Pagamento muto: fatemi capire...

[pingo]

Salve a tutti, ho dato uno sguardo agli altri post e non ho trovato una risposta a quello che vorrei sapere.
Premesso che non "scendo dalla montagna" e so benissimo che le banche non regalano null

Nel 2002 mi è stato concesso un mutuo ipotecario il cui importo definitivo (comprensivo di tutto quello che hanno voluto!) è di euro 74.886,25, per l'esattezza, ad un tasso annuo effettivo globale del 6,95%, che poi è diventato in realtà 7,15% (rapportato su base annua). Si tratta di un mutuo definito "spensierato" e quindi a tasso fisso, con una rata mensile di euro 578,35.
Facendo due calcoli da incompetente, e calcolando che la somma di dodici rate ogni anno ho versato 6940,20, che moltiplicato i dieci anni che finora sono passati, ho pagato ad oggi ben 69.400,00 euro (euro più euro meno), quasi l'importo prestato! Capisco che gli interessi vanno sommati, ma visto che mi trovo davanti altri dieci anni da pagare e quindi altrettanti soldi, mi troverò che alla fine mi hanno "estorto" 140.000,00 euro! Hanno quindi preteso quasi la stessa somma che mi hanno dato! Sbaglio ad intravedere una leggera sfumatura di strozzinaggio legalizzato?
Ringrazio chiunque vorrà darmi delucidazioni in merito.

 

[AlbertoF]

Caro Pingo,
provo a schiarirti un poco le idee
se ritieni utile cambiare l'attuale stato del tuo mutuo è possibile che tu possa trovare della convenienza economica come riduzione della rata ricorrendo ad una delle tre possibilità che al momento si offrono :
RINEGOZIAZIONE:
si tratta di ridefinire con la tua stessa banca le attuali condizioni
Cosa puoi modificare ?
il tipo di tasso da fisso a variabile e viceversa
il tasso sia fisso che variabile
la durata
Costi;
nessuna spesa bancaria
spese notarili ridotte
nessuna imposta sostitutiva
Convenienza:
di regola può risultare conveniente , ma spesso le banche possono rifiutarsi perchè diminuirebbero il loro guadagno
SOSTITUZIONE DEL MUTUO
In sostanza si tratta di estinguere il vecchio mutuo e riaccenderne uno nuovo
Questa opportunità potrebbe fare al caso tuo in quanto in quanto metteresti in atto un nuovo finanziamento a condizioni migliori e quindi ad una rata inferiore
Con questa opzione accedi ad un mutuo tutto nuovo e quindi puoi modificare tutti i parametri compreso anche un eventuale aumento dello importo.
Di negativo però ti trovi a pagare la penale per l'estinzione anticipata;
spese bancarie di istruttoria del nuovo;
atto notarile e imposta sostitutiva;
Conviene? non lo so di preciso,forse a lungo andare
SURROGA o TRASFERIMENTO
Si tratta di spostare il mutuo da una banca ad un'altra per accedere a migliori condizioni
Cosa si può modificare?
il tipo di tasso, da fisso a variabile e viceversa;
la misura del tasso ma sopratutto LO SPREAD per la banca 8Cioè il suo guadagno)
la durata
Costi
nessuna spesa bancaria nessuna imposta sostitutiva
spese notarili ridotte
Conviene? Secondo me si perchè avendo la possibilità di rivedere la misura del tasso si può cercare il spuntare al massimo lo spread della banca.
Conclusione . se ritieni di mettere in essere uno dei casi sopra esposti poichè il tasso base (Euribor /irs) sono uguali per tutte le banche ciò che dovrai tenere presente e cercare contrattare con la banca uno spred minimo
Tieni presente che attualmente alcune banche fanno questi tassi
Tasso fisso circa il 6,55 %
tasso variabile 5 %,i entrambi con uno spead del 4,40
Quindi come puoi notare in sostanza il tasso lo determina lo spread sul quale però conviene sempre negoziare.
Fai bene i conti perchè anche se ora ti conviene il tasso variabile fino a quanto durerà questa convenienza? E' un poco il ragionamento ,al contrario, che te hai fatto scegliendoinizialmente il tasso fisso.
Ciao

 

[pingo]

