Preliminare di Compravendita e garanzie

[Domenico82]

Buongiorno

in fase di preliminare, nella proposta scritta che dovremo firmare, l'intermediario immobiliare ci propone il seguente testo per quanto riguarda le garanzie, cosa ne pensate?


Garanzie
La Parte Promittente Venditrice presta sin da ora tutte le garanzie previste dalla legge per
ogni ipotesi di evizione, sia totale che parziale, dichiarando che:
a) i titoli di provenienza in precedenza enunciati sono legittimi in senso sia sostanziale che formale;
b) sugli immobili in oggetto non gravano pesi, oneri, vincoli derivanti da pignoramento o da
sequestro, diritti reali o personali spettanti a terzi, privilegi, iscrizioni e trascrizioni
comunque pregiudizievoli che ne limitino il pieno godimento e la libera disponibilità.
La stessa Parte Promittente Venditrice garantisce inoltre:
a) che quanto oggetto del presente atto è immune da vizi che la rendano non idonea all’uso
cui è destinata;
b) che gli immobili in oggetto sono conformi alle prescrizioni dettate dalla normativa
urbanistica ed edilizia vigente;
c) di essere al corrente con il pagamento di qualsiasi onere, anche condominiale, tassa o
imposta, diretta o indiretta, comunque relativa agli immobili in oggetto, e si obbliga a
corrispondere quelle eventualmente dovute sino alla data di stipula del contratto definitivo
di compravendita, anche se accertate, accertabili o iscritte a ruolo in data successiva al
contratto definitivo di compravendita.
Per quanto concerne gli oneri condominali inerenti la manutenzione ordinaria, le Parti
Contraenti convengono che graveranno sulla Parte Promittente Venditrice fino alla data di
consegna dei beni in oggetto e che, pertanto, esse si ripartiranno tra Parte Promittente
Venditrice e Parte Promissaria Acquirente in ragione del tempo decorso dall’inizio
dell’esercizio condominiale al giorno di consegna dei beni in oggetto.

La stessa Parte Promittente Venditrice:
- garantisce la Parte Promissaria Acquirente di farsi carico di ogni spesa condominiale
(diversa da quelle di ordinaria gestione dovute posteriormente alla data di consegna dei
beni in oggetto alla Parte Promissaria Acquirente che sia stata deliberata anteriormente al
trasferimento della proprietà dei beni medesimi, e ciò anche se si tratti di spese relative a
opere o interventi ancora da eseguire e di farsi carico pure di qualsiasi onere in futuro
derivasse al condominio a causa di pretese avanzate da terzi a qualsiasi titolo per fatti
verificatisi o atti formati anteriormente al trasferimento della proprietà dei beni in oggetto;
- autorizza la Parte Promittente Acquirente ad assumere qualsiasi informazione presso
l’amministratore del condominio, specie in ordine alla situazione dei pagamenti effettuati o
dovuti al condominio dalla stessa Parte Promittente Venditrice;
- si obbliga a comunicare tempestivamente alla Parte Promissaria Acquirente eventuali
convocazioni di assemblee condominiali per la delibera di spese relative a opere o
interventi da eseguire, in tutto o in parte, dopo la stipula del contratto definitivo di
compravendita.

Impianti
Con specifico riferimento a qualsiasi tipo di impianto che correda i beni in oggetto, la Parte
Promittente Venditrice garantisce la loro conformità alle prescrizioni di legge vigenti alla
data della loro installazione e consegna alla Parte Promissaria Acquirente le relative
certificazioni di conformità a tale date rilasciate, ma non garantisce la loro conformità alle
vigenti disposizioni di legge e regolamentari. In relazione a tale aspetto, i contraenti si
danno atto e riconoscono che di tanto si è tenuto conto nella determinazione del prezzo
convenuto.

 

[Franci63]

cosa ne pensate?

Bene così.
Mi pare tutto ben formulato, chiaro ed esaustivo.

 

[Domenico82]

Ma lato venditore avendo già condiviso con acquirente e mediatore delibere di verbali assemblee e dichiarando già che si accolla oneri e spese condominiali ordinare e straordinarie....
Non è eccessivo tutto quello che poi viene ribadito ed esteso nell'elenco sotto "La stessa Parte Promittente Venditrice:" ?

 

[Heifetz]

Non è facile immedesimarsi nell'acquisto di altri,bisognerebbe avere un quadro completo dell'immobile:

b) che gli immobili in oggetto sono conformi alle prescrizioni dettate dalla normativa
urbanistica ed edilizia vigente;

Tuttavia, a mio avviso, la dichiarazione è troppo generica. Mi aspetterei che il contratto preliminare includesse dichiarazioni più specifiche sulla conformità urbanistica e catastale dell'immobile.

