Preliminare nuda proprieta' e morte del venditore prima del rogito

[Andreasky]

A dicembre 2018 ho Fatto un preliminare per la nuda proprietà di un'appartamento con le figlie della proprietaria (che hanno la procura a vendere) ma la venditrice è venuta a mancare a febbraio di quest'anno, prima di concludere il rogito. Nel preliminare (poi registrato ma non trascritto perchè non è stato fatto col notaio) abbiamo anche inserito la clausola che se la morte della venditrice fosse avvenuta prima del rogito (cosa che è avvenuta), il bene sarebbe stato lo stesso trasferito al sottoscritto agli stessi termini del preliminare. A questo punto le eredi affermano che è venuto meno l'oggetto del contratto, quindi è nullo, basandosi anche sulle sentenze di cassazione n, 14807 del 7 giugno 2018, che richiama un'altra (15906/2016) ma leggendo io le sentenze mi sembra un caso diverso, cioè in cui le eredi non erano state coinvolte nella vendita. In sostanza dicono che non è più possibile la vendita perché è cambiato l'oggetto. Secondo un altro parere inoltre, quella clausola non è possibile farla valere in quanto il bene si trasferisce solo per successione. Cosa ne pensate di questo curioso caso?

 

[Gugli]

Il fatto che le 'coreredi' siano state coinvolte nella vendita non significa nulla poichè in un contesto sostanzialmente diverso hanno diritto a disporre del bene per volontà propria. La responsabilità è di chi ha redatto il preliminare creando l'illusione nell'acquirente con quella clausola.
Se volessero vendere sarebbe comunque necessaria la Dichiarazione di Successione e un ulteriore preliminare che annulla e sostituisce il precedente. Nel caso di specie le figlie devono comunque restituire l'acconto con interessi legali.

 

[Dimaraz]

Nel preliminare (poi registrato ma non trascritto perchè non è stato fatto col notaio) abbiamo anche inserito la clausola che se la morte della venditrice fosse avvenuta prima del rogito (cosa che è avvenuta), il bene sarebbe stato lo stesso trasferito al sottoscritto agli stessi termini del preliminare.

Interessante quesito... se non si presta attenzione si è tratti in inganno come chi mi ha preceduto.
Quella "clausola" , a mio avviso, configura una doppia valenza del preliminare firmato.
La prima riguarda l'obbligazione assunta sulla cessione della "nuda proprietà" che non potrà produrre i suoi effetti come spiegato nelle sentenze citate (di cui comunque non condivido la massima ricavabile).

Ma la seconda (valenza) è quella che tale documento non è solo un preliminare a nome della mandante (madre e per la sola nuda propreità)...ma costituisce in subordine un vincolo anche per le mandatarie (figlie e "intera" proprietà)

Ti consiglio di rivolgerti direttamente in loco ad un Avvocato di tua fiducia per meglio valutare tale documento.

 

[Franci63]

Nel preliminare (poi registrato ma non trascritto perchè non è stato fatto col notaio) abbiamo anche inserito la clausola che se la morte della venditrice fosse avvenuta prima del rogito (cosa che è avvenuta), il bene sarebbe stato lo stesso trasferito al sottoscritto agli stessi termini del preliminare.

Cosa impossibile ( se l’usufruttuaria era la defunta), poiché non esiste più una nuda proprietà, con usufruttuaria anziana.
E non credo tu voglia acquistare allo stesso prezzo una nuda proprietà con usufruttuarie più giovani.
Ne loro sono tenute a venderti la piena proprietà, che non era oggetto del contratto.

Credo anch’io che serva un legale per sbrogliare la matassa, se non volete procedere ad una risoluzione consensuale, con restituzione di quanto versato.

Chi vi ha suggerito quella clausola ?

 

[Dimaraz]

E non credo tu voglia acquistare allo stesso prezzo una nuda proprietà con usufruttuarie più giovani.

