Problemi urbanistici

[Danilom]

Ciao Bunny, ho provveduto a contattare il tecnico che ha seguito la pratica, il quale conferma di essersi limitato all'accatastamento come da espressa richiesta del cliente. L'appartamento in questione lo abbiamo acquistato da una mia parente diretta contro la quale non potrei certamente intentare alcuna causa di risarcimento. Al limite potrebbe essere lei (la mia parente) sempre che sia possibile, a rivalersi su coloro dai quali lei a suo tempo acquistò l'appartamento.

Massimiliano, in sostanza tu cosa consigli?

Ps potreste comunicarmi i Vs indirizzi per l'invio di un piccolo omaggio? Grazie ancora e saluti.

 

[Bunny]

Caro Bunny vedo che sei arrivato alle stesse conclusioni il problema fondamentale è che la parte abusiva pare non sia sanabile e quindi va demolita.

Ci deve essere un malinteso: non ho mai detto che la parte abusiva non sia sanabile e quindi va demolita. se così fosse l'atto di Danilom sarebbe nullo.. come se non avesse acquistato nulla... perchè a lui è stato venduto proprio lo stato di fatto attualecosì come da scheda catastale: abitazione al primo piano di tre vani.
Deve agire per regolarizzare la situazione semplicemente per mettersi in regola, e soprattutto perchè altrimenti non potrà vendere..., dovrà interessare chi gli ha venduto l'appartamento se è colei che l'aveva comperato nel 1984 perchè è dopo quell'anno che sono stati fatti i pasticci, sotto la sua responsabilità...a meno che non l'abbia pagato talmente poco da poter ammortizzare con la vendita.
Potrebbe essere sufficiente parlargli bonariamente...dopo che il tecnico gli avrà saputo dire una stima di spesa...leggendogli l'art 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47.Danilom, grazie per il pensiero...per quel che mi riguarda e sufficiente che ci tieni informati sull'esito...anche la tua esperienza può tornarci utile.
Auguri

 

[salvo cervino]

Un saluto circolare a tutti. Io credo che sia il caso di incentrare l'attenzione sulla tipologia di abuso che si è evidenziata, mi spiego meglio. C'è stato un aumento di cubatura per cui i parametri relativi ad abitanti insediati sono stati variati?? E' solo un variazione interna, quindi dispositiva o distributiva ?? Risposto a queste domande si può entrare nel particolare e poi verificare date e periodi ecc. Non so se Massimiliano e Adriano sono d'accordo mi piacerebbe conoscere il loro pensiero.
Salvo

 

[Bunny]

il problema è complesso perchè da un'unica unità immobiliare se ne sono create due, con diverse destinazioni d'uso e due diverse propietà.
Considerando la descrizione del rogito ’84 agli atti sembrerebbe che tra il 1967 e il 1984 non si sia fatto nessun aumento di cubatura , infatti in quel anno parrebbe essere stato rogitato un fabbricato di vecchia costruzione così descritto: due vani, cucina e bagno al p.t e due vani, bagno e terrazza al p.1.
Tale descrizione non corrisponde a quella di costruzione, potrebbe essere utile una visura catastale storica per capire da quando risulta variazione al P.I … ma ricordiamo che all’epoca non era ancora in vigore la Legge 28/02/1985 n. 47 che ha dettato nuove norme sugli abusi edilizi, quindi possiamo presumere che il tetto a 4 falde sia stato trasformato in terrazzo prima del settembre 1967 e non ci deve riguardare.
I pasticci sono iniziati nell’86 quando sono stati autorizzati il cambio di destinazione d’uso e modifiche edilizie, da abitazione a laboratorio artigianale, riferendosi solo al P.T senza - far menzione di frazionamento in due unità.
Contestualmente parrebbe che sia stato ristrutturato internamente il piano primo creando un disimpegno e uno spazio cottura, cosicchè si è creato un laboratorio al P.T. e l’unità abitativa è stata trasferita al P.I, senza richiedere la necessaria variante per integrare i lavori che si andavano a fare, Si è provveduto al nuovo accatastamento dimenticandosi di regolarizzare le cose in comune.
Fino al luglio 91 P.T e P.I risultano essere ancora di unica proprietà, a breve i due piani vengono venduti separatamente sulla base dei soli dati catastali. I proprietari seguenti hanno acquistato anche eventuali irregolarità e l’onere di doverli sistemare. Bisognerebbe accertare se sono stati chiusi i lavori al P.T. e concessa la nuova agibilità.Va da se che dovrebbe, per correttezza, essere informato anche il proprietario del P.T, essendoci il rischio che si scopra qualche irregolarità nel frazionamento e di conseguenza…
A mio avviso al ns amico non resta che chiedere al comune un accertamento di conformità per il P.I. e lasciare che sia il comune a proporre il da farsi.

 

[Danilom]

Buongiorno salvo cervino e grazie anche a te per l'interessamento.
Credo si tratti di variazione interna in quanto il disimpegno in questione (evidenziato in rosso)
http://mosaicipranteddu.altervista.org/urbanistica/03_Accertamento.JPG
risulta costruito sulla terrazza a livello.

