Portierato = multiproprietà ?

[effemme8]

Buongiorno,
Sono rimasto di sasso, quando ho saputo che:

> un condomino, per acquistare con "scrittura privata registrata" una quota dellà proprietà del portierato ( 40mq valore totale circa 400000) per 20/1000 offre 6000€.

La domande sono (metto cosa ne penso io):

1- si può ed è regolare ? ( mi pare di si, purchè una copia della scrittura sia acquisita dall'amministratore)
2- se io fossi il venditore cosa ci guadagnerei ? ( liquidità, meno rogne, meno tasse )
3- se io fossi l'acquirente ? ( non ne ho idea.... ma se avessi parecchi millesimi potrei pilotare affitto e prezzo...e se lo avessi, con il tempo, tutto...venderlo molto bene)

Ma mi interessa molto le opinioni di professionisti e non...

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[arianna26]

sono ignorante ma non capisco cosa ha acquistato visto che per la proprietà serve l'atto pubblico. e poi da chi? da altro condomino? boh? aspettiamo altre più competenti risposte.

 

[effemme8]

...infatti chiedevo....

ma ora mi hai messo un'altra pulce nell'orecchio : credevo che "una scrittura privata registrata" diventasse automaticamente "atto pubblico" (in questo caso, almeno ... perchè la casa del portire "comunque" rimane di proprietà condominiale.....cambiano "i soci/condomini"... che ne costituiscono l'assemblea... o sbaglio e mi complico la vita ? )

 

[basty]

1- Un acquisto immobiliare, con registrazione e trascrizione normalmente è sufficiente. La copia all'amministratore pare una cortesia. La comunicazione, d'obbligo.
2- La vendita di una quota di portierato è curiosa: mi pare strano non sussista un vincolo di pertinenza.
3- aritmeticamente 6000 è meno del 2% del valore = 8000, non per questo mi pare un affare.
4- La quota rappresenta 1/50 dell'immobile: raggiungere la maggioranza parrebbe un percorso ad ostacoli.
5- La valutazione al mq lascia intendere che si tratta di una zona di pregio: bisognerebbe rapportare il reddito da locazione pro quota e confrontarne il rendimento sul capitale investito.

 

[effemme8]

3- aritmeticamente 6000 è meno del 2% del valore = 8000, non per questo mi pare un affare.
.

non è "sconto" di almeno del 20% del valore ?

io credo che "si accetti" per immediata-liquidità + .... non si paga l'IMU.... (ed il nuovo acquirente ...se riesce ad avere più quote....risca ad "infilarci" chi vuole lui )

 

[Giovanni de Matteis]

Normalmente la quota di proprietà della casa da adibire a portierato è rapportata ai millesimi di proprietà posseduti. Trattasi comunque di pertinenza vincolata all'uso iniziale. In caso di cambio di destinazione -perchè ad es. si è deciso di non usufruire più del servizio di portierato- la quota spettante può essere ceduta o venduta come qualunque bene immobile ovverossia con atto pubblico stipulato presso un notaio e regolarmente registrato. Un atto privato può solo avere valenza di compromesso o promessa a vendere.

 

[basty]

non è "sconto" di almeno del 20% del valore ?

1-Se il valore è 400000 , 20/1000 cioè il 2%, equivalgono a 8000: se compra a 6000 ha uno sconto del 25% sul valore stimato.
2- Il vantaggio di chi vende è presto detto: incamera liquidità e si toglie l'IMU. Non avrà però più il beneficio delle eventuali entrate da locazione che solitamente vanno a ridurre le spese di proprietà.
3- Chi acquista potrebbe contare sul fatto che la proprietà sia regolata dalla comunione, (cosa su cui si può discutere) dove contrariamente alle regole di condominio, conta nelle delibere la maggioranza delle sole quote, e non anche dei condomni. Sul piano finanziario bisognerebbe confrontare investimento contro beneficio, che non conosco.

4- Circa la modalità, scrittura privata autenticata o atto pubblico, credo che a parte il tecnicismo usato, nel momento che queste vengono registrate e trascritte, hanno pari valore.

 

[effemme8]

3- Chi acquista potrebbe contare sul fatto che la proprietà sia regolata dalla comunione, (cosa su cui si può discutere) dove contrariamente alle regole di condominio, conta nelle delibere la maggioranza delle sole quote, e non anche dei condomni. Sul piano finanziario bisognerebbe confrontare investimento contro beneficio, che non conosco.

da quanto ho capito, attualmente il proprietario è un altro condomino

credo che la faccenda possa complicarsi ( o risolversi ... dipende dai punti di vista ) se qualche quota viene ascquista anche dall'attuale inquilino in affitto : sarebbe ben difficile "sfrattare" un proprietario da un suo bene (se non diventasse moroso)

 

[basty]

Normalmente la quota di proprietà della casa da adibire a portierato è rapportata ai millesimi di proprietà posseduti. Trattasi comunque di pertinenza vincolata all'uso iniziale. In caso di cambio di destinazione -perchè ad es. si è deciso di non usufruire più del servizio di portierato- la quota spettante può essere ceduta o venduta come qualunque bene immobile ovverossia con atto pubblico stipulato presso un notaio e regolarmente registrato. Un atto privato può solo avere valenza di compromesso o promessa a vendere.

1-Interessante considerazione: però avrei dei dubbi a considerare irreversibile il cambio di destinazione, per cui rimarrebbe in piedi il vincolo di pertinenza. (ma è un dubbio che pone una domanda...)
2- Temo invece che il discorso sulla scrittura privata, sia da precisare meglio. Una vendita immobiliare può essere trattata sia con atto pubblico, in cui è il notaio soggetto rogante, sia nella forma di scrittura privata, con firme autenticate dal notaio: il tutto registrato e trascritto; non so perchè ma c'è una piccola differenza di prezzo.... (e magari anche di minor assistenza da parte del notaio..)

 

[basty]

Normalmente la quota di proprietà della casa da adibire a portierato è rapportata ai millesimi di proprietà posseduti. Trattasi comunque di pertinenza vincolata all'uso iniziale. In caso di cambio di destinazione -perchè ad es. si è deciso di non usufruire più del servizio di portierato- la quota spettante può essere ceduta o venduta come qualunque bene immobile ovverossia con atto pubblico stipulato presso un notaio e regolarmente registrato. Un atto privato può solo avere valenza di compromesso o promessa a vendere.

1-Interessante considerazione: però avrei dei dubbi a considerare irreversibile il cambio di destinazione, per cui rimarrebbe in piedi il vincolo di pertinenza. (ma è un dubbio che pone una domanda...)
2- Temo invece che il discorso sulla scrittura privata, sia da precisare meglio. Una vendita immobiliare può essere trattata sia con atto pubblico, in cui è il notaio soggetto rogante, sia nella forma di scrittura privata, con firme autenticate dal notaio: il tutto registrato e trascritto; non so perchè ma c'è una piccola differenza di prezzo.... (e magari anche di minor assistenza da parte del notaio..)

credo che la faccenda possa complicarsi ( o risolversi ... dipende dai punti di vista ) se qualche quota viene ascquista anche dall'attuale inquilino in affitto : sarebbe ben difficile "sfrattare" un proprietario da un suo bene (se non diventasse moroso)

Per questo ritengo che debba esistere il vincolo di pertinenzialità, o quanto meno debba essere un condomini. Bel quesito.