Problema compravendita: richiesta di silenzio assenso in forma esplicita

[paradox]

Salve a tutti,

Vi sottopongo un problema relativo alla vendita di un ex cespite C/2 trasformato in A/2. Il preliminare di vendita è stato siglato, il notaio ritiene che la documentazione sia in regola ma si è impuntato sulla legittimità dell'agibilità acquisita per silenzio assenso.

Per ció che concerne l'agibilità abbiamo consegnato allo studio notarile la richiesta protocollata dall’ufficio tecnico (comune di Roma) e dichiarato che, poiché tale ufficio non è intervenuto né ha mosso qualsivoglia obiezione (l’abbiamo presentata alcuni anni fa), l’agibilità si ritiene acquisita per silenzio assenso.

Qui accade qualcosa che (in quasi vent’anni di compravendite) non ci era mai capitata: il notaio ritiene che il "silenzio assenso" non sia sufficiente e chiede che sia presentata una “richiesta di silenzio assenso in forma esplicita” a cui l’ufficio tecnico dovrà replicare asseverando che il cespite è effettivamente dotato del certificato di agibilità.

Ora, poiché al comune di Roma cominciano a cavillare anche per una virgola, chiedo:

Posto che l’art. 20, comma 1, legge 241/90 , modificata dalla legge n. 15/2005 e succ. dalla legge n. 80/2005 e art. 25 comma 4 D.P.R.380/2000 statuisce che se l’ufficio tecnico a cui è presentata una richiesta di agibilità non interviene/obietta entro 90 giorni essa si ritiene acquisita per silenzio assenso, è davvero mio obbligo presentare una richiesta “in forma esplicita”?

Grazie a chi vorrà rispondere.

 

[Dimaraz]

Personalmente condivido l'appunto del Notaio e fossi la controparte pretenderei quantomeno una tua dichiarazione che attesti la presentazione e l'assunzione di eventuali responsabilità.
Anzi...non trattandosi di nuova costruzione ma di cambio di destinazione sarei ancora più esigente.

A volte per "capire" certe pretese basta mettersi nei panni della controparte.

 

[paradox]

La "dichiarazione che attesti la presentazione e l'assunzione di eventuali responsabilità" si chiama rogito notarile. Sottoscrivendo l'atto di vendita si dichiara sotto la propria responsabilità che il cespite è in regola. Questo esonera dalle verifiche del notaio (che ha esaminato la documentazione e non ha trovato nulla da ridire a parte la questione ut supra).

Nel post chiedo (a chi ha un minimo di competenza) una cosa molto semplice:

Posto che l’art. 20, comma 1, legge 241/90 , modificata dalla legge n. 15/2005 e succ. dalla legge n. 80/2005 e art. 25 comma 4 D.P.R.380/2000 statuisce che se l’ufficio tecnico a cui è presentata una richiesta di agibilità non interviene/obietta entro 90 giorni essa si ritiene acquisita per silenzio assenso, è davvero mio obbligo presentare una richiesta “in forma esplicita”?

A volte per "capire" certi post basta leggerli almeno un paio di volte.

 

[Dimaraz]

La "dichiarazione che attesti la presentazione e l'assunzione di eventuali responsabilità" si chiama rogito notarile. Sottoscrivendo l'atto di vendita si dichiara sotto la propria responsabilità ...

Nel post chiedo (a chi ha un minimo di competenza) una cosa molto semplice,....


A volte per "capire" certi post basta leggerli almeno un paio di volte.

La protervia di chi pone domande in un forum (partendo quindi da una premessa ignoranza specifica) e accusa con malcelato sarcasmo chi gli risponde è un classico "biglietto da visita" di chi manca di senso civico o pecca di riconoscenza.

