Secondo me qui bisogna fare un po' di chiarezza.
Distinguiamo il problema plusvalenza : e' una questione che riguarda le imposte dirette , legate ai redditi. Il riferimento e' il TUIR - DPR 917/1986.
E distinguiamo le imposte indirette e il beneficio prima casa. Il riferimento normativo , almeno per l'IVA e' dai nn. 21) e 39) della tabella A, parte seconda, allegata al dpr 26 ottobre 1972, n. 633
A quanto mi risulta, il beneficio prima casa è fruibile , in senso tecnico , solo 1 ed una sola volta.
Nel senso che le aliquote agevolate di IVA al 4% (con acquisto da imprese costruttrici) o REGISTRO al 3% (con acquisto da privati ) + ipocatastali fisse, sono applicabili a condizione di non aver mai usufruito prima , con verifica soggettiva anche in capo al coniuge, di detta agevolazione. (chiamiamola compravendita A) ). Vi sono poi altre condizioni ma non vi sto ad annoiare.
Con riferimento alla rivendita successiva entro il quinquennio e immediato riacquisto di altra prima casa (compravendita B) ), lo Stato accorda - una tantum - un bonus di credito di imposta. Cioe' : in sede di riacquisto della prima casa , che avverra' stavolta con le aliquote ordinarie (IVA al 10% oppure REGISTRO al 7% ;+ IPOCASTALI), si potra' usufruire di un credito di imposta - che quindi abbatte in parte le indirette da pagare - pari all'importo di tasse pagato nella compravendita A).
Con riferimento alla plusvalenza , la regola per le imposte dirette e' sganciata dal discorso prima casa che invece riguarda le indirette.
E la regola dice che sulla vendita di prima casa anche nel quinquennio non c'e' mai plusvalenza , e questo e' riferibile a tutti i successivi riacquisti di "prima casa".
Tornando al beneficio prima casa , faccio un esempio.
Es.: Compro con beneficio prima casa un immobile con IVA al 4% , con prezzo IVA escl. di € 100.000.
Rivendo l'immobile a 150.000. Qui ho una plusvalenza di € 50.000 - cioe' un guadagno - ma non rileva per l'IRPEF, quindi non mi viene tassata. In sede di vendita , poi, le imposte indirette (e' IMPOSTA DI REGISTRO , visto che vende un privato) le paga il compratore.
Passiamo al riacquisto:
Tassativamente entro un anno dalla mia prima vendita, devo riacquistare un altro immobile che indico essere la mia abitazione principale. Costo € 160.000 + imposte indirette.
A prescindere dall'importo delle indirette (che ripeto saranno ordinarie e possono essere indifferentemente IVA al 10% o REGISTRO al 7%) , quando le pago posso diminuire l'importo indicando come credito di imposta la somma di € 4.000.
Cosa e' questo importo ? L'IVA pagata in sede di primo acquisto.
Poi non mi spetta piu' nessun altro beneficio. Quindi il discorso di partenza cade del tutto sulle agevolazioni in materia di indirette.
Se invece il discorso era solo mirato alle dirette , allora si puo' dire che, rispettando le varie condizioni, non c'e' mai plusvalenza.
Pero' dopo il primo riacquisto con credito di imposta, che senso ha mettersi a commerciare case dove pago IVA piena al 10% (e poi non la recupero) per risparmiare poi sulla plusvalenza? Devo essere sicuro di ottenere sempre margini enormi per ogni rivendita, esigendo che la mancata IRPEF da plusvalenza superi le indirette che pago in sede di ogni acquisto e che, come consumatore finale, non mi sconto mai.
