Permuta di terreno edificabile

[ANNA DE CHIARA]

Ok..ho capito. Grazie

 

[ANNA DE CHIARA]

Buongiorno,
volevo sapere in che fase si inserisce la stima del terreno utile a definire il valore della permuta. Del tipo una volta presentato il progetto e avuto il permesso di costruire poi si procederà alla stima del terreno o magari è precendente alla presentazione del progetto? il mio tecnico ha valutato fosse più conveniente realizzare 3 villette piuttosto che un tot. di appartamenti al fine di salvaguardare la "tranquillità" della zona perche con circa 1.100mc si sarebbero fatti non so quanti appartamenti ma ci sarebbero state più persone, invece con 3villette ci sarebbero state sicuramente meno proprietari. Ora non so se rispetto ad una permuta sarebbe stato meglio la realizzazione degli appartamenti o magari è meglio la realizzazione delle villette o magari sarà per me indifferente. Dal mio canto interessa il "corrispettivo" della permuta ovviamente. A parer vostro posso chiedere la permuta in contanti? oppure è difficile averla? non credo che su 3 villette possa avere 1villetta(sarebbe stupendo, ma dubito che ciò sia possibile) ipotizzando che non posso avere la 1villetta su 3 potrei chiedere la permuta in contanti?o di norma i costruttori evitano questo tipo di erogazione?Fatemi sapere la vostra ma soprattutto fatemi sapere quando avrò la possibilità di conoscere la stima del terreno. Grazie

 

[Gianco]

Non necessariamente la permuta deve essere fatta alla pari. Potresti concordare o un immobile di minori dimensioni ovvero integrare con un importo da concordare.
Il fatto che sul tuo terreno si possano realizzare tre villette, un fabbricato a schiera o una palazzina, è una scelta che spetta all'acquirente che, ovviamente, sarà condizionato dal mercato. La stima tiene conto di una serie di considerazioni cha vanno dal sito, dalla distanza dei servizi cittadini, dalla viabilità, dalla qualità del rione dove e ubicato, dalla forma, dall'esposizione, dalla morfologia, dalla portanza del terreno, ecc. ecc.

 

[merlo]

buon giorno,
scusate se mi inserisco nella discussione, io ho fatto nel 2012 una permuta come quella che è in procinto di fare Anna De Chiara e ho concordato per me 1/3 di metri quadri realizzati chiavi in mano e con capitolato dei materiali messi in opera.
La % spettante a me (1/3) è venuta fuori da sola dopo aver sentito 4 imprese immobiliari interessate all'operazione. Senza fare tante perizie e contro perizie.
Cosa vi sembra? ho portato a casa tanto o poco?
Non ditemi che bisogna valutare la zona, fare una perizia ecc. ecc.

ciao. Merlo

 

[Gianco]

Posto che il costo per la realizzazione di un fabbricato è identico sia che si trovi in una zona periferica che in una zona di pregio, è evidente che nell'ultimo caso l'impresario realizza una cifra maggiore perché il prezzo/mq che può spuntare è maggiore dell'altro caso a parità di impegno finanziario.

 

[Daniele 78]

buon giorno,
scusate se mi inserisco nella discussione, io ho fatto nel 2012 una permuta come quella che è in procinto di fare Anna De Chiara e ho concordato per me 1/3 di metri quadri realizzati chiavi in mano e con capitolato dei materiali messi in opera.
La % spettante a me (1/3) è venuta fuori da sola dopo aver sentito 4 imprese immobiliari interessate all'operazione. Senza fare tante perizie e contro perizie.
Cosa vi sembra? ho portato a casa tanto o poco?
Non ditemi che bisogna valutare la zona, fare una perizia ecc. ecc.

ciao. Merlo

Scusami se ti faccio questa constatazione ma mi sembra doverosa a questo punto (anche se a me pareva veramente scontata) ma la % si basa su un valore, per determinare il corretto valore se ti basi solo sulle tariffe comunali sei a posto (ironico).

Ti faccio un esempio terra-terra matematico e riprendo la tabella del Comune di Bari che l'amico @pippopeppe aveva pubblicato per il Comune di Bari.
Ad esempio per il Comune di Bari prevede questi valori: (prendo solo il primo esempio altrimenti mi dilungherei inutilmente tanto la solfa è comprensibile)

Area Centro storico: terreni con concessione (valore di mercato min 100 €/mC) (valore di mercato massimo 180€/mc).

Ora un terreno edificabile di 1800 mq e 900 mc realizzabili con a 100€/mc il valore diviene 90.000€....
Se però lo stesso terreno (1800mq e stessa cubatura realizzabile) lo valuti 180€/mc il suo valore diviene 162.000€ (non il doppio ma quasi).

A questo una persona con un minimo di sale in zucca, vista l'eccessiva "forbice" sul valore del terreno dovrebbe chiedersi:
"Quindi a che prezzo lo vendo???" "E' corretto 90.000€ o 162.000€??" "E'corretto il mio valore o è proprio fuori mercato (troppo basso o troppo alto)???

