Modifica tabelle millesimali: maggioranza o unanimità?

[stecca]

Ho acquistato una mansarda proveniente da uno sdoppiamento di un appartamento in 2 unità. Questa mansarda non ha mm di proprietà, perchè erano rimasti all'altro appartamento precedentemente venduto. I condomini sostengono che poichè il precedente proprietario a suo tempo non chiese il permesso al condominio di sopraelevare creando una nuova unità (non so se fosse obbligato a farlo) nè li risarcì del contributo di sopraelevazione, per punizione si decise durante un'assemblea di 3 anni fa di assegnare alla mansarda soltanto mm di spesa (in un numero esagerato, stabilito dal precedente amministratore) e nessun mm di proprietà. Anche il proprietario acconsentì (perchè sapeva che avrebbe poi venduto)e si decise all'unanimità. Ora io ho acquistato la mansarda (ho avuto uno sconto per la mancanza di mm di proprietà e per il numero esagerato di mm di sole spese), è cambiato l'amministratore che vorrebbe sistemare le cose: attribuire a me i giusti mm di proprietà (e di spesa). Vi chiedo: alla luce della sentenza della Cassazione 2010, per fare questa operazione e per annullare la precedente delibera di 3 anni fa ci vuole l'unanimità oppure è sufficiente la maggioranza?? per me è fondamentale saperlo perchè ho la contrarietà di un solo condomino, il proprietario dell'appartamento che un tempo comprendeva anche il mio, mentre gli altri sarebbero favorevoli ed io potrei avere finalmente i millesimi di proprietà (e spesa)che mi competono. L'amministratore mi ha detto che non è necessario rifare tutte le tabelle, ma si possono semplicemente aggiungere i miei mm ai 1000 complessivi. *Per riassumere vi chiedo: può essere sufficiente una decisione a maggioranza? Avrei infatti sicuramente il voto contrario del proprietario dell'appartamento che un tempo comprendeva anche il mio. Grazie se mi potete rispondere.*

 

[nicoz]

conclude la Corte, "deve, quindi, affermarsi che le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1139, secondo comma, cod. civ."
Materiali:

•Corte di Cassazione, Sezioni Unite, sentenza 9 agosto 2010 n. 18477 [pdf]
•Addio liti in condominio, semplificati i millesimi. Basta la maggioranza per cambiare le tabelle, Il

 

[Giovanni de Matteis]

Mi pare che se le tabelle millesimali sono allegate agli atti notarili di acquisto occorra l'unanimità per approvarne la variazione. "de iure condendo" poi si vedrà....

 

[stecca]

Nessuna tabella è stata allegata al rogito, ma in esso è specificato che io fossi a conoscenza di non avere mm di proprietà e che sarebbero state a mio carico le spese per regolarizzare questa situazione. Nel rogito è però riportato che io acquistavo anche quota delle parti comuni dell'edificio. Io ho cercato di trovare un accordo con i condomini per avere i mm che mi spettano, ma non è stato possibile, per rancori contro il venditore. Ora ho qualche speranza visto che c'è un nuovo amministratore che vorrebbe regolarizzare questa situazione anomala. Secondo lui il fatto di non avere mm di proprietà ma solo mm di spesa è contro il codice civile.

 

[basty]

Credo di averti già risposto su immobilio, anche se compari con nome diverso: dubito che il nuovo amministratore riesca a modificare l'atteggiamento degli altri condomini. La modifica delle tabelle millesimali, se contrattuali, richiede l'unanimità. (per essere contrattuali è sufficiente che il RdC e relative tabelle siano stati inseriti nel primo rogito scritto per il prima u.i. venduta, non necessariamente la tua).