Date le "premesse" leggi non 2 ma 100 volte al seguente link:
http://www.altalex.com/documents/ne...di-agibilita-nella-contrattazione-immobiliare

e in particolare il seguente passo:

B2) l'atto viene sottoscritto quando sia già trascorso il termine per il silenzio assenso: la parte (promittente) alienante dichiarerà la regolare presentazione della domanda di rilascio e la formazione del silenzio assenso per decorrenza del relativo termine.

Quindi, perché se un "rogito" è una assunzione di responsabilità, a tuo dire, "omnicomprensiva" ...lo si riempe di precisazioni e postille quali qiella suggerita dall'aitore dell'articolo (che replica quanto scrivevo) ?

Se alla "fine della fiera" qualche punto ti fosse ancora oscuro ...un "qualunque" propista si premurera' di spiegarti in linguaggio volgare.

 

[paradox]

Il tono della mia risposta non era che il risultato della scortesia con cui ti sei espresso chiosando “A volta per capire certe pretese” ecc.

Poiché prosegui con un tono (“La protervia di chi pone domande “ “qualcuno si premurerà di spiegarti in linguaggio volgare”) la cui acidità è - a meno che tu conduca una vita di ****a – francamente inspiegabile, vedrò di seguirti per un po’.

È sconfortante chiedere un parere in un forum in cui si presume scriva gente preparata e trovarsi a perder tempo battibeccando con il primo parvenu della lingua italiana. Scrivo ciò perché dimostri di leggere senza capire una parola. La supponenza di chi risponde con un tono professorale a una domanda è già patetica in sé, se poi chi risponde non ha neanche capito la domanda corre il rischio di cadere nella comicità involontaria.

Proverò a scrivere in modo semplice, affinché persino tu possa capire.

Ho risposto: “Sottoscrivendo l'atto di vendita si dichiara sotto la propria responsabilità che il cespite è in regola”

Vuol dire: sottoscrivendo l’atto di vendita è implicito che si sottoscrivano una serie di garanzie sul cespite de quo (fra cui quella riportata nel mio primo post “Per ciò che concerne l'agibilità abbiamo consegnato allo studio notarile la richiesta protocollata dall’ufficio tecnico e dichiarato che poiché tale ufficio non è intervenuto né ha mosso qualsivoglia obiezione (l’abbiamo presentata alcuni anni fa), l’agibilità si ritiene acquisita per silenzio assenso. “

Ergo: la richiesta di agibilità è stata protocollata, il sottoscritto ha consegnato tale documento al notaio e firmando l’atto di vendita si assumerà la responsabilità di dichiarare “la regolare presentazione della domanda di rilascio e la formazione del silenzio assenso per decorrenza del relativo termine”

Tutto chiaro? Mi auguro di sì.

Provo a ribadire la mia domanda sperando che qualcun altro voglia graziarmi - se non con una risposta - almeno con un briciolo d’educazione.

Il notaio della parte acquirente ritiene che il documento comprovante la presentazione della richiesta d’agibilità non sia sufficiente; mi chiede di presentare una “richiesta di silenzio assenso in forma esplicita” a cui l’ufficio tecnico dovrà replicare asseverando che il cespite è effettivamente dotato del certificato di agibilità

Chiedo:

Posto che l’art. 20, comma 1, legge 241/90 , modificata dalla legge n. 15/2005 e succ. dalla legge n. 80/2005 e art. 25 comma 4 D.P.R.380/2000 statuisce che se l’ufficio tecnico a cui è presentata una richiesta di agibilità non interviene/obietta entro 90 giorni essa si ritiene acquisita per silenzio assenso, è davvero mio obbligo presentare una richiesta “in forma esplicita”?

Grazie

 

[Dimaraz]

Il tono della mia risposta non era che il risultato della scortesia con cui ti sei espresso chiosando “A volta per capire certe pretese” ecc
...
.

