual caso il contratto è nullo ( su istanza della parte ) se non sono state seguite le prescrizioni indicate nella legge 210 del 2.8.2004 ex articolo 2/ articolo 6 ( contenuto del contratto preliminare )

 

[Nemesis]

Perché ai fini della debenza della provvigione ritieni determinante che la proposta contenesse, oppure no, la clausola relativa la validità come contratto preliminare?

Tribunale di Taranto, Sez. II, sentenza 24 marzo 2014, n. 902.

 

[Avvocato Luigi Polidoro]

Ho trovato il testo della sentenza.
Bisogna comunque chiarire che l'esistenza di una clausola, a mente della quale l'incontro proposta / accettazione determina la conclusione del contratto preliminare, non è necessaria per l'insorgenza del diritto alla provvigione.
Anche in assenza di tale clausola, infatti, l'accettazione della proposta può dare vita ad un contratto preliminare (con conseguente conclusione dell'affare e diritto del mediatore al compenso): si tratterà di interpretare il testo contrattuale alla luce dei noti principi (artt. 1362 e ss. c.c.).

 

[Jrogin]

Bisogna comunque chiarire che l'esistenza di una clausola, a mente della quale l'incontro proposta / accettazione determina la conclusione del contratto preliminare, non è necessaria per l'insorgenza del diritto alla provvigione.
Anche in assenza di tale clausola, infatti, l'accettazione della proposta può dare vita ad un contratto preliminare (con conseguente conclusione dell'affare e diritto del mediatore al compenso): si tratterà di interpretare il testo contrattuale alla luce dei noti principi (artt. 1362 e ss. c.c.).

Concordo in toto

 

[Luca M.]

Il mediatore ti ha fatto vedere l'accettazione del venditore?
Qualora ciò non fosse avvenuto, potrai consegnare al mediatore, con il compito di trasmetterlo immediatamente al venditore, la revoca della proposta. Naturalmente avrai l'accortezza di portare con te una doppia copia della revoca, che resterà a te e sulla quale farai apporre la firma del mediatore per attestare l'intervenuta consegna.
Se invece l'accettazione è intervenuta, l'affare è concluso e la provvigione è dovuta.

Avvocato,
posso chiederle cortesemente cosa intende con "far vedere l'accettazione"?
Io non ho nessun pezzo di carta scritto, ne sono venuto a conoscenza solo verbalmente.
Grazie

 

[adimecasa]

oltre che far vedere l'accettazione come suggerito dall'avvocato anche se il venditore a riscosso la caparra che hai versato?