Proprietà di un edificio: donazione, condominio, superbonus 110%

[nicotropea]

Maria e i figli Antonio e Luca sono comproprietari di intero edificio composto da 6 unità immobiliari accatastate tutte come A/3.

Maria, madre, a seguito del decesso del congiuge è proprietaria di 4/6
Antonio, figlio, a seguito del decesso del padre, è proprietario di 1/6
Luca, figlio, a seguito del decesso del padre, è proprietario di 1/6

Maria, Antonio e Luca vorrebbero cambiare l’attuale proprietà di queste unità immobiliari ricorrendo al notaio. Maria vorrebbe iniziare a lasciare le proprietà ai figli.

Per l'edificio si vorrebbe accedere al Superbonus al 110%, tenendo conto che spetta per i lavori effettuati su un massimo di due unità immobiliari, anche se nessuna di queste sia abitazione principale.
Inoltre, trattandosi di 6 unità immobiliari, è bene costituire un condominio con alcune unità immobiliari con proprietario esclusivo.

Con l’ipotesi seguente, con un atto di donazione, è possibile accedere al Superbonus del 110% per tutte e 6 le unità immobiliari?

Sulla donazione. È fattibile ed è la prassi più conveniente? Non mi pare che si possa fare la divione dell'edif

IPOTESI

sub. 1 (rendita 75,79 euro): proprietario Antonio al 100%
[in questo caso Maria dona al figlio Antonio i suoi 4/6; poi Luca dona il suo 1/6 di cui è già proprietario (ereditato dal padre) al fratello Antonio che diviene proprietario per il 100%: può Luca fare la donazione al fratello?] (Nota: prima casa per Antonio)
Antonio fa il superbonus per una unità immobiliare (1 di 2) di cui è l'uni proprietario

sub. 2 (rendita 75,79 euro): proprietario Luca al 100%
[in questo caso Maria dona al figlio Luca i suoi 4/6; poi Antonio dona il suo 1/6 di cui è già proprietario (ereditato dal padre) al fratello Luca che diviene proprietario per il 100%: può Antonio fare la donazione al fratello?] (Nota: Luca è residente altrove, non è prima casa)
Luca fa il superbonus per una unità immobiliare (1 di 2) di cui è l'unico proprietario

sub. 3 (rendita 98,77 euro): proprietari Antonio con 1/2, Luca con 1/2
[in questo caso Maria dona ai figli in egual misura i suoi 4/6]
Antonio fa il superbonus per una unità immobiliare (2 di 2): è possibile accedere al Superbonus se questa unità immobiliare è in comproprietà?

sub. 4 (rendita 75,79 euro): proprietari Antonio con 1/2, Luca con 1/2
[in questo caso Maria dona ai figli in egual misura i suoi 4/6]
Luca fa il superbonus per una unità immobiliare (2 di 2): è possibile accedere al Superbonus se questa unità immobiliare è in comproprietà?

sub. 5 (rendita 83,86 euro): proprietari Maria con 4/6, Antonio con 1/6, Luca con 1/6
[in questo caso le quote restano così come sono]
Maria fa il superbonus per una unità immobiliare (1 di 2): è possibile accedere al Superbonus se questa unità immobiliare è in comproprietà?

sub. 6 (rendita 167,72 euro): proprietari Maria con 4/6, Antonio con 1/6, Luca con 1/6
[in questo caso le quote restano così come sono] (Nota: è casa coniugale di Maria)
Maria fa il superbonus per una unità immobiliare (2 di 2): è possibile accedere al Superbonus se questa unità immobiliare è in comproprietà?

 

[Dimaraz]

Inoltre, trattandosi di 6 unità immobiliari, è bene costituire un condominio con alcune unità immobiliari con proprietario esclusivo.

???
Perché diventi "condominio" bisogna che cessi la comproprietà dell'intero edificio.
Quindi si ottiene lo scopo con almeno 1 delle modifiche che hai postaro.
Se poi a cuascuno dei 3 viene "accreditata" la poena e solotaria proprietà di 2 unità allora il 110 sarà usufruibile anche per tutte le parti private.

Primo problema: fare quei trasferimenti con "donazioni" crea potenziali problematiche ereditarie o di vendita/finanziamento.
Meglio procedere con compravendita.

Secondo problema: il Superbonus 110 presuppone che l' immobile sia privo di abusi, che si ottenga un salto di 2 classi energetiche, che i lavori siano completati almeno per un 60% entro fine anno.
Ora non so nella tua zone ma qui siamo in attesa da 6 mesi senza che i tecnici abbiano prodotto uno straccio di progetto.

 

[nicotropea]

???
Perché diventi "condominio" bisogna che cessi la comproprietà dell'intero edificio.

