Piano casa + ristrutturazione

[gugu]

E' posibile usufruire del piano casa e poi, diciamo dopo un anno, fare una ristrutturazione dell'edificio? Ma anche più genericamente, è possibile ristrutturare un edificio oggi e poi, dopo 1 anno o due, ristrutturarlo nuovamente? Ci sono dei limiti?

 

[Daniele 78]

http://www.regione.liguria.it/argom...trimonio-urbanistico-edilizio-piano-casa.html

Questo è il piano casa della tua Regione.

 

[gugu]

Lo conosco benissimo, anzi direi che ormai lo so a memoria. La domanda è tutta un'altra, non c'entra niente col piano casa.

 

[Daniele 78]

Quando fai il piano casa di fatto fai già una ristrutturazione edilizia dove ti vien permesso un aumento di cubatura (il link è sopra) a seconda delle varie tipologie d'immobile e delle migliorie effettuate vengono dati margini

Articolo 3 (Ampliamento di edifici esistenti)
1. Sulle volumetrie esistenti, come definite all’articolo 2, a totale o prevalente destinazione residenziale, mono o plurifamiliari e non eccedenti i 1.500 metri cubi, sono ammessi interventi di ampliamento, nel rispetto delle normativa antisismica e dei requisiti di rendimento energetico, che siano preordinati a migliorare la funzionalità, la qualità architettonica dell’edificio interessato, nei limiti di seguito indicati8
a) per edifici di volumetria esistente non superiore a 200 metri cubi, un incremento pari a 60 metri cubi9;
per edifici di volumetria esistente compresa fra 200 metri cubi e 500 metri cubi per la parte eccedente la soglia di 200 metri cubi, entro il limite del 20 per cento;
c) per edifici di volumetria esistente compresa fra 500 metri cubi e 1.000 metri cubi per la parte
eccedente la soglia di 500 metri cubi, entro il limite del 10 per cento.
c bis) per edifici di volumetria esistente compresa tra 1000 e 1500 metri cubi un incremento fino
ad un massimo di 170 metri cubi.10.
1 bis. Gli interventi di ampliamento di cui al comma 1 possono essere realizzati anche mediante mutamento d’uso di locali accessori ubicati all’interno dell’ingombro geometrico della costruzione esistente11.
2. Gli ampliamenti di cui ai commi 1 e 1 bis costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia e sono realizzabili in deroga alla disciplina dei piani urbanistici vigenti e/o operanti in salvaguardia, fermo restando il rispetto delle distanze da pareti finestrate degli edifici ove si tratti di ampliamenti in senso orizzontale e laddove gli ampliamenti in senso verticale comportino la realizzazione di un nuovo piano, delle indicazioni tipologiche, formali e costruttive di livello puntuale degli strumenti urbanistici o degli atti di pianificazione territoriale vigenti e dei requisiti minimi di rendimento energetico degli edifici di cui alla legge regionale 29 maggio 2007, n. 22 (Norme in materia di energia) e successive modifiche ed integrazioni ed al decreto del Presidente della Repubblica 2 aprile 2009, n. 59 (Regolamento di attuazione dell’articolo 4, comma 1, lettere a) e b), del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, concernente attuazione della direttiva 2002/91/CE sul rendimento energetico in edilizia) e successive modifiche ed integrazioni.12 3. (Omissis) 134. L’ampliamento, nei termini di cui ai commi 1 e 1 bis, è ammesso anche per edifici
destinati ad uso socio-assistenziale e socio-educativo.14.
5. Ove gli interventi di ampliamento prevedano il frazionamento dell’unità immobiliare interessata, le unità immobiliari non possono comunque avere una superficie inferiore a 60 metri quadrati.
Articolo 4
(Incentivazioni e premialità per l’applicazione dell’articolo 3)1. Le percentuali di ampliamento di cui all’articolo 3 sono incrementate15:
a) di un ulteriore 10 per cento qualora l’intero organismo edilizio esistente, comprensivo della porzione oggetto di ampliamento, venga adeguato alla normativa antisismica, nonché rispetti i requisiti di rendimento energetico degli edifici indicati nell’articolo 316;
b) di un ulteriore 5 per cento per gli ampliamenti degli edifici rurali di valore testimoniale a destinazione residenziale, ivi compresi quelli parzialmente diruti, come premialità in relazione all’obbligo, da assumersi da parte del proprietario o dell’avente titolo, di realizzare i relativi interventi di ampliamento nel rispetto della tipologia, dei materiali locali tradizionali, quali le lastre di ardesia aventi composizione chimica con presenza di carbonato di calcio maggiore del 20 per cento, le tegole in laterizio tipo “coppo”, le lastre in pietra tipo lose ed altri materiali tipici liguri e delle tecniche costruttive caratterizzanti l’edificio esistente, come da attestazione del progettista da prodursi a corredo del permesso di costruire;17
c) di un ulteriore 5 per cento qualora per la copertura di interi edifici residenziali diversi da quelli rurali di valore testimoniale si utilizzino, ove non in contrasto con le caratteristiche dei tetti circostanti, lastre di ardesia aventi le caratteristiche di cui alla lettera b), tegole in laterizio tipo “coppo”, lastre in pietra tipo lose ed altri materiali tipici liguri;18
c bis) di un ulteriore 5 per cento qualora vengano realizzati almeno due dei seguenti interventi: 1. tetto fotovoltaico con potenza di picco non inferiore a Kw 1,00;
2. serbatoio interrato per il recupero delle acque pluviali di capacità non inferiore a metri cubi
10,00;
3. ripristino di suolo agricolo, incolto e abbandonato, classato agrario al catasto rurale, al 30 giugno 2009, a condizione che venga compreso nell’intervento il restauro della muratura di sostegno in pietra, ove esistente, delle tipiche fasce liguri e che l’area di terreno recuperato sia pari almeno a dieci volte la superficie lorda dell’immobile ampliato e si trovi nell’interno del lotto di pertinenza dell’ immobile o comunque entro un raggio non superiore a metri 200;
4. relativamente a zone boscate e pascoli percorsi dal fuoco, prima del 30 giugno 2009, realizzazione di un congruo progetto di ricostruzione del soprassuolo vegetale, relativamente alla parte di proprietà circostante l’immobile, pari almeno a 20 volte la superficie dell’immobile ampliato;
5. ripristino, previa convenzione con l’amministrazione comunale, di antichi sentieri, mulattiere, stradine vicinali d’uso pubblico, anche in eventuale funzione anti incendio boschivo, registrati nelle mappe catastali, avendo uno sviluppo di almeno 300 metri lineari, direttamente serventi o confinanti col lotto in cui è inserito l’immobile;19.
c ter) di un ulteriore 3 per cento qualora si tratti di interventi su edifici residenziali posti ad altitudine superiore ai cinquecento metri s.l.m. e ricadenti in comuni non costieri.20

