Proprietario che non vuole pagare le spese condominiali perchè le quote di sua proprietà sono sfitte

[soreli]

Buon giorno! Spero di aver individuato la sezione giusta, in caso contrario chiedo già scusa.
Vendo al punto per cui chiedo il Vostro aiuto.
In un fabbricato ad uso commerciale, il costruttore ha in parte venduto le porzioni immobiliari ed in parte ne è ancora proprietario (è questa una quota piuttosto consistente). All'atto del mio acquisto non era stato redatto alcun Regolamento Condominiale e quindi nulla di questo mi è stato sottoposto, nulla ho firmato (per gli altri acquirenti ritengo valga lo stesso discorso) e nulla io ho potuto far firmare alle persone cui ho dato in affittato l'ufficio.
Ora il costruttore sta facendo redigere il Regolamento e sostiene che lui non si fa carico, per millesimi tuttora di sua proprietà, nè delle spese di pulizia, nè di ascensore, nè di luce comune poichè gli uffici di cui è ancora proprietario non sono stati nè venduti nè affittati e quindi lui non usufruisce di questi servizi e di conseguenza non è tenuto a pagare. Tutto questo, è ovvio, comporta un non indifferente aumento degli importi che tutti gli altri proprietari (o inquilini) saranno tenuti a pagare per queste specifiche spese. Siccome a breve ci sarà la convocazione dell'Assemblea Condominiale, e verrà sottoposta questa proposta, chiedo cortesemente come posso fare e su che basi sostenere il principio, che credo corretto (io non penso che le persone cui ho affittato debbano sobbarcarsi spese maggiori del dovuto), che se si è proprietari (o inquilini) pur non usufruendo dell'ufficio, si è tenuti a condividere le suddette spese. Vi ringrazio e saluto cordialmente.

 

[dolly]

Buon giorno! Spero di aver individuato la sezione giusta, in caso contrario chiedo già scusa.
Vendo al punto per cui chiedo il Vostro aiuto.
In un fabbricato ad uso commerciale, il costruttore ha in parte venduto le porzioni immobiliari ed in parte ne è ancora proprietario (è questa una quota piuttosto consistente). All'atto del mio acquisto non era stato redatto alcun Regolamento Condominiale e quindi nulla di questo mi è stato sottoposto, nulla ho firmato (per gli altri acquirenti ritengo valga lo stesso discorso) e nulla io ho potuto far firmare alle persone cui ho dato in affittato l'ufficio.
Ora il costruttore sta facendo redigere il Regolamento e sostiene che lui non si fa carico, per millesimi tuttora di sua proprietà, nè delle spese di pulizia, nè di ascensore, nè di luce comune poichè gli uffici di cui è ancora proprietario non sono stati nè venduti nè affittati e quindi lui non usufruisce di questi servizi e di conseguenza non è tenuto a pagare. Tutto questo, è ovvio, comporta un non indifferente aumento degli importi che tutti gli altri proprietari (o inquilini) saranno tenuti a pagare per queste specifiche spese. Siccome a breve ci sarà la convocazione dell'Assemblea Condominiale, e verrà sottoposta questa proposta, chiedo cortesemente come posso fare e su che basi sostenere il principio, che credo corretto (io non penso che le persone cui ho affittato debbano sobbarcarsi spese maggiori del dovuto), che se si è proprietari (o inquilini) pur non usufruendo dell'ufficio, si è tenuti a condividere le suddette spese. Vi ringrazio e saluto cordialmente.

SOLO una delibera unanime oppure un accordo convenzionale sottoscritto da TUTTI i condòmini all'atto della stipula può esonerare il costruttore dalle spese condominiali.
Se ciò non viene sancito, il costruttore è a tutti gli effetti un condòmino al pari di tutti voi.
Come tale, ogni singolo condòmino è titolare del diritto di proprietà sulle parti e sui servizi comuni. Da questo deriva l’obbligo, per ciascuno, di contribuire alle spese per la loro conservazione, il loro godimento e la loro gestione.
Questo diritto di proprietà è strettamente legato al diritto reale sulla singola porzione immobiliare. Infatti, l’art. 1118 c.c, II° co., stabilisce che “il condòmino non può, rinunciando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al contri*buto delle spese per la loro conservazione".
L’obbligo di contribuire alle spese prescinde dall’uso concreto che i condòmini fanno dei servizi comuni (Cassazione 28/5/73. n. 1585).