- Mia madre, con le variazioni notarili, non sarebbe più comproprietaria dell'intero edificio: due immobili non sarebbero più suoi... In questo caso non dovrebbero esserci problemi, vero?

Se poi a cuascuno dei 3 viene "accreditata" la poena e solotaria proprietà di 2 unità allora il 110 sarà usufruibile anche per tutte le parti private.

Non mi è chiara questa faccenda.
Il 110% si può fare solo se si è proprietari - da soli - al 100% di un immobile?
E se i proprietari fossero marito e moglie al 50% ciascuno? A loro è precluso?
- Ad esempio, mia madre che sarebbe così solo comproprietaria di due immobili non può accedere al 110%?

Primo problema: fare quei trasferimenti con "donazioni" crea potenziali problematiche ereditarie o di vendita/finanziamento.
Meglio procedere con compravendita.

Sono consapevole dei limiti della donazione, ma la compravendita è decisamente più onerosa. A me interessa sapere se mia madre può donare a noi figli e se noi figli possiamo donare l'un altro come rappresentato dalle ipotesi

Secondo problema: il Superbonus 110 presuppone che l' immobile sia privo di abusi, che si ottenga un salto di 2 classi energetiche, che i lavori siano completati almeno per un 60% entro fine anno.
Ora non so nella tua zone ma qui siamo in attesa da 6 mesi senza che i tecnici abbiano prodotto uno straccio di progetto.

Per i condomini la scadenza è prevista per il 31 dicembre 2022.
Nella mia zona siamo messi davvero male, ma mai arrendersi... Prima di farlo, almeno, bisogna provarci.
.

 

[Dimaraz]

Non mi è chiara questa faccenda.

Anche se comprensibile correggo gli errori di digitazione:

Quindi si ottiene lo scopo con almeno 1 delle modifiche che hai postato.
Se poi a ciascuno dei 3 viene "accreditata" la piena e solitaria proprietà di 2 unità allora il 110 sarà usufruibile anche per tutte le parti private.

L'immobile è firmato da 6 unità...e se i 3 eredi diventano pieni proprietari di 2 unità ciascuno si stronca sul nascere qualsiasi cavillo sull'usufruibilità del Superbonus anche per le parti private.
Non conoscendo quali lavori si intendono fare ho prefigurato tale divisione ma esistono alternative.

Ribadisco la "sconvenienza" del sistemare con donazioni che poi creeranno problemi futuri.
Come "eredi" ci dovrebbero essere agevolazioni alla cessione fra gli stessi.

 

[Gianco]

Per quanto attiene le quote di proprietà si potrebbero eliminare parzialmente con le permute delle quote. Per le restanti la madre potrebbe cedere l'usufrutto di due unità immobiliari separatamente ai due figli. Il risultato finale sarebbe che Antonio e Luca diverrebbero proprietario di un immobile ed usufruttuari di un altro. Mentre Maria diverrebbe proprietaria di 2 appartamenti e nuda proprietaria degli altri due. In questo caso ciascuno potrebbe aderire al superbonus 110%.

Il 110% al titolare dell’usufrutto - ItaliaOggi.it

Il superbonus del 110% spetta anche in situazione di soggetto titolare dell’usufrutto ma in presenza di più nudi proprietari se l’edificio si compone di più di quattro unità, distintamente accatastate per i lavori eseguiti sulle parti comuni

www.italiaoggi.it

 

[nicotropea]

L'immobile è firmato da 6 unità...e se i 3 eredi diventano pieni proprietari di 2 unità ciascuno si stronca sul nascere qualsiasi cavillo sull'usufruibilità del Superbonus anche per le parti private.

Questo discorso, in effetti, non fa una piega.
La domanda però è un'altra: sempre all'interno dello stesso edificio, un proprietario di un'unità immobiliare al 100% può usufruire del superbonus per una seconda unità immobilare di cui è proprietario al 50%? Stesso discorso per un altro proprietario, sempre all'ìnterno edificio.

Non conoscendo quali lavori si intendono fare ho prefigurato tale divisione ma esistono alternative.

L'obiettivo è accedere al Superbonus facendo il cappotto a tutte le unità immobiliari (6) dell'edificio: non avrebbe senso farne a 4 lasciandone scoperte 2.
Quali sarebbero le alternative?

 

[nicotropea]

Per quanto attiene le quote di proprietà si potrebbero eliminare parzialmente con le permute delle quote. Per le restanti la madre potrebbe cedere l'usufrutto di due unità immobiliari separatamente ai due figli. Il risultato finale sarebbe che Antonio e Luca diverrebbero proprietario di un immobile ed usufruttuari di un altro. Mentre Maria diverrebbe proprietaria di 2 appartamenti e nuda proprietaria degli altri due. In questo caso ciascuno potrebbe aderire al superbonus 110%.