(diversa da quelle di ordinaria gestione dovute posteriormente alla data di consegna dei
beni in oggetto alla Parte Promissaria Acquirente che sia stata deliberata anteriormente al
trasferimento della proprietà dei beni medesimi, e ciò anche se si tratti di spese relative a
opere o interventi ancora da eseguire

In caso di vendita di un immobile, la responsabilità per il pagamento delle spese condominiali straordinarie è generalmente attribuita al proprietario al momento dell'approvazione dei lavori.

- si obbliga a comunicare tempestivamente alla Parte Promissaria Acquirente eventuali
convocazioni di assemblee condominiali per la delibera di spese relative a opere o
interventi da eseguire, in tutto o in parte, dopo la stipula del contratto definitivo di
compravendita.

"Tempestivamente" in che senso? Suggerirei di specificare un termine preciso (ad esempio entro 2/3 giorni dalla ricezione).

Con specifico riferimento a qualsiasi tipo di impianto che correda i beni in oggetto, la Parte
Promittente Venditrice garantisce la loro conformità alle prescrizioni di legge vigenti alla
data della loro installazione e consegna alla Parte Promissaria Acquirente le relative
certificazioni di conformità a tale date rilasciate, ma non garantisce la loro conformità alle
vigenti disposizioni di legge e regolamentari.

La Parte Promittente Venditrice garantisce solo la conformità degli impianti alla data della loro installazione, non rispetto alle normative attuali (è giusto che tu lo sappia).

 

[Domenico82]

La Parte Promittente Venditrice garantisce solo la conformità degli impianti alla data della loro installazione, non rispetto alle normative attuali (è giusto che tu lo sappia).

Si lo sapevo, mi pare sia scritto correttamente questa parte. No?

 

[Heifetz]

Si lo sapevo, mi pare sia scritto correttamente questa parte. No?

Sì, è scritto correttamente.

 

[Domenico82]

Precisamente quando si dice:

"(diversa da quelle di ordinaria gestione dovute posteriormente alla data di consegna dei beni in oggetto alla Parte Promissaria Acquirente che sia stata deliberata anteriormente al trasferimento della proprietà dei beni medesimi, e ciò anche se si tratti di spese relative a opere o interventi ancora da eseguire e di farsi carico pure di qualsiasi onere in futuro
derivasse al condominio a causa di pretese avanzate da terzi a qualsiasi titolo per fatti verificatisi o atti formati anteriormente al trasferimento della proprietà dei beni in oggetto;"


Vuol dire che se da questo momento al rogito vengono deliberati dei lavori,
che poi partono dopo la data del rogito... e di cui godrebbe l'acquirente...
sono a carico del venditore? Interamente? (E' giusto?)


Inoltre "pretese avanzate da terzi a qualsiasi titolo per fatti verificatisi o atti formati anteriormente al trasferimento della proprietà dei beni in oggetto"
Cioè se l'acquirente riesce a collegare qualsiasi problema futuro a dun fatto del passato si rivale sul venditore? A qualsiasi titolo?

 

[Franci63]

Vuol dire che se da questo momento al rogito vengono deliberati dei lavori,
che poi partono dopo la data del rogito... e di cui godrebbe l'acquirente...
sono a carico del venditore? Interamente? (E' giusto?)

Si, è così.
Salvo patti contrari, funziona comunque così per legge.
Se viene deliberata una spesa straordinaria prima del rogito, il venditore dovrà saldarla prima dell’atto, e portare liberatoria dell’amministratore

 

[Domenico82]

Si, è così.
Salvo patti contrari, funziona comunque così per legge.
Se viene deliberata una spesa straordinaria prima del rogito, il venditore dovrà saldarla prima dell’atto, e portare liberatoria dell’amministratore

uhmm forse mi sto perdendo:
ma come si può pagare prima che il lavoro venga svolto non sapendo quale sarà il conto della fattura?

Quindi va prodotta dall' amministrator una sorta di liberatoria che dice che chi vendo non deve + nulla al condominio? E quindi dopo il rogito non avrà + spese di cui preoccuparsi?

 

[Heifetz]

uhmm forse mi sto perdendo:
ma come si può pagare prima che il lavoro venga svolto non sapendo quale sarà il conto della fattura?

Quindi va prodotta dall' amministrator una sorta di liberatoria che dice che chi vendo non deve + nulla al condominio? E quindi dopo il rogito non avrà + spese di cui preoccuparsi?

Le spese straordinarie condominiali spettano a chi è proprietario al momento in cui l'assemblea le delibera, indipendentemente da quando i lavori verranno eseguiti.
Tra l'altro, il venditore ha l'obbligo di informarti riguardo a eventuali spese straordinarie già deliberate o in fase di deliberazione al momento della vendita.

Per evitare possibili controversie, è consigliabile che il venditore ti fornisca una liberatoria dell'amministratore condominiale che attesti l'assenza di debiti o pendenze nei confronti del condominio fino alla data del rogito.