Risposta come al solito esaustiva e chiarissima, ma io comunque volevo soprattutto sapere se alla fine della fiera è giusto che per un prestito di 74,000 euro, ne debba restituire in 20 anni, il doppio! Grazie ancora

 

[AlbertoF]

Caro Pingo,
cosa altro ti devo dire
purtroppo hai scelto di fare un mutuo a tasso fisso. Quindi ,se non vado errato salvo modifiche avvenute, la spesa la conoscevi fino dallo inizio perchè bastava moltiplicare il numero delle rate per l'importo.
Non ci vedo altri problemi
Poi se ora intendi rimediare è altra cosa
a disposizione, ciao

 

[pingo]

Hai ragione, avrei potuto, anzi dovuto farlo in quel momento, ma ero nel pallone... la mia prima casa... e questi bastardi ne approfittano!

 

[essezeta67]

Dopo aver consultato una decina di banche, ho contratto nel 2010 un mutuo cosiddetto "con CAP". In pratica il mutuo è a tasso variabile ma con un tetto massimo che non viene superato neanche se i tassi arrivassero al 20%.
Vuol dire la convenienza del variabile con la sicurezza del fisso (so già quanto sarebbe la rata con un tasso massimo fissato in quel periodo al 5.50%).
In pratica, a suo tempo, lo spread era 1.60 + euribor 0.40 quindi 2.00 % finito .
Nel corso dei mesi l'euribor è variato e il massimo che ho pagato è stato il 3.00% finito nel periodo di gen-febb. 2012.
Attualmente l'euribor è talmente basso che sto pagando un tasso del 1.60 + 0.15 quindi un tasso del 1.75% (mai pagato un tasso così basso come in questo periodo).
Lo svantaggio di optare per un variabile in questo momento è che lo spread è abbastanza alto (circa il 4.00% e oltre) ma penso sia sempre più conveniente di un fisso.
Prova ad informanti per una eventuale rinegoziazione del mutuo (o surroga presso altra banca) e chiedi informazioni, ovviamente se ti interessa, di un mutuo con Cap. Saluti.

 

[griz]

mi meraviglio che tu non abbia fatto il conto prima
è normale che il costo finale sia così elevato, di fatto tu fruisci dei soldi della banca per 20 anni, la banca ti ha prestato il denaro che ti serviva ad un tasso stabilito, per avere una rata più o meno costante, tu hai rimborsato inizialmente quasi solo gli interessi e piano piano è aumetata la quota capitale restituita , la banca ti fa pagare ogni mese la quota corrispondente agli interessi del capitale ancora da restituire per il periodo di tempo dei 30 giorni
possiamo disquisire su tutta una serie di ragioni per definire il giudizio sulle banche ma se tu avessi prestato i soldi ad un altro, pretenderesti il pagamento degli interessi
se ti sembra costoso il tuo rapporto con la banca, puoi cambiare come ti è stato detto

 

[pingo]

Grazie per la risposta Griz, come ho già detto per l'euforia non ho fatto nessun calcolo prima e non nascondo che in quel momento anche se mi fossi reso conto, sono sicuro che la cosa mi sarebbe stata bene lo stesso... Discuto solo il fatto in se stesso, le banche fanno il loro mestiere di venditori di soldi, ma comunque lo giudico esagerato (è solo un mio parere, che non cambierà certo le cose!). Personalmente mi è capitato di prestare dei soldi, naturalmente ad amici e gli interessi sono stata l'ultima cosa che mi sono sognato di chiedere. Figuriamoci poi al doppio del capitale! Chi lo fa nella società nel privato se non sbaglio, viene annoverato nella categoria degli strozzini...

 

[griz]

Forse non è chiaro qualcosa:
quello che fa crescere l'importo non è l'ingordigia della banca ma i 20 anni, non credo tu abbia prestato ai tuoi amici del denaro per un periodo così lungo, agli amici di solito il prestito è per brevissimi periodi e l'nteresse non si calcola

se il tuo mutuo fosse stato di 10 anni, la somma totale restituita sarebbe molto meno

 

[FrancescoRoma]

Pingo qui si tratta di vedere il bicchiere mezzo vuoto o mezzo pieno.
Cosa ti sarebbe costata in termini di affitto la casa che hai acquistato?