È sconfortante chiedere un parere in un forum in cui si presume scriva gente preparata

Sarà questione di punti di vista o diversa educazione culturale...ma la frase "mettersi nei panni degli altri".non è per nulla sconveniente od offensiva....viceversa apostrofare di "incompetenza" chi si offre di spiegarti questioni che tu ignori** (altrimenti non avresti posto la domanda) è di per se offensivo...anche se la risposta fosse competamente inadatta od errata.
Quindi oltre a peccare di protervia sei pure maleducato permettendodi di giudicare la vita ci shi non conosci affatto.

Forse se adottassi, per te stesso, il consiglio dato e ragionassi 2 volte prima di replicare poitrebbe balenarti per il cervelletto l'idea che se ti ho sctitto una determinata cosa è perchè parte del mio bagaglio.

Ti avevo invitato a leggere più volte quanto linKato perchè presagivo che non ti saresti premurato di comprendere il significato.
Te lo traduco in "volgare" ...idioma a cui evidentemente sei abituato:

-Il silenzio assenso è certamente valido per te che chiedi il certificato...ma a patto che siano state rispettate tutte le "formalità" nella richiesta di agibilità (e qui si entra in un "cul de sac"
-chi compra però dovrebbe "fidarsi" unicamente della tua "certificata domanda" ...senza garanzie che magari la stessa possa esser (o potrà in futuro) stata rifiutata...(magari per la "virgola sbagliata" nella presentazion).
-20 di esperienza non significano nulla. Le regole cambiano ed alle stesse si uniformano anche i Notai.
Evidentemente hai incontrato il "professionista" (presumo scelto da controparte) che si premura di garantire la regfolarità ad entrambe le parti.
-dando per scontato che tu abbia letto almeno uina volta il linkato...te ne spiego gli effetti che non hai colto nello specifico della tua domanda:

è davvero mio obbligo presentare una richiesta “in forma esplicita”?

Valido e banale il passo:

si può escludere che il notaio possa rifiutarsi di stipulare un atto di trasferimento in assenza di agibilità, se espressamente richiesto dalle parti, essendo obbligato alla stipula in forza dell’art. 27 della stessa legge

solo che ti è sfuggito il punto evidenziato in neretto ...s'intende entrambe le parti. Se il tuo compratore, magari su suggerimento del Notaio, pretende la consegna di un documento...tu devi
soddisfare tale domanda altrimenti ti rendi inadempiente (con le conseguenze del caso) e nulla potraì imputare al Notaio per il rifiuto alla stipula.


Ps.

È sconfortante chiedere un parere in un forum in cui si presume scriva gente preparata

Hai una preunzine sbagliato ..,.nei "forum" scrivono tutti, ignoranti e colti, professionisti mancati e dilettanti, vi è chi millanta titoli od esperienza...e non sà "cavar un ragno dla buco", ...tutti hanno diritto di scrivere...ma tu non hai alcun diritto di giudicarne la persona.
Se vuoi solo e risposte "professionali" ...vai in ufficio e paga la parcella.

 

[griz]

secondo la normativa l'agibilità è ottenuta trascorrendo i termini del silenzio assenso, non credo che il comune emetterà una dichiarazione così come il notaio chiede, dovrebbe prendere atto della richiesta ed emettere il certificato, cosa che comunque non credo farà, la situazione non è di facile soluzione. Alternativa potrebbe essere presentare una nuova richiesta oggi tramite SCIA (serve un tecnico che asseveri) e risolverete

 

[paradox]

Dimaraz,

Sorvolando sulle volgarità residue (sembra che tu non riesca ad esprimerti in altro modo ma non è un problema, discorro sempre amabilmente con la mia sciampista adeguandomi al lessico), se fossi costretto a scegliere fra leggere i tuoi post e pagare una parcella, preferirei pagarne mille. Poiché ci sono anche altre persone (pare che il mondo sia più grande della tua testa…) come Griz che risponde nel merito senza inutili sarcasmi, continuerò a chiedere nei forum sperando che quelli come te facciano il favore d’ignorarmi.

