Migliorie e addizioni del conduttore – entità dell’indennizzo. –

[Joe]

Il conduttore uscente ha realizzato migliorie nell’alloggio a lui locato. Queste sono consistite nell’installazione di un bollitore elettrico nel bagno, la sostituzione dei sanitari (non che quelli esistenti non funzionassero) nonché la sostituzione della porta di ingresso per ragioni di sicurezza. Tali migliorie risalgono a circa otto anni fa, pochi mesi dopo il suo ingresso nell’appartamento. Devo chiarire che a suo tempo non mi ero opposto all’esecuzione di tali lavori, mentre ora sorge il problema della loro valutazione.

A tale riguardo rilevo che: Ai fini del calcolo dell’ammontare dell’indennità, il maggior valore della cosa è dato dalla differenza tra il valore del bene prima dell’esecuzione delle opere e quello risultante al momento della riconsegna.

Chiedo se esiste una formula/tabella per valutare correttamente il valore al momento della riconsegna.

 

[Nemesis]

a suo tempo non mi ero opposto all’esecuzione di tali lavori

Sai che il conduttore ha diritto all’indennità per le addizioni separabili soltanto se il proprietario sceglie di ritenerle?

 

[Joe]

Si tratta di addizioni e miglioramenti essenziali per l'appartamento (es. sanitari e porta ingresso) e quindi il locatore deve per forza ritenerle. Peraltro il conduttore uscito é disposto a detrarre il compenso dalla cauzione che può essergli restituita non avendo riscontrato danni ma normale usura all'interno dell'alloggio locato. Penso che non vi siano ostacoli per operare in tal senso, ma rimane il problema di come determinare il compenso delle migliorie.

 

[moralista]

solo con un accordo con il locatario risolverai il problema, una buona trattativa non va mai accantonata

 

[Luigi Criscuolo]

installazione di un bollitore elettrico nel bagno,

La vita media di uno scalda acqua è di circa 10/12 anni se gli fai la manutenzione periodica: dopo 8 anni cosa vuoi che valga, digli di smontarlo e portarselo dove vuole.

sostituzione dei sanitari (non che quelli esistenti non funzionassero)

questa è stata una su decisione alla quale tu non ti sei opposto; ciò non vuol dire, come @Nemesis ha fatto trapelare, che tu sia costretto a pagarglieli se non c'era un accordo scritto preventivo. L'appartamento è stato consegnato con i sanitari e con i sanitari deve essere restituito. Se tutti i conduttori ti cambiassero i sanitari appena prendono possesso della casa cosa fai? Io non vedo l'opportunità di pagare alcunché: perché il principio è che tutte le migliorie apportate dal conduttore vanno prima di tutto autorizzate dal proprietario e quando il contratto scade il proprietario ha il diritto di pretendere che l'appartamento locato venga restituito nello stato in cui è stato consegnato con la solo eccezione del deperimento d'uso. Anche qui prova a dirgli di rimontare i vecchi sanitari e di portarsi via quelli che lui ha comprato.
Se proprio vuoi, considerando che dopo 18/20 anni i sanitari, se non sono opere d'arte, non avranno più alcun valore, puoi riconoscere il 30/35% del costo d'acquisto, no spese di installazione perché tu la casa gliela hai data con i sanitari.

la sostituzione della porta di ingresso per ragioni di sicurezza.

La porta blindata può conferire un certo grado di sicurezza ma con l'aggiornamento degli scassinatori che entrano con i "passpartout" c'è poco da fare: le mazze da 5 kg per demolire i cardini non si usano più anche per il rumore che si fa (magari nelle case isolate di campagna si usano ancora).
Anche questa era una spesa che andava concordata: non solo l'installazione ma anche la quantificazione della valutazione a fine locazione. Premesso che non credo che il proprietario possa chiedere con la prossima nuova locazione un affitto maggiorato perché la casa è diventata "più sicura", anche qui vale il discorso fatto prima: "rimonta quella vecchia e portati via quella che hai comprato". Anche qui se vuoi riconoscere qualcosa al conduttore uscente non più del 40/45% del prezzo d'acquisto, no spese di installazione perché l'appartamento la porta di ingresso ce l'aveva.