Preavviso di disdetta da parte del conduttore

[Gagarin]

Buongiorno, leggendo questo articolo mi è sorta una domanda e chiedo, a titolo generale: secondo voi, in un contratto libero 4+4 con o senza c.s., potrebbe essere possibile inserire, nel paragrafo sul recesso da parte del conduttore:
- un termine di preavviso superiore ai sei mesi canonici, per esempio 8, 10 o 12 mesi
- un divieto di recedere in determinati mesi dell'anno (per esempio in casi in cui il locatore lavora all'estero per alcuni mesi all'anno)

Recesso locazione del conduttore

L'inquilino ha il diritto di recesso dalla locazione e a quali condizioni può esercitarlo?. Quando si affitta un appartamento in condominio o una villetta a schiera indipendente, non si mettono in preventivo

www.condominioweb.com

 

[uva]

1) No, perché i 6 mesi di preavviso a carico del conduttore si possono derogare solo a suo favore, stabilendo un termine più breve.

2) No, perché la legge non elenca i "gravi motivi" senza i quali la disdetta del conduttore non sarebbe legittima.
Non può stabilirli il locatore; la valutazione in caso di disaccordo tra le parti spetta al giudice.

In pratica, bisogna osservare l'art. 3, c. 6 l. 431/1998:

6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.

Si possono stabilire delle deroghe a favore del conduttore (preavviso più breve rispetto ai 6 mesi, senza necessità di motivazioni); non porre obblighi e/o divieti non previsti dalla legge.

 

[Gagarin]

bisogna osservare l'art. 3, c. 6 l. 431/1998

Secondo quanto ho letto un pò dappertutto, nei contratti liberi (si chiamano apposta in questo modo) non si è obbligati al rispetto stretto della 431/98 ed è possibile derogare da essa, magari scrivendolo in chiaro nel contratto, sottoscritto, ovviamente, con doppia firma.

la legge non elenca i "gravi motivi"

E' vero, la legge non li elenca, ma quanto scritto nella sentenza della Cassazione citata li circoscrive in modo piuttosto netto.
Ma le mie domande non si incentravano sui motivi della disdetta (che il locatore potrebbe accettare o meno e su cui, in caso di controversia, deciderà il giudice), ma sui termini di essa in senso "cronologico" (per esempio, il locatore accetta il motivo della disdetta e la disdetta stessa, se comunicata almeno 8 mesi prima, oppure se non cade nei mesi di dicembre e gennaio....)

 

[uva]

nei contratti liberi (si chiamano apposta in questo modo) non si è obbligati al rispetto stretto della 431/98 ed è possibile derogare da essa,

Dove hai letto una cosa simile?!?

I contratti 4 + 4 sono "liberi" per quanto concerne la determinazione del canone.

Alcuni articoli della l. 431/1998 si possono derogare soltanto a favore del conduttore.

sui termini di essa in senso "cronologico"

Secondo me non si può.
Prova a rivolgere la domanda ad un'Associazione di proprietari, oppure ad un avvocato esperto nel settore immobiliare come @Gregorio Albisani , poi gentilmente scrivi qui le loro risposte. Grazie.

 

[Gagarin]

Dove hai letto una cosa simile?

Non lo ricordo, ma, appena riesco a ritrovare l'articolo, te lo invio

avvocato esperto nel settore immobiliare come @Gregorio Albisani

Speriamo che legga e voglia intervenire...

 

[uva]

appena riesco a ritrovare l'articolo, te lo invio

Grazie.

Forse ti confondi con la legge 359/1992, cosiddetta dei "patti in deroga".
Venne emanata per superare la l. 392/1978 "equo canone" e sbloccare le locazioni abitative.

La 359/1992 è stata superata dalla 431/1998 attualmente in vigore.

 

[Gagarin]

Forse ti confondi con la legge 359/1992, cosiddetta dei "patti in deroga"

Può darsi..

 

[basty]

non si è obbligati al rispetto stretto della 431/98 ed è possibile derogare da essa,

Se non ricordo male la medesima legge prevede non si possano inserire deroghe che costituiscano implicitamente un vantaggio per il locatore.

Sul preavviso anch’io concordo con uva: chiedere più dei mesi di legge, mi sembra non corretto.
Salvo adottare il principio del proverbio: chiedere è lecito, accettare/rispondere è cortesia.
Ad es. io a volte dove c’è il riscaldamento centralizzato provo a scrivere che il corrispettivo deve intendersi per l’intera durata della stagione invernale, oppure che la disdetta può essere liberamente inoltrata solo dopo 12 mesi: sembra siano clausole vessatorie: io li considero dei deterrenti, per dissuadere chi in sostanza è interessato solo ad un periodo breve

 

[Gagarin]

io li considero dei deterrenti, per dissuadere chi in sostanza è interessato solo ad un periodo breve

Anche questo può servire, non solo per tale motivo, ma anche per scoraggiare in parte il ricorso al giudice; anche se, d'altra parte, come ho scritto in altro post, quasi sempre le controversie tra locatore e conduttore, vanno davanti al giudice (anche perchè i conduttori quasi sempre non spendono nulla per l'avvocato essendo assistiti gratuitamente dai sindacati degli inquilini, i cui avvocati sono dei veri campioni, soprattutto nel far durare le cause il più a lungo possibile, attraverso i cavilli più intriganti e maliziosi), che emetterà una sentenza a cui bisognerà attenersi, indipendentemente dalle clausole del contratto.

 

[uva]

la disdetta può essere liberamente inoltrata solo dopo 12 mesi

Secondo me è una clausola nulla, perché in contrasto con

l'art. 3, c. 6 l. 431/1998:

6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.

sembra siano clausole vessatorie

Quindi le fai approvare dal conduttore con doppia firma?
I tuoi inquilini non le hanno mai contestate?