In ogni caso,

“si può escludere che il notaio possa rifiutarsi di stipulare un atto di trasferimento in assenza di agibilità, se espressamente richiesto dalle parti, essendo obbligato alla stipula in forza dell’art. 27 della stessa legge”

Citi un punto che fa riferimento al caso in cui un documento di agibilità NON sia consegnato . Nel mio caso è stato consegnato un documento valido ex lege. Il notaio ha in mano un documento valido a tutti gli effetti.

“chi compra però dovrebbe "fidarsi" unicamente della tua "certificata domanda" ...senza garanzie che magari la stessa possa esser (o potrà in futuro) stata rifiutata...(magari per la "virgola sbagliata" nella presentazioni).”

Non è così. Chi compra non dovrebbe fidarsi unicamente della mia “certificata domanda” (sic…), si fida delle normative vigenti che sanciscono la validità di quel documento, si fida della perizia redatta da un professionista che assevera la competa idoneità del cespite alle normative igienico- sanitarie, si fida dell'assunzione di responsabilità della parte alienante (che dichiara la regolarità della documentazione), si fida del fatto che il venditore ha conferito al Notaio una "delega per l'accesso agli atti " affinché potesse controllare l'intero carteggio direttamente in comune.

(Spero) Addio.

 

[paradox]

secondo la normativa l'agibilità è ottenuta trascorrendo i termini del silenzio assenso, non credo che il comune emetterà una dichiarazione così come il notaio chiede, dovrebbe prendere atto della richiesta ed emettere il certificato, cosa che comunque non credo farà, la situazione non è di facile soluzione. Alternativa potrebbe essere presentare una nuova richiesta oggi tramite SCIA (serve un tecnico che asseveri) e risolverete

Grazie per la risposta.

In effetti sembra che questa "richiesta esplicita di silenzio assenso" sia cosa atipica (almeno, tutti i professionisti che ho interpellato non ne avevano mai sentito parlare); chiedo conferma di ciò anche a voi. Quanto alla perizia asseverata, è già stata redatta e allegata nel carteggio che abbiamo consegnato allo studio notarile. Sembra che il Notaio abbia tutta documentazione necessaria per procedere alla stipula dell'atto .. (?)

 

[Dimaraz]

Sorvolando sulle volgarità residue

Ti sfido a provare le mie volgarità...forse tu difetti di piena conoscenza del significato dei termini.
Se ritieni ti abbia offeso non devi far altro che segnalare il post e chi di competenza prenderà provvedimenti.
La cosa sarà reciproca ...quindi occhio alla "penna".

(pare che il mondo sia più grande della tua testa…)

Non meriti nemmeno replica...ti qualifichi da solo.

Nel mio caso è stato consegnato un documento valido ex lege.

No.
Il "tuo documento" non ha validità alcuna nel rapporto con terzi.
Stabilisce unicamente che tu hai presentato una domanda...senza costituire prova che sia avvenuto un "silenzio assenso" o che la "domanda" sia regolare.

Quindi si torna alla questione che speravo tu avessi colto ...e che non hai chierito:
-il compratore è conscio di tale mancanza ed accetta di perfezionare l'atto nonostante tale mancanza e fidando delal tua dichiarazione?

Se la risposta è SI...allora minacciate di denuncia il Notaio e/o cambiate Studio.

Se la risposta è NO...allora...ti attacchi al tram (senza alcun intento offensivo)

Solo adesso spieghi che:

...della perizia redatta da un professionista che assevera la competa idoneità del cespite alle normative igienico- sanitarie,

In tal caso nulla osta a che l'atto si perfezioni e questione alcuna può sollevare il Notaio...e quindi si torna al punto 1.

Resteranno a tuo carico "diretto" tutte le eventuali future richieste di danni come da sentenze

Cass. 27/07/2006, n. 17140
Cass. 23/01/2009, n. 1701
Corte di Cassazione 30/01/2017, n. 2294

Quantomeno avrai possibilità di rivalsa verso chi ti ha fornito perizia.