Una nuova tabella deliberata dall'assemblea per la gestione delle spese, non può sostituire la tabella dei millesimi di proprietà, che devono invece essere pesi in considerazione per le convocazioni, il calcolo del quorum, ecc: senza millesimi di proprietà non avresti nemmeno titolo a partecipare all'assemblea. Significa solo che l'assemblea ha deciso di ripartire certe spese con una diversa e specifica tabella. (Non è un caso inconsueto: ad esempio ciò avviene quando in un vecchio edificio si era in presenza di tabelle di proprietà che attribuivano un significativo valore diverso tra i negozi al piano terreno (molto alto) e gli alloggi all'ultimo piano (molto bassi) e si installa un ascensore: di solito per trovare un accordo che non penalizzi assurdamente i piani bassi, si accetta di modificare la ripartizione delle spese in modo diverso; ma ciò non comporta non esista più la tabella millesimale di proprietà, che richiede la unanimità per essere modificata dall'assembllea, decisione che va trascritta per essere opponibile a terzi compratori)

Se i mm dell'alloggio all'ultimo piano conteggiavano anche la presenza del sottotetto, quantomeno dovevano essere scorporati a te questi ultimi. Se invece il sottotetto mansardato è frutto di una sopraelevazione ex-novo, ci sono tutti gli elementi per richiedere la modifica dei millesimi: se non si trova pacificamente l'accordo, lo ordinerà il giudice.

Rimane quindi la possibilità di rivolgerti al giudice per la modifica d'ufficio, conseguente ai mutati rapporti generatisi con la sopraelevazione. (art. 69 d.a.c.c.)

 

[stecca]

Scusa, Basty, nelle delibere passate (che mi fece vedere il proprietario) si parla di frazionamento dell'appartamento sottostante, non di sopraelevazione. In questo caso, per non ricorrere al giudice visti i tempi lunghi ed costi che affronterei, secondo te ci vuole l'unanimità o la maggioranza per potere avere i mm di proprietà che mi competono? Ho appurato che i condomini sarebbero tutti d'accordo tranne la proprietaria dell'appartamento sotto al mio, quello che fu frazionato

 

[basty]

Mi permetto di richiederti se il nick "stecca" e "pignatti" si riferiscano sempre a te o per lo meno allo stesso caso. In ogni caso ti posto il link alla discussione che tratta lo stesso caso.

Come potrai leggere un interlocutore, H&F, ha introdotto un aspetto decisamente innovativo rispetto all'orientamento finora seguito dalla giurisprudenza (sentenza C:C: 18477-2010): questa parrebbe, uso il condizionale, affermare che basta la maggioranza per approvare i millesimi.

Approfitto di questa doppia sede di discussione per esprimere le mie perplessità sulla portata e corretta interpretazione della succitata sentenza. (con H&F ho avuto frequentissimi scontri: non sopporta che qualcuno faccia anche solo velatamente obiezioni sulla sua conclusione, e se contraddetto copre di insulti.)

Proprio mentre tu ponevi qui la domanda stavo navigando in rete alla ricerca del testo di questa sentenza, che mi ha certamente incuriosito.

Per ora ne ho trovate 3 o 4 : una del 2009, 2 del 2010 antecedenti di qualche mese da quella citata da H&F, tutte di cassazione, praticamente con il medesimo presidente (Triola) e relatore. Tutte si rifanno all'art. 68 e 69 d.a.c.c..
Solo l'ultima sembra accettare il criterio di maggioranza.

In un sito viene comunque riportato un commento dello stesso Triola, che in merito alla 18477 avrebbe precisato che " i casi in cui sarà possibile la revisione a maggioranza delle tabelle sono quelli di cui all'art. 69 dacc."

Una interessante disamina della n. 18477 è contenuta in una risposta dell'esperto del 24 ore, che esamina le implicazioni e le incongruenze che si vengono a creare.

Concluderei quindi che, siamo arrivati al massimo dell'incertezza sul diritto: ma lascio a più esperti la disamina. Una cosa è certa Per il C.C. hai ragione per chiedere la revisione: per ottenerla non sarà facile evitare il giudice, ma non si sa mai. Magari la minaccia di procedere, fa ammorbidire i più riottosi.

Sulla situazione di origine del tua u.i. è invece interessante saperne di più: se non è sopraelevazione, immagino si tratti di sottotetto trasformato in mansarda abitabile e regolarizzato con un condono.

Io rientro proprio in questo caso: ed all'origine il costruttore aveva già stabilito una differenza nei millesimi dell'ultimo piano con sottotetto accessibile e non abitabile, rispetto ai piani sottostanti: certo valorizzava solo una superficie a magazzino. Quando è stata trasformata, da tutti i proprietari dell'ultimo piano, alcuni condomini hanno chiesto la revisione millesimale, altri si sono opposti: nel mio caso ero indifferente, per la semplice ragione che in pratica l'incremento che avrei avuto sarebbe stato marginale. In ogni caso non se ne è fatto niente. Ma è evidente che in caso di scorporo dlla mansarda dall'u.i sottostante una qualche ripartizione dei mm andava fatta.