Naturalmente per esperienza molti proprietari pensano di essere "seduti sul pozzo di petrolio" e mettono i loro immobili (terreni e fabbricati) a dei prezzi che rapportati alle qualità oggettive del bene, non hanno veramente senso.

A questo punto @merlo visto che parli di percentuale e visto che la stessa si riferisce ad un valore, tu valuteresti il tuo terreno in Centro Storico (se ti trovassi a Bari) 1/3 di 90.000€, o 1/3 di 162.000€???

Nel primo caso avresti 1/3 di 90.000€ = 30.000€; nel secondo avresti 1/3 di 162.000€= 54.000€.
E stiamo parlando solo di 900 mc (una piccola palazzina di 4 alloggi da 80 mq calpestabili circa già supera quella cubatura li) questo tanto per dare un'altro esempio numerico.

Immagina con una cubatura doppia i valori (lascio a te i calcoli).

Capisci che un terreno non può avere quella forbice li??

Quindi come si da il "Giusto valore di un terreno" partendo come base dalle tabelle comunali??

Il Giusto valore di mercato di un terreno edificabile, non edificabile, di un fabbricato lo ottieni SOLO con una Perizia di Stima Giurata...dove il professionista s'impegna (rischiando il penale) di stimare correttamente il valore EFFETTIVO del terreno (basato proprio sulla morfologia dello stesso, della posizione, dalla presenza dì strade o meno).

Su una base di partenza delle tabelle comunali arrivi a qualificare e quantificare il valore del terreno.

Due perizie di stima non avranno mai lo stesso risultato, ma di sicuro non troverai una perizia giurata di 90.000€ e l'altra di 162.000€, perché significherebbe che qualcosa veramente non va, ma la forbice è molto ridotta (io ne ho viste alcune su stesso terreno dove le differenze non superavano i 10.000 /15.000€; (ed è già una discreta forbice) e per terreni decisamente più grandi.
Quindi ad esempio una da 180.000€ l'altra da 190.000€ al massimo 195.000....non di
sicuro 180.000€ e 300.000€ se i conti venissero fatti in modo simile alla nostro caso.

Ti ricordo che una perizia corretta permette sempre di vendere e tutelare veramente l'interesse di entrambi le parti. (chi compre e chi vende).

Poi il prezzo di vendita è un'altra storia ed è frutto della trattativa tra le parti...ovviamente ,a mio avviso, conviene prendere a riferimento una stima.

Ora caro @merlo hai capito a cosa servono le perizie Giurate di stima??
Riflettici.
Cordiali saluti.

 

[merlo]

Ma, guarda, Daniele 78 , il mio caso era:
- con cubatura edificabile ben definita.
- una totale permuta senza alcun movimento di denaro.
- io ti do questo terreno e tu mi dai n° appartamenti chiavi in mano,
secondo questo capitolato.

ho pensato:

-Anche se faccio una o piu perizie non ho mai la verità assoluta, devo sempre poi confrontarmi con le imprese acquirenti, allora tanto vale saltare il primo passaggio delle perizie (che mi costa) e confrontarmi subito con 3 o 4 imprese acquirenti (che tra l'altro non mi costa nulla).
E alla fine a parità di capitolato e referenze scelgo l'acquirente piu' conveniente.
-E cosi è andata e mi sono portato a casa il 33% dell'edificabile.
-E tutti contenti venditore e acquirente.
-Poi una bella fidejussione e su con la gru.

Cosa diversa se avessi fatto permuta con denaro.
Buona giornata, Merlo

 

[Daniele 78]

Vedi @merlo la perizia non è la verità assoluta non mai detto questo, però ti da delle basi per un confronto e permette anche a chi non è avvezzo di non prendersi la fregatura o al furbo di fregare (nel mercato immobiliare ne trovi di queste situazioni). Poi il valore di mercato è un'altro discorso, ma hai la base di partenza per contrattare non ti pare?? Altro ancora io ho fatto un esempio numerico con valore e percentuale ho parlato di mc ho fatto degli esempi terra-terra (guardacaso proprio con valori delle cubature come il tuo caso) evidentemente non so se lo hai letto bene ma mi sorge più di un dubbio, che tu non l'abbia né letto ne tantomeno compreso. La sola percentuale dice tutto e niente. Comunque se vi siete trovati d'accordo buon per voi, buon per entrambi. Buon week end anche a te.

 

[Gianco]

Ormai l'accordo è fatto. Però, la proposta più allettante non è detto che sia la migliore. Potrebbe sottintendere un recupero in termini di qualità del prodotto. Sarebbe stato opportuno documentarsi sui concorrenti, prima di prendere una decisione. Ma, probabilmente, queste mie considerazioni, oltre ad essere tardive, sono superflue.

 

[merlo]

Si sono d'accordo con voi, Gianco e Daniele 78, che una perizia qualificata sarebbe utile averla, anche come base di partenza.
Però è anche vero che sentendo direttamente alcune imprese qualificate non ti scosti tanto da una perizia.
Comunque ho fatto e sono molto contento.
Scusate , ma mi ero inserito solo per portare la mia esperienza sull'argomento.
ciao a tutti. Merlo