Opponibilità del contratto concluso dall'usufruttuario
Veniamo ora all'argomento centrale del presente approfondimento, ovvero la sopravvivenza del contratto di locazione stipulato dall'usufruttuario dopo la cessazione dell'usufrutto. Secondo il dettato normativo di cui all'articolo 999 c.c. le locazioni stipulate dall'usufruttuario e in corso al momento della cessazione dell'usufrutto sono opponibili al proprietario purché sia rispettato il requisito della prova scritta, ovvero solo se risultino da scrittura privata avente data certa anteriore o da atto pubblico.
La data certa è assicurata dalla registrazione del contratto ma, ai sensi dell'art. 2704, comma 1, c.c., può essere desunta da altri elementi equivalenti e, pertanto, anche indirettamente dal giorno in cui si è verificato un fatto che abbia stabilito in modo certo l'anteriorità della formazione del documento, come ad esempio la morte o la sopravvenuta impossibilità fisica di uno dei contraenti.
Al requisito della scrittura privata di data certa anteriore è stata equiparata la conoscenza del contratto di locazione da parte del nudo proprietario (Cass. 11 marzo 2005, n. 5421). Quanto alla durata che la locazione stipulata dall'usufruttuario possa avere dopo la cessazione dell'usufrutto, l'art. 999 c.c. distingue l'ipotesi di usufrutto senza termine finale da quella di usufrutto con termine finale prestabilito.
La prima ipotesi è disciplinata dal primo comma dell'articolo in esame, secondo cui "le locazioni concluse dall'usufruttuario, in corso al tempo della cessazione dell'usufrutto, purché constino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore, continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell'usufrutto" (art. 999, comma 1, c.c.).
