Passaggio tubature gas metano sotto il giardino di proprietà

[mapeit]

Il caso riguarda un appartamento al piano terra di un condominio che dispone di un piccolo giardino di proprietà esclusiva. Il condominio è stato costruito ad inizio degli anni '80.
I contatori del gas metano di tutti gli appartamenti della scala sono disposti in un alloggiamento in muratura a fianco del suddetto giardino e le tubazioni sono state interrate sotto il giardino di proprietà per giungere (per la via più breve) all'ingresso della scala (che si trova all'altro lato del giardino) e proseguire quindi verso gli appartamenti, nonostante il giardino sia perimetrato da un vialetto che risulta parte comune condominiale e sotto il quale avrebbero potuto essere poste le tubazioni con un maggiore percorso di pochissimi metri.
Questo comporta, in caso di rottura di una tubazione, la necessità di effettuare uno scavo nel giardino di proprietà distruggendo il tappeto erboso ed eventuali piante che si dovessero trovare in corrispondenza del tubo rotto.
Il fatto si è già verificato due volte poiché le tubazioni, essendo ormai datate, sono soggette a corrodersi e quindi a fessurarsi proprio sotto il giardino, a una profondità di circa 1 metro.
Nel rogito di acquisto dell'appartamento, che menziona il giardino di proprietà esclusiva, non risulta specificata alcuna servitù riguardo agli impianti del gas.
E' possibile richiedere che il percorso delle tubazioni venga modificato in modo da attraversare solo parti comuni a spese di tutti ? La servitù di tale passaggio appare a parer mio eccessivamente gravosa e nemmeno in linea con le attuali normative che prevedono, per i tubi di adduzione del metano, percorsi esterni fino all'ingresso delle unità abitative.
Si ringrazia in anticipo per eventuali consigli e considerazioni.

 

[Betty Boop]

Tubi gas sotto giardino privato

Buongiorno

Ho un problema simile, palazzina anni'80 ,e cioe' il tubo pluviale, del condominio attraversa , bucandolo il mio terrazzo. Anche se nel contratto di acquisto non e' menzionato.sono passati PIU' di 20 anni (usucapione)quindi, HAI Una servitu' condominiale , se volessi Tu ,spostarla Toccano a Te le spese,
Non solo ,Se il Condominio Non delibera a Maggioranza,(66% credo) ti devi tenere i tubi in giardino, in quanto il "fondo dominante" ( condominio) ,ha la priorita' ,su questo argomento. Purtroppo solo per le riparazioni Il Condominio in quanto proprietario di Maggioranza e responsabile, interviene a questo proposito, Ciao. Mi spiace Mal Comune...mezzo gaudio

 

[arianna26]

ormai la servitù si è perfezionata a favore del condominio per usucapione.

 

[Luigi Barbero]

Suppongo che in occasione delle due precedenti rotture dei tubi il Condominio ti abbia risarcito dei danni patiti dal tuo giardino. Sono stati contenti? A parte il fatto che il danno doveva essere risarcito dal CONDOMINO al quale si era rotto, di volta in volta, il tubo che, come è noto, è di sua proprietà a partire dal contatore. Per essere chiar: si rompe un tubo. Si scava nel tuo giardino per ricercare la rottura. Si stabilisce che è del tubo che serve l'appartamento "A". Il proprietario di A paga sia il tubo sia i danni al tuo giardino e così via fino a quando tutti i tubi non sono sostituiti. Mi sembra che all'Amministratore ed ai condomini manchi un pò di quella cosa,(merce rara di questi tempi!!!) chiamata: buon senso.

 

[mapeit]

In effetti è proprio così, non è una situazione sensata. Inoltre ti dirò che non è semplice farsi risarcire i danni da un condomino, primo per la difficoltà nel quantificarli (quanto vale ad esempio una pianta di tot anni estirpata ?), secondo perché se non paga, per una cifra non certo stratosferica spendi più per fargli causa di quanto sia il possibile rimborso. E si sa che in questi giudizi i magistrati spesso compensano le spese, purtroppo.
Secondo voi, se io riscontrassi che il passaggio delle tubature interrate non è a norma (ora si devono far passare tutte esterne) potrei far intervenire l'azienda municipale che obbligasse tutti gli utenti (quindi il condominio) a modificare il percorso dei tubi ? In quetso caso penso che la spesa sarebbe suddivisa.