Caro Bunny, credo proprio che abbia focalizzato perfettamente la situazione; riepilogando:
1) La modifica del tetto a 4 falde (rappresentato nell' accertamento del 1940) in terrazza a livello risulta già esistente nel 1984 come da art.1 del relativo rogito. Non capisco come hai dedotto che tale modifica è avvenuta prima del 1 settembre 1967.
2) Il frazionamento è avvenuto in quanto gli acquirenti del 1984 hanno deciso di vendere il piano terra ad una ragazza che allora decise di avviare un laboratorio estetico (da qui la richiesta e la relativa concessione di cambio destinazione d'uso).Per dovere di cronaca tale attività non ebbe successo e il piano terra venne sequestrato credo dalla banca che concesse il finanziamento, quindi rivenduto dall'Ist.Vendite Giudiziarie all' attuale proprietario, peraltro da noi già avvisato circa la presunta irregolarità. Aggiungo però che il piano terra ha il vantaggio di possedere un progetto vero e proprio (giugno 1985) che quantomeno definisce la situazione attuale.
3) Questo frazionamento è stato regolarizzato a livello catastale ma non a livello urbanistico-comunale quindi in buona sostanza, richiedere un accertamento al comune potrebbe anche essere decisamente controproducente (eventuale ordine di demolizione o che altro...). Aggiungo che il primo piano senza quel disimpegno non avrebbe più senso.

Stamattina, nella speranza di dimostrare che il disimpegno in questione risultava già edificato prima del 1 sett.1967, sono andato personalmente in Regione a visionare le foto aeree risalenti al 1957 ma purtroppo la definizione non consente di distinguere alcun dettaglio utile. Su indicazione del funzionario regionale, peraltro gentilissima e disponibilissima, ho contattato una ditta privata che mi darà risposta lunedì prossimo.
Ancora saluti a tutti.

 

[salvo cervino]

Aspettiamo la risposta. Al Tecnico comunale può piacere o meno ma se non ci sono aumenti di volume dovrà approvare qualsiasi divisione a meno che non pregiudichi la staticità e/o violi le norme igenico-sanitarie.

 

[Bunny]

Ecco a rispondere all'ultimo post di Danilom.
1) Come accennato nel post precedente l’atto del 1984, redatto da funzionario pubblico, è una prova legale
che il fabbricato nel 1984 consisteva in una vecchia costruzione così descritto: due vani, cucina e bagno al p.t e due vani, bagno e terrazza al P.I.
La planimetria del 1940 conta poco perchè a quell’epoca si disegnavano pressappoco, l’unica prova contraria potrebbe essere rintracciata in una visura catastale storica : nel 1940 il fabbricato pareva composto da cucina e 3 camere (quindi 4 vani al P.T. ) + un ulteriore vano al P.I (non si vede cos’altro c’è scritto nell’angolo sup. a sx.) Cmq da quella planimetria forse era un 5 vani; diversamente nel 1984 viene rogitato una vecchia costruzione censita vani 6. Quando si è passati da 5 vani a 6?
Prova a chiedere una visura catastale storica, per capire meglio.
2) l’attuale proprietario avendo acquistato tramite vendita giudiziaria dovrebbe avere in mano una perizia che descriveva la regolarità del fabbricato all’epoca di acquisto e la necessità di eventuali sanatorie (solo in caso di simili acquisti si ha la possibilità di condono entro 3 mesi).
3) Quello che ti abbiamo suggerito è di regolarizzare in comune tramite il tecnico che ha accatastato nel 91, quello che già risulta al Catasto - in sostanza è già denunciato - consegnando le stesse carte che erano state consegnate in catasto. Praticamente dichiareresti che hai acquistato nel 2008 un appartamento che in buona fede credevi regolare, ma che pare nel lontano 1987 l'allora unico proprietario dell’intero fabbricato, in occasione della realizzazione del laboratorio al P.T e restringimento dell'abitazione, a 3 vani, al P.I abbia fatto un modesto ampliamento al P.I. realizzando una tramezza in terrazza, per ricavare un piccolo spazio cottura condisimpengo.
Non vedo perchè dovrebbero farti demolire, se non fosse possibile sanare potrebbe esserti addebitata una sanzione…Non ha senso far passare che lo si vorrebbe creare adesso ristrutturando....è agli atti in catasto non vedo alternativa se vuoi vendere..anche in caso di condono quelle sono le carte che dovresti presentare.
L’amministrazione comunale ha il dovere di collaborare perchè comunque eredità le responsabilità di quelle precedenti che avrebbero dovuto vigilare quando è stato chiesto e ottenuto il cambio d’uso del solo P.T. da abitativo a strumentale…e tu non saresti in questo pasticcio.

 

[Danilom]

Buongiorno a tutti. Ritenendo doveroso farlo, volevo aggiornarvi sulla vicenda: come già accennato ho contattato il tecnico dell'accatastamento 1991 il quale dopo aver visionato le carte ed essersi presentato in Comune, mi ha detto che potrebbe aver trovato una soluzione che però ancora non mi ha comunicato in modo dettagliato. Ha detto che nella sezione http://mosaicipranteddu.altervista.org/urbanistica/02_Progetto_03.JPG del progetto relativo al cambio di destinazione d'uso del 1985 sono chiaramente rappresentate le scale, che non avrebbero senso di esistere senza il famoso disimpegno, quindi si tratta di una approssimazione del progettista. Mi ha anche detto che la funzionaria responsabile, avendo già trattato il caso di questo appartamento diverse altre volte senza mai accennare ad una possibile soluzione, davanti a questa ipotesi si è leggermente inalberata, quasi come se fosse stata "colta in castagna". Mah, speriamo bene. Saluti a tutti