Per la disdetta basta una lettera consegnata a mano o serve la raccomandata postale?

[Rochy]

Con una lettera recapitata a mano, ho comunicato all'inquilino che voglio vendere e che pertanto alla prima scadenza dei 4 anni non rinnovererò il contratto. Mi è venuto il dubbio che sia obbligatoria la raccomandata ....oppure basta la lettera consegnata a mano ??? se non basta sono fregato perchè il contratto scade a Maggio ....

 

[carlo.b]

Il comma 1 dell'art. 3 della Legge 431/98 recita:
"Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'art. 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:..."
non è citata la raccomandata, ritengo che, se consegnando la comunicazione al conduttore, ti sei fatto controfirmare e datare la tua copia per ricevuta, tu abbia soddisfatto quanto previsto dalla legge, logicamente con il preavviso di sei mesi.
Inoltre tieni presente quanto previsto dallo stesso comma alla lettera g ), in merito ai motivi previsti per la disdetta alla scadenza del primo quadriennio:
"...quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392. "
Saluti.
Carlo

 

[Gatta]

Pienamente d'accordo.
Trattasi di "atto recettizio" che produce i suoi effetti nel momento in cui sia pervenuto alla conoscenza del destinatario; diversamente, tale atto è privo di effetti(1324cc).
Naturalmente,come ben dice carlo,devi avere la tua copia per la ricevuta, controfirmata.
Gatta

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Concordo: La ricevuta a mano soddisfa i requisiti di corretta e tempestiva comunicazione