Aggiunto dopo 10 minuti :

Altra ipotesi ... e se si ricorresse al giudice in base all' Articolo 1172 del C.C. "Denunzia di danno temuto", vista la pericolosità del passaggio del gas sotto il proprio giardino ? Riporto per completezza l'articolo 1172 C.C.
"Il proprietario, il titolare di altro diritto reale di godimento o il possessore, il quale ha ragione di temere che da qualsiasi edificio, albero o altra cosa sovrasti pericolo di un danno grave e prossimo alla cosa che forma l'oggetto del suo diritto o del suo possesso, può denunziare il fatto all'autorità giudiziaria e ottenere, secondo le circostanze, che si provveda per ovviare al pericolo. L'autorità giudiziaria, qualora ne sia il caso, dispone idonea garanzia per i danni eventuali."

 

[Luigi Barbero]

Mi sembra che l'unica persona accomodante di questo condominio sei tu. Intanto però non è detto che il giudice debba necessariamente compensare le spese. Chi ha torto paga i danni ed anche le spese legali. Per quanto riguarda la valtazione del danno un buon vivaista ti saprà indicare l'importo anche perché non sempre è necessario estirpare definitivamente le piante. Si possono togliere e ricollocare usando alcune accortezze, appunto, da vivaista. Tieni inoltre presente la possbilità di adire il Giudice diPace invece che quello ordinario. Sempre che l'importo del risarcimento sia competenza del Giudice di Pace. Esiste ancora la possibilità di interpellare il "mediatore", nuova figura introdotta di recente. In ultimo, visto che sei accomodante potresti proporre al condominio di spostare le tubazioni una volta per tutte, anche in considerazione del "danno temuto" che non è un'idea del tutto peregrina. Auguri

 

[nuoviorizzonti]

concordo con i precedenti suggerimenti aggiungendo qua e là alcuni aspetti:
- il condominio "dovrebbe"avere un assicurazione che paga anche per questi interventi;
- la quantificazione delle spese di ripristino (e del danno) è desumibile dai prezziari regionali sulle opere pubbliche (che valgono anche per le private)
- gli immobili, salvo diversamente specificato nell'atto, si acquistano sempre nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano incluse le servitù attive e passive; purtroppo, le servitù dei sottoservizi non vengono mai evidenziate in atto ed in genere è lungimiranza del costruttore far sì di predisporre il tutto (gas, luce, fognature, acque bianche, grigie ecc) in modo da evitare future liti e contenziosi condominiali (non sempre accade come in questo caso).
- proporre al condominio lo spostamento della tubazione mi sembra cosa sensata...

N.B. una tubazione del gas dovrebbe mantenersi esente da interventi per almeno 30 anni.... se il condominio non dovesse accettare lo spostamento almeno assicurati che al prossimo intervento sostituiscano tutto il tratto e per un po sei tranquillo.

 

[Luigi Barbero]

Aggiungerei un particolare. In occasione dell'ultima riparazione è stata fatta la Certificazione di Idoneità dell'impianto? In caso di modifiche o di nuovi impianti, mi sembra di ricordare che i tubi del gas devono essere "incamiciati" in altro tubo, quando corrono sottoterra o all'interno dei muri, o comunque messi a "norma". Ovviamente alle norme attuali e non di quelle di 40 anni fa. Questo, per evitare che in caso di rottura del tubo conduttore si creino dei pericolosi "ristagni" di gas. Se non è stato fatto, puoi cominciare ad agire, magari con qualche velata minaccia di denunciare il fatto ai VV.FF. i quali, se verificata la non congruità dell'impianto, prima chiudono l'erogazione del gas e lo riapriranno solo quando la/le tubazioni saranno "a norma"

 

[mapeit]

No non è stata fatta nessuna certificazione. Credo che farò proprio così. In occasione della prossima assemblea di condominio invierò all'amministratore una raccomandata chiedendo di porre all'ordine del giorno l'argomento. Poi, se riscontrerò la disponibilità a rivedere il percorso dei tubi a carico del condominio, bene. Altrimenti sentirò informalmente sia il parere di un tecnico della municipalizzata, sia quello dei VV.FF. e poi agirò di conseguenza. Grazie a tutti per i consigli.

 

[giraffa]

il "fondo dominante" ( condominio) ,ha la priorita' ,

Ciao!
Sapresti darmi maggiori info/riferimenti su quanto evidenziato?
Mi interessa!