Permanenza dell'inquilino nell'appartamento a locazione conclusa

[Bruno Salerno]

Buongiorno
Da nnove anni un appartamento di mia proprietà è stato occupato, con contratto di locazione, da un inquilino il quale ha sempre adempiuto agli obblighi contrattuali.
Ieri, il mio inquilino mi ha comunicato, a mezzo mail, che per sopravvenute difficoltà economiche non è più in grado di pagare il canone di locazione e che, pertanto, vorrebbe risolvere anticipatamente (al 31-12-2017) il contratto che ha scadenza naturale 31 ottobre 2018.
Con la stessa mail, il conduttore mi ha altresì chiesto di poter lasciare il detto immobile a fine febbraio 2018.
Considerati i buoni precedenti dell'inquilino, sarei disponibile ad accogliere la sua richiesta e comunicare all'Agenzia delle Entrate(entro il 30 gennaio) la risoluzione anticipata del contratto al 31/12/2017, in modo che i successivi canoni di locazione fino alla scadenza naturale del contratto (da me non percepiti) non siano soggetti a tassazione.
La mia incertezza concerne la richiesta dell'inquilino di permanere nell'appartamento fino al febbraio 2018. Come devo regolarizzare tale ulteriore periodo di occupazione dell'appartamento dopo la risoluzione del contratto al fine di non pagare ulteriori tasse (visto che non c'è reddito) e al tempo stesso, non essere sospettato di "affitto in nero"?

 

[uva]

Nel periodo successivo alla risoluzione del contratto di locazione, l'inquilino deve pagare l'indennità di occupazione (art. 1591 Cod.Civ.) fino al momento del rilascio.
L'importo dell'indennità è pari al canone di locazione. Il locatore potrebbe chiedere al giudice di essere risarcito con un'indennità maggiore, però deve provare il danno subìto dal protrarsi dell'occupazione (e non è il tuo caso, dato che acconsenti alla richiesta del conduttore).

L'indennità di occupazione ha natura risarcitoria e non è soggetta ad IRPEF (o cedolare secca) se appunto risarcisce il locatore che non riesce a liberare l'immobile. E' il caso degli sfratti, la cui esecuzione richiede alcuni mesi dopo la convalida da parte del giudice.

Ma penso che nel tuo caso non sia sostenibile questa natura risarcitoria.
A mio parere in caso di disdetta da parte dell'inquilino la data di risoluzione del contratto coincide con quella del rilascio dell'immobile. Data in cui appunto si firma il verbale di rilascio.
Se l'inquilino non ti paga le mensilità di gennaio e febbraio 2018, potresti scalarle dal deposito cauzionale, dopo aver accertato che non vi siano danni all'immobile a lui imputabili.

 

[Excalibur]

Non sarebbe più sicuro far coincidere la risoluzione anticipata del contratto con il mese del rilascio dell'immobile?

 

[Bruno Salerno]

Non sarebbe più sicuro far coincidere la risoluzione anticipata del contratto con il mese del rilascio dell'immobile?

Grazie per la risposta ma non sono stato chiaro nell'esporre il quesito. In effetti, dati gli ottimi precedenti dell'inquilino, io vorrei consentirgli di rimanere nell'appartamento per gli altri due mesi da lui richiesti, gratuitamente. Non vorrei, però, nè pagare le tasse sui canoni che non percepisco (essendosi concluso a dicembre 2017, il rapporto locativo) nè essere considerato, in caso di verifica, un locatore "in nero". Grazie

 

[Excalibur]

Scusami non avevo capito.

 

[uva]

io vorrei consentirgli di rimanere nell'appartamento per gli altri due mesi da lui richiesti, gratuitamente.

Allora a gennaio stipula con quella persona (il tuo ex inquilino) un contratto di comodato della durata di due mesi.

Per quanto tu sia in buoni rapporti con l'attuale conduttore, a me pare prudente stabilire una data di riconsegna dell'immobile invece di tollerare un'occupazione senza titolo che potrebbe protrarsi più a lungo dei due mesi preventivati.

 

[Bruno Salerno]

Allora a gennaio stipula con quella persona (il tuo ex inquilino) un contratto di comodato della durata di due mesi.

Per quanto tu sia in buoni rapporti con l'attuale conduttore, a me pare prudente stabilire una data di riconsegna dell'immobile invece di tollerare un'occupazione senza titolo che potrebbe protrarsi più a lungo dei due mesi preventivati.

Allora a gennaio stipula con quella persona (il tuo ex inquilino) un contratto di comodato della durata di due mesi.

Per quanto tu sia in buoni rapporti con l'attuale conduttore, a me pare prudente stabilire una data di riconsegna dell'immobile invece di tollerare un'occupazione senza titolo che potrebbe protrarsi più a lungo dei due mesi preventivati.

Grazie del suggerimento

 

[Nemesis]

Allora a gennaio stipula con quella persona (il tuo ex inquilino) un contratto di comodato della durata di due mesi.

Che, se stipulato in forma scritta, va necessariamente registrato.

 

[basty]

Al costo di 200€. Forse varrebbe la pena registrare una variazione in diminuzione del canone, esente dalla tassa registro, per un canone minimo. Dovrai versare però una nuova annualità di registro. Se ad esempio concordaste un canone di 100€/mese la tassa di registro sarebbe di 24€+risoluzione €67. Sempre meno di 200. L'IRPEF su 200 sarà meno di 100€: e sarà tutto in regola

 

[Nemesis]

Al costo di 200€

Più 16,00 euro di imposta di bollo su ogni esemplare del contratto portato in registrazione.

Dovrai versare però una nuova annualità di registro... +risoluzione €67.

No. Non ci sarà nessuna nuova annualità per cui dovrebbe essere versata, almeno fino al 1° novembre 2018. E senza contare che il contratto in vigore potrebbe essere assoggettato alla cedolare secca.