 

[meri56]

Concordo con Dolly. Se l'esonero del costruttore a partecipare alle spese condominiali non è riportato negli atti di acquisto non lo può pretendere.

 

[giolucianipinsi]

Mandagli una raccomandata

Ti suggerisco di mandare subito una raccomandata all'amministratore condominiale (se c'è) e al costruttore, lamentando che prima del tuo acquisto non sono stati disciplinati i servizi, e che quindi non pagherai le spese comuni fino a quando non siano state definite con forme giuridicamente corrette tutte le formalità necessarie.
Ammesso che tu sia in una situazione regolare e non - che so - in un immobile che non ha ancora l'abilitabilità... o che tu non abbia già pagato importi che invece avresti potuto contestare...

 

[GianfrancoElly]

Nell'atto di acquisto dovrebbero essere indicati i millesimi di proprietà riportati nel Regolamento di Condominio (che pertanto è contrattuale). Pertanto c'è qualcosa che non torna nell'affermazione che non c'è un regolamento contrattuale.

 

[Luigi Barbero]

A quanto pare, il proprietario ha intenzione di fare il furbastro. Adesso, per tamponare un sua falla, sta redigendo un Regolamento di Condominio. Dato che tale Regolamento non lo ha unito agli atti di vendita, il medesimo dovrà essere, giocoforza, approvato dall'Assemblea. E quindi assumerà la veste di tipo "Assembleare" e non "Contrattuale". Le differenze fra i due tipi sono sostanziali. Nel primo caso, l'accettazione o meno del Regolamento Contrattuale, può costituire causa di nullità nella compravendita in quanto l'immobile viene venduto corredato di Regole. Non accettando le quali, è pacifico, non si può procedere alla compravendita.
Nel secondo caso, il Regolamento potrà essere adottato in un secondo tempo ma sempre con le maggioranze qualificate descritte nel C.C.
Per quanto riguarda il presunto rifiuto di sottrarsi alle spese comuni già descritte prima da altri amici del forum, ciò non è possibile, né consentito. D'altra parte, se levate l'illuminazione alle sue porzioni, levate le pulizie davanti ai suoi ingressi e gli fate trovare montagne di spazzatura, il signore pensa di riuscire a vendere o di affittare convenientemente? Chi ci andrebbe ad abitare sopra una discarica?

 

[romrub]

Dolly ha illustrato chiaramente la situazione, per quanto riguarda i doveri del condomino costruttore, Barbero quanto attiene al regolamento di condominio.
Io di mio ti suggerisco di fare blocco (alleanze) con gli altri condomini per parare il colpo gobbo che il costruttore vi vuole affibiare.
Tanto per darti un'idea, in un mio condominio, un panettiere ha pagato per 20 anni il riscaldamento sulla base dei millesimi, fino a quando da condominiale siamo passati all'autonomo, nonostante non avesse neanche l'impianto, avendo comprato il negozio sulla carta. Semplicemente all'acquisto, non si era fatto autorizzare il distacco. Ciao.

 

[Luigi Barbero]

....e inoltre, sai che bisogno aveva del riscaldamento con i forni da panettiere!!!!

 

[soreli]

Vi ringrazio per i preziosi chiarimenti. Ho ancora un particolare da chiedervi, che purtroppo non avevo precisato. Il terzo piano della palazzina, sempre di proprietà del costruttore, è completamente al grezzo (no impianti, no suddivisioni). L'obbligo che mi avete confermato di partecipare alle spese condominiali, si può considerare valido anche per questa unità non ancora terminata che di fatto non è ora usufruibile ma che verrà in futuro portata a termine (con addetti che inevitabilmente dovranno usare scale e ascensori)? Grazie!!!

 

[Luigi Barbero]

Sicuramente si. Occhio a quello che approverete in assemblea al riguardo delle tabelle millesimali. Fatevi dare una copia del Regolamento e delle tabelle con un anticipo congruo di tempo e fatele esaminare da un serio professionista, doverosamente NON ammanicato con il vostro costruttore.