Nullità dei trasferimenti immobiliari non conformi . Cassazione 5-12-14 n.25811

[Ennio Alessandro Rossi]

La questione pareva risolta da tempo, ma gli ermellini hanno ritenuto opportuno ritornare sull'argomento in occasione di una recentissima sentenza :

CORTE DI CASSAZIONE, SECONDA SEZIONE CIVILE, SENTENZA 5 dicembre 2014, n. 25811
Nullità del trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica

L’art. 40, secondo comma, legge 28 febbraio 1985, n. 47, prevede non solo la nullità (di carattere formale) per gli atti di trasferimento di immobili da cui non risulta la regolarità urbanistica o la pendenza del procedimento di sanatoria, ma altresì la nullità (di carattere sostanziale) per gli atti di trasferimento di immobili comunque non in regola con la normativa urbanistica.

 

[adimecasa]

e tutti quelli gia in essere da tempo stipulati, che fine fanno? se sono nulli i notai dovranno rimborsare tutto quello che abbiamo pagato sia come onorari che come tasse;

 

[quiproquo]

La questione pareva risolta da tempo, ma gli ermellini hanno ritenuto opportuno ritornare sull'argomento in occasione di una recentissima sentenza :

CORTE DI CASSAZIONE, SECONDA SEZIONE CIVILE, SENTENZA 5 dicembre 2014, n. 25811
Nullità del trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica

L’art. 40, secondo comma, legge 28 febbraio 1985, n. 47, prevede non solo la nullità (di carattere formale) per gli atti di trasferimento di immobili da cui non risulta la regolarità urbanistica o la pendenza del procedimento di sanatoria, ma altresì la nullità (di carattere sostanziale) per gli atti di trasferimento di immobili comunque non in regola con la normativa urbanistica.

Io non mi permetto di entrare nella norma...io intervengo per l'aspetto pratico che mi colpisce e come mia abitudine ricorro ad un esempio. Ho una bicicletta con una ruota mancante e chiaramente non
circolo con la stessa, salvo pedalare col manubrio in alto (cosa limitata a pochi acrobati). La vendo (come??? non ha importanza)...e non è un bene astratto...esiste e concretamente LUI la tocca e la possiede in tutti i sensi (Fradiacono stai tranquillo che sto parlando sul serio...)...Siccome l'acquirente non ha i soldi concordiamo per uno scritto firmato da entrambi...oppure con un assegno senza data o una cambiale...Non importa...Conta che il bene pur con un bassissimo valore passa di mano e qui il legisltare tace e non rompe gli attributi. Parimente l'Immobile, squilibrato da tutte le parti (metteteci tutte le disfunzioni che vi vengono in mente), esiste e ha già esercitato il suo uso intrinseco (..di essere stato abitato...)...forse ha già avuto più di un passaggio di mano...E lo Stato ci ha già mangiato sin dalla nascita e in tutti gli adempimenti della gestione diretti e indiretti. Mi viene di affermare che la differenza, forse l'unica, con la bicicletta tronca, è sul VALORE. Ma non ne vedo sul principo di base: entrambe sono cessioni di beni...usati fin che si voglia, ma beni concreti e...cedibili. Il legislatore potrebbe intervenire prima e anche dopo ma non fino al punto di vietare la vendita per un bene, anche difettoso e non più a norma (qua si aprirebbero altri distinguo...), come visto e gradito.
Qualcuno dirà: dura lex...No!!! due volte no...E' una sopraffazione
bella e buona che avrà risvolti positivi per i soliti noti, LUI (lo Stato) compreso. E chiudo con una domanda: vi sembra o no che sia una
STORTURA??? E Adimecasa ne ha dato un "assaggio". QPQ.

 

[chiacchia]

 

[adimecasa]

non solo o dato un'assaggio sono nella c.....a fino al collo, possiedo degli immobili commerciali e sono stati locati per più di 60 anni con cambi di gestione varie, ora per causa sacrosanta quiescenza si sono liberati 2 immobili, che con il tempo hanno subito internamente delle piccolissime variazioni come allargamento studio, scala di collegamento al piano interrato botola per il montacarico, piccola finestra nel magazzino che in comune non trovano corrispondenza, tutte modifiche interne, per il comune non tutte sono sanabili, e minaccia denuncia di demolizione, nel frattempo sono vuoti e pago l'IMU e la tares, lascio a voi ogni commento

 

[Jrogin]

Mi viene di affermare che la differenza, forse l'unica, con la bicicletta tronca, è sul VALORE. Ma non ne vedo sul principo di base: entrambe sono cessioni di beni...usati fin che si voglia, ma beni concreti e...cedibili. Il legislatore potrebbe intervenire prima e anche dopo ma non fino al punto di vietare la vendita per un bene, anche difettoso e non più a norma (qua si aprirebbero altri distinguo...), come visto e gradito.