Ancora un mio comemnto sulla strana sentenza 18477:
tu all'assemblea deliberativa non avresti titolo per partecipare....
... ma leggi anche le conclusioni del sole 24 ore.

Buona lettura.

Ecco le altre sentenze:
Cassazione n. 24132 del 23/11/2009 : La modifica dei millesimi contenuti nel reg. contrattuale in caso di nuove unità imm. deve avvenire all'unanimità o per atto dell'autorità giudiziaria.
Cassazione n. 7300 del 26/03/2010
Cassazione n. 3001 del 10/2/2010

CONDOMINIO: revisione e modifica delle tabelle millesimali (Cassazione civile, sezione 2, sentenza n. 3001 del 10.2.2010 – Dott. Giuseppe Nuzzo)

Cassazione 13/11/2009 n 24132: La modifica dei millesimi contenuti nel regolamen

Cassazione, Sezioni Unite civili, sentenza n.18477-2010: l’assemblea del condominio può approvare i millesimi a maggioranza | Immobili & Condominio

Tabelle millesimali: per la modifica basta la maggioranza – Esperto Risponde

Modifica tabelle millesimali | immobilio - Forum Immobiliare

 

[stecca]

Ti ringrazio Basty dell'ampia disamina del caso e dei link. Per quello che ho capito la situazione è complessa e può essere oggetto di diverse interpretazioni risolutive (come spesso accade). Voglio precisare che l'amministratore avrebbe intenzione alla prossima assemblea di mettere in approvazione una quota di mm assegnata alla mia mansarda (attraverso il paragone con appartamenti di dimensione simile) e di proporre semplicemente di aggiungere questi mm ai 1000 iniziali. Pertanto non verranno ricalcolati i mm di tutti gli appartamenti, ma cambierà il totale che invece di 1000 diventerà ad es. 1020. E' sembrato a tutti i condomini una proposta buona (vorrei sapere cosa ne pensi anche tu Basty) infatti tutti sono favorevoli, tranne come ho detto il proprietario, dell'appartamento sottostante, non so il perchè visto che l'ho rassicurato che non farò causa per avere la parte di mm di quell'appartamento che mi spetterebbero. Per questo motivo per me è indispensabile che questa delibera possa essere approvata a maggioranza! Grazie ancora

 

[basty]

La soluzione di attribuire un surplus di mm è usata: è un diversivo che piace ai più ostili, che non capiscono che è solo un artificio apparente che si può riportare a somma 1000 con una semplice proporzione da 4° elementare.
Sulle soluzione che prospetti potrei suggerire che:
1) Il punto debole di una variazione assembleare, è che in caso di vendita un nuovo arrivato potrebbe disconoscere la nuova tabella: è una critica all'ultima sentenza: e pare che il verbale, ( o la nuova tabella o il nuovo RdC non siano da soli documenti trascrivibili alla conservatoria: i RdC contrattuali sono registrati e trascritti perchè allegati ad un rogito); per la trascrizione occorrerebbe quindi un atto contrattuale sottoscritto all'unanimità ....(anche questo è un'osservazione che ho letto nei commenti alla solita sentenza che premia la modifica a maggioranza).
E' anche vero che un evento del genere è improbabile, ...
2) Nel farti attribuire i tuoi mm non far considerare solo la superficie, ma anche la cubatura (in mansarda l'altezza non è uniforme ed uguale all'alloggio sottostante). Una delle sentenze citate rilevava proprio questa situazione, dando minor valore alla mansarda.
3) Di solito si è contenti ad avere pochi mm: voi per via del valore delle cose comuni vi trovate oggi nella situazione opposta...
4) Attento a non sopravvalutare il punto 3: quando saranno necessari interventi alle cose comuni, gli esborsi saranno consistenti e saranno calcolati sui millesimi di proprietà, non di gestione.
Facci sapere come regolerete la questione: auguri.