Se c'è un contratto di locazione regolarmente registrato, non potrai mai essere considerato responsabile per eventuali mancati pagamenti dei consumi da parte del conduttore.
Le società di servizi dovranno rivalersi sul conduttore e non sul proprietario
Questo non corrisponde al vero: se le utenze sono intestate al proprietario e il conduttore non le paga è il proprietario tenuto al pagamento!
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le cose sono tante e varie se lasci la residenza e affitti con contratto di locazione perdi il diritto all'esenzione primacasa e paghi l'ICI ciao adimecasa
Paghi l'ICI ma non perdi l'esenzione prima casa.
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Le Esigenze turistiche
Come gi" acc accennato, nel regime della vecchia legge 392/78 già citata e famigerata legge sull’"equo canone", il contratto per esigenze turistiche era ricompreso nella pi" amp ampia categoria di contratti "esclusivi" dal regime vincolistico di cui all’art. 26 i cd "Transitori".
Con la nuova legge i transitori assurgono a categoria non residuale, ma anzi vera e propria categoria di riferimento, in quanto come gi" det detto nella precedente edizione (cfr Dossier 1/99 allegato all’Esperto Immobiliare N. 1/99), il Legislatore ha evidentemente riconosciuta la necessit’ di di tutelare le esigenze anche "soggettive" delle parti. D’altra parte ci’ ha ha causato un irrigidimento del tipo di contratto transitorio che nasce legato alla contrattazione sindacale con canoni convenzionati ed alcuni meccanismi abbastanza complessi (vedi l’istituto della "conferma"). Pertanto " pre prevedibile che sarà fatto largo uso del contratto turistico che invece rappresenta a questo punto la fattispecie residuale totalmente libera (con le precisazioni di cui sopra sulla disciplina) e non legata a caratteristiche oggettive (categoria catastale vedi stesso comma n. 1) ed è altres“ facile prevedere che nascerà un rilevante contenzioso sul concetto di "esigenze turistiche", tenendo anche conto che nella lettera della legge si parla di "esclusivamente turistiche". Se ci atteniamo alla lettera della legge con esigenze esclusivamente turistiche si dovrebbe intendere la sola casa destinata alla "vacanze". D’altra parte lo stesso concetto di vacanze si ’ ora oramai molto evoluto , nel senso che spesso ad una vacanza può essere associato un corso di studio di lingua straniera o un’attivit’ spo sportiva in senso lato (escursioni, caccia, attività subacquea ecc.) o altro e lo stesso può valere in riferimento alla durata di una vacanza nel senso che la permanenza in un luogo può ben essere prolungata, in relazione anche alla discontinuità dell’uso di un immobile a seconda del tipo di attivit’ ese esercitata. Ciò è ancora più vero se si pensa alla sempre maggiore facilità di raggiungere luoghi anche lontani tra loro per l’intensificazione dei collegamenti tra uno Stato e l’altro e fa sempre loro maggiore economicit’. Di. Di qui il passaggio sarà breve, seppure oggetto di contenzioso ed interpretazioni discordanti vista la rigida formulazione della legge, nel senso di ricollegare all’uso turistico , la finalit’ lud ludica in generale e si verificheranno molti casi dubbi che potranno essere qualificati con certezza soltanto dopo un certo periodo di tempo in cui si attesteranno le prime pronunzie della Magistratura di merito e di legittimità. Pertanto, seppure sia da ritenersi probabile un ampliamento del concetto come detto sopra, si raccomanda cautela onde evitare contenziosi il cui esito ad oggi è senz’altro incerto vista la giovane et’ del della legge, cercando di non sforzare, per quanto possibile il concetto di esigenze turistiche in questa direzione. Si ritiene viceversa che, sia la durata (anche pluriennale se legata ad un uso discontinuo), che il concetto di turismo legato anche a peculiari iniziative del conduttore (es. vacanze studio, sport, escursioni, agriturismo ecc.) possano senz’altro trovare spazio all’interno di tale tipologia contrattuale e del resto non potrebbe essere altrimenti se si pensa al gran numero di attivit’ alt alto sensu "ludiche" che si possono ricollegare all’uso di un immobile non necessariamente inquadrate in motivi di studio o abitativi e che dovranno per forza trovare sfogo in schemi non prefissati. E’ chiaro che il limite andr’ tro trovato facendo riferimento alla tipologia del nuovo contratto transitorio e che è prevedibile un periodo abbastanza lungo per il consolidamento di una interpretazione certa.
Simulazione e nullità
Tutto quanto sopra premesso è facile prevedere che la figura della simulazione in relazione ai contratti turistici potrà assumere una certa rilevanza, sia in quanto sfruttata da quei locatori che intendono elidere il regime vincolistico per quanto di vincolato è previsto dalla legge, sia in quanto indotta da conduttori spregiudicati che intendono avvalersi di situazioni a sé favorevoli in danno di locatori spesso ingenui o male informati. Il quadro dovrebbe essere il medesimo che faticosamente si era formato in relazione alle simulazioni in frode alla legge 392/78, per cui la riserva mentale non dovrebbe avere riconoscimento e in applicazione dei principi generali di diritto l’apparenza dovrebbe avere la prevalenza sulla situazione di fatto, se questa ’ dif difforme rispetto a quanto dichiarato sul contratto, nonché a quanto dichiarato in sede di trattative preliminari al contratto di locazione. Qualche dubbio permane in caso si ravvisino i presupposti di cui all’art. 80 l. 392/78 ove lo si ritenesse applicabile alla categoria e salva la deroga espressa. In pratica ove l’uso dell’immobile cambi nel corso della locazione con la consapevolezza del locatore l’art. 80 prevede che al contratto si applichi il regime giuridico corrispondente all’uso effettivo, salvo il diritto del locatore di proporre azione per la risoluzione per inadempimento entro tre mesi dalla conoscenza.
Il regime giuridico applicabile in caso di simulazione, poi, sar’ quello dissimulato dalle parti e rivendicato dal conduttore che possa provare la sussistenza dei relativi presupposti in fase genetica del contratto. Ad esempio se il locatore fosse stato messo a conoscenza che l’immobile veniva utilizzato da uno studente per motivi di studio il conduttore potr’ ric richiedere l’applicazione del convenzionato.
Obblighi fiscali
Il contratto turistico ’ sog soggetto alle ordinarie regole in materia di tassazione del reddito imponibile e pertanto il relativo importo andrà denunciato nella annuale dichiarazione dei redditi. Il contratto è soggetto all’imposta di registro se la durata supera i trenta giorni, nella misura del 2% del canone annuo pattuito o nella misura minima di L. 100.000 se il corrispondente importo ’ inf inferiore. Si fa presente come del resto anche sopra anticipato che la legge 431/98 non esclude l’applicabilit’ della norma di cui all’art. 5 che prevede la possibilit’ di di aderire alle condizioni previste dai contratti convenzionati e con i conseguenti benefici fiscali. E’ evidente che il discorso ’ mer meramente teorico e d’altra parte non ’ dat dato conoscere allo stato se il legislatore abbia coscientemente lasciato aperta questa possibilità o se viceversa si tratti di una mera svista e quindi di un problema di cattiva tecnica legislativa