Personalmente, malgrado il discorso della regolarità urbanistica mi rechi diversi ostacoli nella mia attività, non condivido il parallelo fatto da quiproquo.
La norma citata, a mio parere, serve ad evitare che vengano commercializzati degli immobili edificati senza aver ottemperato alle norme urbanistiche vigenti (piani regolatori, superfici minime, rapporti aeroilluminanti, rispondenza a requisiti di igiene ecc.
Se non esistesse, faccio un esempio estremo, potrebbe succedere che Tizio dopo aver edificato "abusivamente" su un proprio terreno non edificabile un fabbricato in difformità al piano regolatore del luogo possa rivendere con tranquillità a Caio.
Ritengo quindi corretta la norma, anche se il legislatore dovrebbe permettere delle "tolleranze percentili" per piccole difformità.

 

[quiproquo]

E' certamente come asserisci se ci si riferisse ad un nuovo immobile che nasce in modo difforme. E il tuo esempio questo afferma. Il mio intervento invece era susseguente a quello di @adimecasa dove ci si posizionava su immobili vecchi magari già passati di mano più di una volta...Ad entrambi il vietare un nuovo passaggio di mano (nuova vendita...) ci sembrava e ci sembra un sopruso...da qui il paragone con la bicicletta...In altre parole ricorda il famoso cerino acceso dove, nel nostro caso, il legislatore (e successivamente la Cassazione ???)lo blocca nelle mani dell'ultimo proprietario ordinandogli, se vuole vendere, il ripristino per la messa a norma a suo carico. Se il disgraziato ha necessità di venderlo per incapienza di reddito e quindi non ha i fondi necessari per coprire tale spesa l'alloggio resta li fermo come un "immobile" (appunto) producendo solo l'effetto di stravolgere la vita del nostro protagonista con il cerino acceso che gli brucia le mani...e non solo quelle. Mentre una proposta più umana sarebbe quella di passare il cerino e quindi il "ripristino" ad un nuovo acquirente che DOVRA' ,lui sì, provvedere in tal senso, godendo chiaramente di un prezzo ridotto. L'impedimento alla compra vendita nonostante la convergenza dei due attori è negativo mentre il contrario sarebbe positivo anche per lo Stato e per gli addetti da coinvolgere.Il legislatore appare come un bavoso che gode di seminare crudezze di ogni genere e di bastonare maggiormente i più deboli. A questo punto: "viva la bicicletta mozza". Grazie per l'intervento. Quiproquo.

 

[moralista]

quiproquo, ha centrato l'argomento, non solo, non è a reddito, ma devo pagare tutte len tasse inerenti e non sono poche, tutte le spese condominiali con riscaldamento centralizzato, e non sono poche, dopo ultre 60 anni di attività commerciali ora due vetrine fronte strada principale non erano previste nella concessione ediliziarilasciata del 1963/1967 ultimo aggiornamento, e potrei contibuare, ma non voglio rovinarvi le feste con le mie problematiche

 

[Daniele 78]

Capisco il ragionamento di @quiproquo e @moralista ed altri; però sta di fatto che se vogliamo iniziare a risolvere i problemi urbanistici (e non solo) dei nostri immobili, dobbiamo trovare il punto d'incontro. Se dal 5 dicembre si è cambiato indirizzo giurisprudenziale ( per altro già previsto durante il primo condono edilizio)ciò non vale solo per i nuovi fabbricati abusivi ma anche per quelli esistenti con abusi (più o meno grandi). Se valesse solo per quelli nuovi si andrebbe a penalizzare alcuni proprietari (di quelli nuovi) a scanso di quelli esistenti da moltissimo tempo. A questo occorre aprire ad un "nuovo condono edilizio" perché certe situazioni (non parlo dell'immobile sul fianco di un vulcano o in un area protetta) ma di alcuni cambi destinazioni d'uso in centro città (da garages o deposito a casa) che i regolamenti edilizi impediscono. Poi ci sono i casi dei nuovi abbaini (anch'essi non si possono fare in alcuni vecchi fabbricati) e la loro presenza in un contesto dove il PRG non li prevede per ottenere il nostro benedetto assenso occorre il condono. Questi sono i problemi urgenti.

 

[quiproquo]

@Daniele 78. Non è in discussione se sanare o non sanare. Se è da sanare saniamo pure. Il punto è chi dei due "deve" sanare...Adimecasa, io ed altri sosteniamo che pretenderlo dall'ultimo proprietario sia un sopruso...tale. come ho spiegato, che potrebbe lasciare le cose inalterate e ostacolare l'eventuale successivo passaggio di mano...Mentre se il legislatore mirasse sul nuovo acquirente obbligando lui alla messa in norma non si determinerebbe nessun sopruso perchè l'Acquirente avrebbe piena facoltà di interrompere la trattativa o, dopo i necessari calcoli, condurla in porto alla Sue Condizioni. Questo si può chiamare equilibrio e lungimiranza...
Ma siccome il Legislatore tutto è fuor che quello...Teniamoci la legge
e lamentiamoci su Propit, facendoci consolare dal nostro FradJACOno. (Sei sparito???). Quiproquo.