Il 110% al titolare dell’usufrutto - ItaliaOggi.it

Il superbonus del 110% spetta anche in situazione di soggetto titolare dell’usufrutto ma in presenza di più nudi proprietari se l’edificio si compone di più di quattro unità, distintamente accatastate per i lavori eseguiti sulle parti comuni

www.italiaoggi.it

Mi pare davvero lineare come soluzione.
Aiutatemi a capire una cosa perché non ci arrivo.

IPOTESI CON USUFRUTTO (@Gianco aiutami ché mi perdo)
Si va dal notaio e si fa la divisione:
- 4 unità immobliari al 100% a Maria
- 1 unità immobiliare al 100% ad Antonio
- 1 unità immobiliare al 100% a Luca
Poi Maria vende con usufrutto - è questa la prassi? - ad Antonio una unità immobiliare e un'altra a Luca.
Tutto ciò perché Maria resti proprietaria al 100% di due unità immobiliari, vero? Ma se resta comproprietaria con Antonio e Luca non può accedere al Superbonus?


IPOTESI DONAZIONE RIVISTA
- 2 unità immobiliari al 100% ad Antonio (Maria dona il 66,66%, Luca il suo 16,66%);
- 2 unità immobiliari al 100% a Luca (Maria dona il 66,66%, Luca il suo 16,66%);
- 2 unità immobiliari restano a Maria al 66,66% in comproprietà con Antonio e Luca: ha diritto Maria ad accedere al Superbonus per queste unità immobiliari? Sì o no?

 

[Dimaraz]

L'obiettivo è accedere al Superbonus facendo il cappotto a tutte le unità immobiliari (6)

Cosa che da sola al 99% non ti permette di fare il salto di 2 classi energetiche.
Ora non so che tipologia di serramenti siano esistenti...ma se serve sostituirli per ottenere il "salto" allora quelli sono lavori di competenza privata (come spesa).
Da qui la soluzione di fare in modo che ciascuno sia proprietario di 2 unità.

Per la vastità e particolarità del tuo caso devi necessariamente rivolgerti ad un professionista in loco in modo da elaborare tutte le operazioni da fare.
Impensabile ottenere una soluzione da alcune domande poste in un forum.

 

[nicotropea]

Cosa che da sola al 99% non ti permette di fare il salto di 2 classi energetiche.
Ora non so che tipologia di serramenti siano esistenti...ma se serve sostituirli per ottenere il "salto" allora quelli sono lavori di competenza privata (come spesa).
Da qui la soluzione di fare in modo che ciascuno sia proprietario di 2 unità.

Per la vastità e particolarità del tuo caso devi necessariamente rivolgerti ad un professionista in loco in modo da elaborare tutte le operazioni da fare.
Impensabile ottenere una soluzione da alcune domande poste in un forum.

Mi sono già rivolto a un professionista. Come ti dicevo, i tempi dei tecnici e delle ditte sono biblici... Va da sé che le questioni tecniche sono state già affrontante per il salto delle 2 classi energetiche... Né le sto affrontando sul forum.

Nel frattempo, però, vorrei occuparmi di un aspetto burocratico. Devo trovare la soluzione migliore e meno onerosa per costituire un condominio (siccome i costi notarili sono alti) e nel contempo far sì che tutti i proprietari delle unità immobiliari che lo compongono possano accedere al Superbonus.

Le domande, alla fin dei conti, sono piuttosto chiare:
Edificio di 6 unità immobiliari:
- Maria è comproprietaria (al 66%) - con Antonio (16,66%) e Luca (16,66%)- di 2 unità immobiliari (una di colore verde e l'altra rossa). Maria può accedere al Superbonus per le unità verde e rossa? Sì o no?
- Dello stesso edificio Antonio è proprietario di 2 unità immobiliari (una gialla e una blu) al 100%. Può Antonio accedere al Superbonus per le unità gialla e blu? Sì o no?
- Infine, sempre dello stesso edificio Luca è proprietario di 2 unità immobiliati (una nera e una bianca). Può Luca accedere al Superbonus per le unità nera e bianca? Sì o no?

 

[Dimaraz]

Mi sono già rivolto a un professionista...

Che se tale era doveva già averti risposto sulla domanda su cui insisti e alla quale ti ho già risposto.

Al di là di ciò, comunque,le mie domande riguardano altro, ovvero trovare la soluzione migliore e meno onerosa per costituire un condominio (siccome i costi notarili sono alti)

E pure a questo ti ho risposto: se vuoi l'economia non puoi avere la "praticità" e garanzia futura di non avere patemi.

Ed è il Notaio che ti deve precisare cosa costa fare le donazioni piuttosto che le compravendite/permute o cessione della nuda proprietà.