Prelazione immobile commerciale venduto in blocco

[alvise.spano]

Salve,

ho una domanda su una questione piuttosto sottile. Dal 1979 sono conduttore di un immobile commerciale sito al piano terra di un condominio: in pratica, al piano terra c'è il mio negozio e sopra di me ci sono alcuni appartamenti. Di recente il locatore e proprietario dell'intero condominio ha venduto l'intero stabile senza concedermi l'opportunità di beneficiare del diritto di prelazione; il nuovo proprietario, invece, mi ha spedito una lettera con una offerta di acquisto, tirando il ballo il diritto di prelazione appunto.

La mia prima domanda è: non era invece il vecchio proprietario a dovermi notificare dell'imminente vendita ed a concedermi il diritto di prelazione? Il punto cruciale è che il vecchio proprietario ha venduto l'intero condominio e, secondo quanto spiegatomi, questo avrebbe invalidato il diritto di prelazione. Tuttavia l'intero edificio consiste in 2 tipi differenti di immobili: gli appartamenti abitativi e l'immobile commerciale di cui sono conduttore. Come si relaziona il fatto che siano 2 categorie diverse con il diritto di prelazione? Lo invalida lo stesso oppure no?

La mia seconda domanda riguarda invece il prezzo della compravendita: nel caso in cui il vecchio proprietario avesse dovuto concedermi il diritto di prelazione, avrei avuto diritto ad una offerta più vantaggiosa rispetto a quella proposta dal nuovo proprietario?

Ringrazio in anticipo chiunque sia così gentile da fornirmi una spiegazione!

Alvise Spanò

 

[AugustaDM]

La prelazione legale del conduttore di immobili adibiti ad uso commerciale è esclusa nell'ipotesi di vendita in blocco, che si distingue dalla vendita cumulativa di una serie di unità immobiliari .
Secondo Cassazione. Civ., Sez. VI-III, sent. n. 3713 del 25 febbraio 2015, l'ipotesi della vendita in blocco si realizza non solo quando sia venduto l'intero stabile, ma anche nel caso d'alienazione di beni tra loro confinanti, compreso quello locato, considerati come un complesso unitario.
Dalla stessa sentenza si ricava che il complesso immobiliare che costituisce la vendita in blocco deve riguardare immobili che si trovano nello stesso fabbricato o in fabbricati diversi. In quest'ultima ipotesi gli immobili devono essere tra loro confinanti.
Si desume a contrario che non si considera vendita in blocco l'alienazione plurima, come semplice somma delle singole unità immobiliari. (vendita cumulativa)
La vendita cumulativa si realizza allora quando nell'alienazione contestuale di più unità immobiliari i beni non risultano coordinati da un punto di vista strutturale .
Poiché nella vendita in blocco i beni oggetto di alienazione costituiscono un quid funzionalmente unitario, la vendita della quota della proprietà comprendente, tra gli altri, l'immobile locato costituisce un caso di vendita in blocco.
Qualora si volesse impugnare l'atto, per far valere il proprio diritto di prelazione, qualora sussistente, è il conduttore a dover provare che la vendita in blocco è in realtà una vendita cumulativa "camuffata", in forza dei principi sull'onere della prova.

 

[AugustaDM]

Per quanto riguarda il secondo aspetto (il prezzo), la prelazione consiste nel diritto a essere preferiti, a parità di condizioni, nell’attribuzione o nel riconoscimento di una situazione giuridica soggettiva attiva (così nel caso di vendita di un bene, il diritto di prelazione consiste nel diritto ad essere preferiti, a parità di condizioni di vendita, tra più offerenti).

 

[Nemesis]

il locatore e proprietario dell'intero condominio

Se l'edificio è di proprietà di un unico soggetto, non può esservi un condominio.

Secondo Cassazione. Civ., Sez. VI-III, sent. n. 3713 del 25 febbraio 2015

Quella fu un'ordinanza, e non una sentenza. Decisa il 14 gennaio 2015 (nella camera di consiglio) e depositata il 24 febbraio 2015.

 

[AugustaDM]

In De Iure è classificata come sentenza

Estremi:
Cassazione civile, sez. VI, 24/02/2015, n. 3713 Vedi sentenza
Parti:
G.A. e altri  C.  Espada Immobiliare s.r.l. e altri  
Fonti:
Diritto & Giustizia 2015, 25 febbraio

Classificazione:

• LOCAZIONE DI COSE - Prelazione - - riscatto

 

[AugustaDM]

Peraltro, la stessa ha contenuto decisorio e non ordinatorio (vedasi PQM)

P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso. Condanna i ricorrenti al pagamento delle spese di giudi2io, liquidate, per ciascun resistente o gruppo di resistenti, in complessivi Euro 7.400,00 (di cui Euro 200,00 per esborsi), oltre spese generali e accessori, come per legge.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio, il 14 gennaio 2015.

Depositato in Cancelleria il 24 febbraio 2015

 

[Nemesis]

Peraltro, la stessa ha contenuto decisorio

Infatti, la Corte ha deciso (in camera di consiglio e non in pubblica udienza) l'inammissibilità del ricorso ex art. 360-bis c.p.c.
Tale decisione poteva essere adottata solamente nella forma di ordinanza, ex art. 375 c.p.c.
Così è stato, e dunque non è una sentenza.

 

[alvise.spano]

Ringrazio molto per la precisa e tempestiva risposta.
Se posso, vi spiego brevemente così che possiate capire meglio di cosa parliamo: si tratta di un edificio con 24 appartamenti abitativi e 2 commerciali al piano terra (uno è un bar e l'altro è il mio negozio di abbigliamento). Sono stati venduti tutti in blocco: credete sia possibile quindi dimostrare in qualche modo si trattava invece di una vendita "cumulativa" (secondo la definizione di AugustaDM)?
In altre parole: mi consigliate di andare a fondo di questa cosa oppure davvero non avevo diritto di prelazione?
Ringrazio di nuovo chiunque voglia rispondere.

Alvise Spanò

 

[key]

Lascia stare!!!
Stesso stabile impossibile che sia cumulativa.
Non avevi diritto.
Piuttosto valuta se l'offerta è ben congrua.Trovare chi ti paga per rilevare un'attività d'abbigliamento oggigiornoè un miraggio.