Nuda proprietà con inquilini all'interno

[francesco ferrotty]

COME GLI IMPORTI, degli affitti se inferiori di un terzo sono opponibili.

ma in provincia di milano
in zona centro paese servita
in villa 2 locali 60 mq. € 350 mese ?

 

[francesco ferrotty]

chi stabilisce quanto è l'importo giusto ?
il mercato nella zona ?

 

[uva]

chi stabilisce quanto è l'importo giusto ?

I contratti di locazione abitativi della durata di 4 anni + 4 sono detti "liberi" perché il canone è stabilito liberamente tra le parti.
La legge impone la durata e le modalità di rinnovo e disdetta del contratto, mentre locatore e conduttore si accordano sul canone senza particolari vincoli.

Per cui non c'è il riferimento ad un importo "giusto", anche se in genere quello "libero" è coerente con le condizioni di mercato. Ma non vi è obbligo di uniformarsi.

Si può parlare di canone "giusto" per i contratti agevolati a canone concordato. Per i quali il canone è calcolato in base ad alcuni parametri, stabiliti dagli Accordi Territoriali vigenti nei Comuni dove si trova l'immobile.
Il canone concordato è quasi sempre inferiore a quello di mercato: per il locatore può essere vantaggioso perché gli permette di usufruire delle agevolazioni fiscali (tassazione IRPEF o cedolare secca ridotta e aliquota IMU agevolata).
Sono i contratti comunemente detti 3 + 2 (oppure 4 + 2; 5 + 2; 6 + 2, a seconda di quanto stabilito nell'Accordo Territoriale).

 

[francesco ferrotty]

La data certa di stipulazione del contratto di locazione, comprovata dalla registrazione all'Agenzia delle Entrate, deve essere anteriore alla cessazione dell'usufrutto.

Ti stai confondendo se confronti la data della stipula dei contratti con la data di vendita della nuda proprietà.

Nel tuo caso i contratti di locazione (ancora in corso al termine dell'usufrutto) sono regolari. Perché furono stipulati prima della cessazione dell'usufrutto, ossia prima della morte dell'usufruttuaria.

hai ragione, ho confuso sul termine dell'usufrutto.
grazie

 

[uva]

in villa 2 locali 60 mq. € 350 mese ?

E' un canone un po' basso, ma non irrisorio.
60 mq. probabilmente è la superficie commerciale, quella calpestabile di solito è inferiore.
Bisogna anche considerare le condizioni dell'immobile: la vetustà, lo stato di manutenzione, la presenza di barriere architettoniche, ecc.

Qui a Torino, ad esempio, in periferia (zona non degradata, con i servizi) un bilocale di quella metratura, in condizioni abbastanza buone, posto in un condominio vecchio ma dignitoso si affitta a 400 euro mensili, con contratto libero 4 + 4.

 

[francesco ferrotty]

l'altro tre locali 620 euro a trimestre
infine il magazzino sottostante 120 metri seminterrato con carraio e promiscuità privata 770 a trimestre
sesto san giovanni MI

 

[uva]

sesto san giovanni MI

Non conosco la zona; mi viene solo da pensare che il quel Comune una volta c'erano le Acciaierie Falck, da tempo dismesse.
Nelle aree deindustrializzate può capitare che ci siano meno persone interessate a prendere in locazione le abitazioni, e i canoni ne risentono negativamente.
Oppure quelle aree vengono riqualificate a scopo abitativo, con palazzi più recenti e appetibili rispetto ad altri più vetusti.

Come il quartiere Mirafiori a Torino: da quando la Fiat ha chiuso gli stabilimenti quella zona è un po' in declino.

Poi non è chiaro quali siano le condizioni dei tuoi immobili. Forse la villa è una vecchia costruzione, oppure necessita di lavori di manutenzione / ristrutturazione di una certa importanza.

Capisco il tuo disappunto ma, comunque sia, si tratta di canoni "liberi" concordati tra le parti quando vennero stipulati i contratti.

 

[plutarco]

Hai fatto la riunione usufrutto nuda proprietà???

 

[uva]

Hai fatto la riunione usufrutto nuda proprietà???

La pratica è stata svolta dal notaio (post n. #103).

 

[Luigi Criscuolo]

2)ho fissato dal notaio la trascrizione con l'unione della nuda proprietà all'usufrutto
produrrà la nuova visura catastale aggiornata)

non solo ma devi far risultare il tutto presso la ex Conservatoria dei Registri Immobiliari. Con questa risultanza che è più probante la proprietà rispetto al CAtasto rendi edotti tutti (la casa di cura, l'amministratore di sostegno e gli inquilini) che tu sei il pieno proprietario dell'immobile che dalla data di morte tu sei subentrato per diritto alla usufruttuaria che quindi i soldi trattenuti dalla data di morte sono detenuti illegalmente.