Non è permesso aumento di cubatura per gli edifici abusivi o comunque che hanno ricevuto il condono per la tipologia 1

1. Opere realizzate in assenza o difformità della licenza edilizia o concessione e non conformi alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici"

il Permesso di costruire vale per legge 3 anni dalla data di rilascio, ed hai un anno di tempo per iniziare le opere e poi decade ossia devi ripresentarlo nuovamente.
Di solito negli interventi di ristrutturazione ma anche sul nuovo proprio per evitare di fare l'intervento urbanistico chiuderlo e regolarizzare la situazione catastale con il nuovo permesso e chiedere l'agibilità onde poi dover rifar tutto una seconda volta, vengono presentate delle varianti in corso d'opera al permesso di costruire proprio per ottimizzare il progetto alle richieste della Committenza e solo alla fine si fa la fine lavori, il catasto e di conseguenza l'agibilità. Tuttavia anche con le varianti la durata si calcola sempre dalla concessione di partenza.

Allora rifaccio meglio la domanda (e, come detto, il piano casa può anche non esserci). Un certo signor A fa il piano casa e allarga, oppure demolisce e ricostruisce un edificio, diciamo nel 2012. Nel 2013 lo vende al signor B. Questo signore non vuole aumentare la superficie, ma vuole spostare le bucature, cambiare il tetto, trasformare una cantina in cucina ecc. e fa richiesta di ristrutturazione nel 2013. Può farlo? Diciamo di sì e fa tutte le modifiche e fa il fine lavori. Nel 2014 si sposa e la moglie vuole cambiare di nuovo tutto, vuole rendere abitabile il sottotetto, vuole fare un balcone, vuole spostare i muri interni, vuole fare un interrato come cantina ecc. Può fare un'altra richiesta di ristrutturazione? Lascia perdere i costi, non è questo il problema.

Puoi fare tutte le modifiche che vuoi senza limiti temporali a patto che:

a) chiudi prima tutti permessi già concessi e precedenti prima delle compravendite
b) Ovviamente le devono rispettare tutte le norme di attuazione del piano regolatore ed eventualmente del codice civile.

Spero di essere stato chiaro

A voce ci si spiega in un secondo, via forum non sempre si può fare

dalla data di rilascio

oops errore vale 3 anni dalla data di inizio lavori (tempo massimo). Comunque sul permesso di costruire ci sono le date sia d'inizio che di fine ,anche se presunta quest'ultima.

 

[gugu]

grazie.
Quindi in teoria in 10 anni posso fare anche 10 diverse ristrutturazioni. Ma se il comune concede un aumento di volumetria in caso di ristrutturazione, se faccio 10 ristrutturazioni posso chiedere 10 volte l'aumento? Prnso di no, e allora? posso chiederlo due volte? solo una volta?

 

[Daniele 78]

Dipende, se già alla prima volta usi tutta la cubatura disponibile allora no altrimenti puoi farlo. C'è un però, la cubatura che ti concede al massimo non è mai moltissima per cui di fatto non si riesce mai a fare continui ampliamenti.

ad esempio per un fabbricato di circa 500 m^3 al massimo ti concedono 200 m^3 l'eccedenza è poca cosa. Tradotto in linguaggio più comprensibile una villetta di superficie 170/180 mq, oppure la palazzina con 4 minialloggi da 45 mq... al massimo ampli il tutto con una superficie totale calpestabile di 80/90 mq o poco più.

Tutto ciò se prendo il regolamento della regione Liguria, bisogna vedere però sullo specifico se in quella precisa zona della tua città non esistono vincoli ulteriori come altezze inferiori, distanze dai cigli stradali, dai cimiteri dalle sorgenti o dai corsi d'acqua che messi in correlazione alla posizione della tua casa inficiano di fatto sulle cubature.

Per cui anche con la norma regionale di per se fai comunque poco, devi metterla sempre in correlazione con eventuali vincoli urbanistici che insistono sull'immobile che li trovi nella mappa del P.R.G. del tuo Comune