Per completezza di argomentazione a beneficio dei lettori : Se si optasse per la raccomandata non vale la data di spedizione ma quella di avvenuta ricezione. E per evitare le "astuzie" di chi non ritira volutamente due accorgimenti
1-Fare la notifica già all' inizio del settimo mese ( senza attendere di essere a ridosso sesto mese) con Ufficiale giudiziario e sfruttare la presunzione di avvenuta ricezione per " compiuta giacenza" . all'uopo vedi Tribunale Bari, civile--Sentenza 10 aprile 2007, n. 756
omissis...Così chiarita quale sia la scadenza rilevante ai fini della tempestività della disdetta, la questione si pone nel caso di specie in ragione del fatto che la raccomandata a. r. spedita il 05 ottobre 2004 è pacificamente pervenuta a conoscenza della destinataria tardivamente (11 ottobre), sebbene l'avviso della sua giacenza fosse stato lasciato presso l'indirizzo di quest'ultima in tempo utile.
Sul punto valgano le seguenti considerazioni. È pacifico che la disdetta sia atto unilaterale recettizio che, pertanto, soggiace alla disciplina di cui agli artt. 1334 e 1335 c.c.. Ai sensi della prima delle dette norme dette dichiarazioni producono effetto nel momento in cui pervengono a conoscenza della persona alla quale sono destinate. La seconda delle norme citate, invece, stabilisce una presunzione di conoscenza nel momento in cui la comunicazione giunge all'indirizzo del destinatario consentendo, tuttavia a quest'ultima di fornire prova contraria di essere stato senza sua colpa nella impossibilità di averne notizia. In primo luogo deve precisarsi che la interpretazione sistematica della norma induce ad affermare che la prova liberatoria può avere ad oggetto, non soltanto la incolpevole ignoranza della comunicazione, ma anche la incolpevole tardiva conoscenza della medesima atteso che si tratta di situazioni del tutto assimilabili. Sarebbe, infatti, irragionevole ritenere che il destinatario di una comunicazione regolarmente recapitata al suo indirizzo sia ammesso a fornire la prova di non aver avuto alcuna conoscenza della medesima, ma non di averne appreso il contenuto in ritardo rispetto al termine ultimo entro il quale la comunicazione poteva validamente produrre i suoi effetti.
Ciò detto, nel caso in esame è del tutto pacifico che la comunicazione di disdetta è giunta tempestivamente all'indirizzo della conduttrice, sicché opera senza dubbio la presunzione di conoscenza di cui al all'art. 1335 c.c.. Non è controverso, tuttavia, che la De.Lu. ha potuto effettivamente prendere conoscenza della disdetta quando il semestre per la sua valida intimazione era già decorso, sicché occorre verificare se questo ritardo sia o meno ad essa imputabile. Sul punto non può che osservarsi che la convenuta ha adottato la massima diligenza che alla medesima si poteva richiedere. Premesso che non può certo considerarsi in colpa il destinatario di una raccomandata con avviso di ricevimento che non si trovi in casa al momento del suo recapito, non può che rilevarsi che nell'avviso rilasciato dal postino, e diligentemente prodotto dal ricorrente, si precisava con un timbro ivi apposto che la raccomandata si sarebbe potuta ritirare nei seguenti giorni ed orari "dalle ore 11,30 alle 13,30 di domani (esclusi festivi). Giorni successivi al primo dalle ore 08,30 alle 13,30 ...". È evidente, pertanto, che la conduttrice - ammesso che lo sforzo di diligenza possa spingersi a tanto - non era nelle condizioni di poter conoscere l'oggetto della raccomandata di cui aveva ricevuto avviso lo stesso giorno 09 ottobre essendo espressamente previsto che il ritiro poteva essere curato solo a decorrere dalle ore 11,30 del giorno successivo. Nel caso di specie, poi, quest'ultimo cadeva di domenica sicché il primo giorno utile per il ritiro era proprio l'11 ottobre quando la De.Lu. ha diligentemente ritirato la raccomandata.
Concludendo, se pure la disdetta è tempestivamente giunta all'indirizzo della conduttrice vi è la prova documentale che quest'ultima, senza sua colpa, ne è venuta tardivamente a conoscenza dovendosi, pertanto, ritenere superata la presunzione di cui all'art. 1335 c.c. Ne consegue che il contratto in corso tra le parti si è tacitamente prorogato in quanto non è stato disdettato nei termini.
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2.do accorgimento: se si opta per la raccomandata farla senza busta per non subire contenzioso sul contenuto:
Vedi estratto sentenza Corte d'Appello Catanzaro, Sezione 2 civile
Sentenza 31 marzo 2008, n. 87
omossis .....Rilevava, in particolare, che la documentazione relativa alla spedizione della disdetta ed alla sua ricezione, allegata dall'attrice, comportavano la presunzione del ricevimento del plico, ma non del suo contenuto, che in effetti era diverso da quello allegato dall'attrice, come dimostrato dalla produzione, effettuata dal convenuto, di altra disdetta sottoscritta non dalla la. ma da un suo procuratore, non identificato, né identificabile.

cordialità
http://www.realessandro

 

[Ennio Alessandro Rossi]

PS: in un caso particolare però è necessario fare la disdetta con Notifica Ufficiale giudiziario :
vedi 22 dicembre 2008, n. 100

D. IL 10 ottobre 2008 ho comprato, come prima casa, un appartamento locato. Ho letto che per detrarre gli interessi passivi del mutuo devo, entro tre mesi dall'acquisto, presentare notifica dell'atto di intimazione di licenza per finita locazione. Per la dichiarazione dei redditi è sufficiente mostrare copia della lettera raccomandata inviata all'inquilino in cui chiedo la disdetta del contratto (insieme alla ricevuta) o devo iniziare, tramite avvocato, un atto giudiziario da presentare al tribunale?
R. L’intimazione della licenza per finita locazione, richiesta dalla lettera b), articolo 15, Tuir ai fini della detrazione degli interessi passivi per il mutuo contratto per l’acquisto dell’abitazione principale, costituisce una procedura da espletare (in base agli articoli 657 e 660 del Codice di procedura civile) successivamente alla disdetta notificata mediante invio della raccomandata con ricevuta di ritorno. Quest’ultima, pertanto, non è sufficiente per il conseguimento degli effetti fiscali qui considerati, occorrendo che venga integrata nei modi più sopra evidenziati con l’assistenza di un legale.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

PS: fonte: Esperto Risponde il sole 24 ore del 22 dicembre 2008 risposta n.100