Nuda proprietà con inquilini all'interno

[francesco ferrotty]

l'usufruttuario è nel pieno diritto di affittare il bene sul quale ha l'usufrutto.
Alla morte dell'usufruttuario il contratto d'affitto prosegue fino alla scadenza con il pieno proprietario o con il nuovo proprietario .
Se il contratto finisce prima, per volere dell'inquilino, la cauzione gli va restituita dai parenti dell'usufruttuaria ed in mancanza dei parenti dall' amministratore dell'usufruttuaria che amministrava gli affitti (perchè in sostanza è un debito dell'usufruttuaria nei confronti dell'inquilino). Chi ha venduto la proprietà ricongiunta dell'appartamento, con in atto il contratto di affitto, doveva scalare dal prezzo di vendita l'importo della cauzione che l'inquilino aveva versato a suo tempo più gli interessi in modo che il nuovo proprietario potesse restituire i soldi all'inquilino uscente al momento della cessazione del contratto d'affitto.

L'APPARTAMENTO ERA STATO DONATO AL FIGLIO 15 anni fa (nuda proprietà)
il figlio ha venduto la nuda proprietà 11 anni fa a me medesimo
l'usufruttuaria è deceduta 10 anni dopo il mio acquisto della nuda proprietà
il contratto d'affitto è stato fatto 6 anni fa dall'usufruttuaria al conduttore
l'inquilino ultra decennale, conosceva che il locatore possedeva solo l'usufrutto e si è rifatto fare "sei anni fa" il contratto d'affitto così da garantirsi 6+6 ancora (astuto)
gli è stato richiesto il pagamento della cauzione (traccia) per inserirlo negli importi da rendermi.
E' possibile che nel stipulare il contratto di locazione nuovo, "abbiano considerato la vecchia cauzione del contratto vecchio" per non stornare un importo uguale a quello da versare nuovamente.
mi chiedevo solo: devo richiederli io al curatore dell'eredità o deve farlo il conduttore che sostiene di averli versati ?

GRAZIE FRANCESCO

 

[francesco ferrotty]

mi hanno detto che gli affitti proseguono come da contratto e non più di un quinquennio.
domanda: come faccio ad impugnare questo diritto del quinquennio nei confronti del conduttore?

CI SONO RAPPORTI SINCERI e collaborativi in piena onestà.
raccomandata con ricevuta di ritorno da me proprietario oppure la stessa ma da un legale ?
grazie francesco

 

[Luigi Criscuolo]

devo richiederli io al curatore dell'eredità o deve farlo il conduttore che sostiene di averli versati ?

secondo me li devi chiedere tu al curatore perché il rapporto ora è tra te nuovo proprietario è l'inquilino.

 

[uva]

E' possibile che nel stipulare il contratto di locazione nuovo, "abbiano considerato la vecchia cauzione del contratto vecchio"

Sì; è possibile che il conduttore e il locatore (la signora usufruttuaria) si siano accordati in tal senso. Hanno mantenuto il "vecchio" deposito cauzionale a garanzia del contratto di locazione "nuovo".

devo richiederli io al curatore dell'eredità o deve farlo il conduttore che sostiene di averli versati ?

Innanzitutto il conduttore che sostiene di averli versati deve provarlo. Esibendo una ricevuta, che a suo tempo avrebbe dovuto farsi rilasciare dalla usufruttuaria locatrice.
Anch'io penso che tu devi chiedere quella somma al curatore dell'eredità, e la restituirai al conduttore a fine periodo di locazione.

 

[uva]

come faccio ad impugnare questo diritto del quinquennio nei confronti del conduttore?

Non so dare una risposta precisa.
Ma mi pare che tu non puoi "impugnare" il "diritto del quinquennio" che la legge attribuisce al conduttore (art. 999 c.c.)
Parlane col tuo avvocato. E se poi riferisci qui la risposta può essere utile ad altri locatori che si trovino nella tua situazione.

 

[francesco ferrotty]

secondo me li devi chiedere tu al curatore perché il rapporto ora è tra te nuovo proprietario è l'inquilino.

si certamente farò così ma sicuramente mi verra chiesta la prova (ricevuta) o traccia di quel versamento.

 

[francesco ferrotty]

Non so dare una risposta precisa.
Ma mi pare che tu non puoi "impugnare" il "diritto del quinquennio" che la legge attribuisce al conduttore (art. 999 c.c.)
Parlane col tuo avvocato. E se poi riferisci qui la risposta può essere utile ad altri locatori che si trovino nella tua situazione.

l'avvocato "consulente amico" mi ha già confermato non ufficialmente che è così NON PIU' DI UN QUINQUENNIO ma, io cercherò il diritto.

 

[francesco ferrotty]

speriamo non VI siano anche qui tribolamenti,
tre mesi di documenti e carte e pareri , consulenze, forum e letture,
e poi per tre ridicoli affitti , che non mi spiego molte cose dell'Amministratore di sostegno, che avrebbe potuto sostenere l'assistita con una migliore redditività dei locali.
chiaramente nelle date utili che, ci sono state di due affitti su tre.
invece..... tre locali in villa ingresso indipendente provincia di milano 290 mese
(ma questa è un'altra storia)

vi aggiorno non appena risolvo

Poi vi aggiorno anche l'istanza del Curatore dell'eredità per i canoni incassati SBADATAMENTE.

FERROTTY

 

[uva]

sicuramente mi verra chiesta la prova (ricevuta) o traccia di quel versamento.

Normalmente nei contratti di locazione vi è una clausola relativa al deposito cauzionale.

Tipo la seguente: "Il conduttore versa la somma di €...…..pari a ……..mensilità del canone di locazione a titolo di deposito cauzionale, a garanzia delle obbligazioni assunte col presente contratto.
Il deposito cauzionale, non imputabile in conto canoni, verrà restituito al termine della locazione previa verifica dello stato dei locali e dell'osservanza di ogni obbligazione contrattuale".

Se sei sicuro che nel contratto da te rilevato non vi è una clausola simile, allora mi pare necessario che il conduttore ti mostri prova di aver versato la cauzione. Con una ricevuta rilasciatagli dalla locatrice, o copia del bonifico fattole a suo tempo.

 

[francesco ferrotty]

Normalmente nei contratti di locazione vi è una clausola relativa al deposito cauzionale.

Tipo la seguente: "Il conduttore versa la somma di €...…..pari a ……..mensilità del canone di locazione a titolo di deposito cauzionale, a garanzia delle obbligazioni assunte col presente contratto.
Il deposito cauzionale, non imputabile in conto canoni, verrà restituito al termine della locazione previa verifica dello stato dei locali e dell'osservanza di ogni obbligazione contrattuale".

Se sei sicuro che nel contratto da te rilevato non vi è una clausola simile, allora mi pare necessario che il conduttore ti mostri prova di aver versato la cauzione. Con una ricevuta rilasciatagli dalla locatrice, o copia del bonifico fattole a suo tempo.

Molto interessante, a prescindere dal controllo che verrà eseguito "della clausola", chiederò comunque, di anticiparmi l'eventuale prova (ricevuta o altro) che convalidi il versamento avvenuto della cauzione.