Infatti ho scritto che, per come ha spiegato la clausola, le eredi si sono impegnate

il bene sarebbe stato lo stesso trasferito al sottoscritto agli stessi termini del preliminare

che va inteso come controvalore d'acquisto e non come eventuale cessione della "nuda proprietà".
Le figlie oltra che per procura hanno firmato anche per proprio conto.

Ripeto che va letto per bene il preliminare e verificato il contesto...ma se il documento è stato firmato con procura vien da pensare che le "condizioni di salute" fossero già precarie.... e se l'età della proprietaria fosse molto avanzata il controvalore non sarebbe stato poi diverso.

 

[Franci63]

Infatti ho scritto che, per come ha spiegato la clausola, le eredi si sono impegnate

Si si, ma "il bene" è termine vago: si riferisce all'immobile, o all'oggetto del contratto (nuda proprietà) ?
Come diciamo tutti andrebbe letto il contratto, nella sua interezza.

Le figlie oltra che per procura hanno firmato anche per proprio conto.

Anche qui, non abbiamo certezze.
Se si sono impegnate per se stesse a vendere la piena proprietà allo stesso prezzo della nuda proprietà ( proprio per l'età avanzata dell'usufruttuaria che rende la differenza minima) ,in caso di morte prima del rogito, dovrebbero rispettare quanto firmato.
Ma mi pare le incertezze siano molte.

 

[Andreasky]

Ringrazio dell'interessamento e allego per eventuali approfondimenti il contratto

 

[Andreasky]

Cosa impossibile ( se l’usufruttuaria era la defunta), poiché non esiste più una nuda proprietà, con usufruttuaria anziana.
E non credo tu voglia acquistare allo stesso prezzo una nuda proprietà con usufruttuarie più giovani.
Ne loro sono tenute a venderti la piena proprietà, che non era oggetto del contratto.

Credo anch’io che serva un legale per sbrogliare la matassa, se non volete procedere ad una risoluzione consensuale, con restituzione di quanto versato.

Chi vi ha suggerito quella clausola ?

La clausola è stata pensata da me (compratore) e inserita per sbrogliare la matassa nel caso si verificasse la premorienza. E' tutto poi da sviscerare.

 

[Dimaraz]

Ho dato una lettura veloce e per il momento posso solo rilevare che:

-la clausola è scritta "con i piedi"!!!
Rilevabile solo un impegno a trasferire il bene ma non precisate le condizioni necessariamente difformi visto che il contratto è per una "nuda proprietà".
Dire quale possa essere l'interpretazione di un Giudice in caso di lite diventa un "terno al lotto"
-leggo di una piena disponibilità del bene per il 65° anno di età della promissaria venditrice (la madre deceduta). che "in teoria" ha acquistato da ATER ???!!!???

 

[Franci63]

Anch'io leggo a fatica dallo schermo piccolo del telefono.
Mi pare che sia un contratto inutilmente ridondante dove non serve ( tremila rimandi e clausole , del tutto inutili perché già previste per legge), e davvero approssimativo nei punti che potevano diventare controversi.
Inoltre mi pare che le figlie abbiano firmato come procuratrici della madre ( cioè come parte venditrice, in forza di procura), e non per sé.
La madre (come rappresentata) non poteva prendere impegni per un momento successivo al suo stesso decesso, le figlie non potevano, in quanto procuratrici, non certo parti della compravendita per se stesse.
Poi non si capisce come e perché l'usufrutto viene concesso dal promissario acquirente ( che non ha titolo per cedere l'usufrutto, essendo solo promissario acquirente della nuda proprietà), e in forma di scrittura privata, quindi "inutile".
A parte quanto già detto da @Dimaraz, mutuo con ATER ?

Io se fossi in voi troverei il modo di risolvere consensualmente il contratto, con restituzione della caparra, e ripartirei da capo, se trovate un nuovo accordo.
Mi pare vi siate buttati, senza assolutamente sapere se sotto c'era un materasso o un burrone ...