Meglio vendita intero fabbricato o singole unità immobiliari?

[tarino]

Buonasera a tutte e tutti quanti.

Sono proprietario di un piccolo fabbricato collocato nel centro storico della mia città, fabbricato costituito da due piccoli appartamenti, immancabili zone comuni, un bel giardino privato (interno). Inoltre, sono altresì proprietario di un piccolo ufficio (con ingresso sulla strada) che si trova strutturalmente affianco e attaccato al summenzionato fabbricato.

Attualmente, uno dei due appartamenti e l'ufficetto sono dati regolarmente in affitto a un primo conduttore (C1), con due contratti di locazione distinti, mentre anche il restante appartamento è regolarmente concesso in affitto, ma a un secondo e differente conduttore (C2). Abbiamo quindi due conduttori diversi e tre distinti contratti di locazione, tutti quanti registrati e iniziati in momenti ben diversi.

Ora, C1 mi ha anticipato il desiderio di recedere da entrambi i suoi contratti di locazione, ed eventualmente di valutare una mia possibile proposta di vendita (qualora gliela volessi avanzare) dell'intero fabbricato e dell'ufficio. Al riguardo, valutazioni monetarie e tempistiche non sono ancora state menzionate anche se, verosimilmente, C1 si rifarà vivo prima della fine del 2020 o (al più tardi) all'inizio del 2021, desideroso di parlare di cifre.

Al momento, le rendite delle tre unità immobiliari sono buone, con un mercato cittadino delle locazioni ancora dinamico e (pare) sicuro per i residenziali, mentre decisamente più in dubbio per il commerciale.

Ora, poiché prevedo di poter vivere ancora per altri 30-40 anni, mi domando cosa potrebbe essere più conveniente scegliere oggi tra:
1. tentare di vendere ogni mia proprietà a C1, nell'imminente futuro;
2. tentare di continuare a tenere in affitto le mie suddette proprietà e pensare, in un momento successivo, ragionevolmente lontano nel tempo, di vendere in blocco quanto da me posseduto, a chiunque potrebbe essere interessato;
3. tentare di continuare a tenere in affitto le mie suddette proprietà e pensare, in un momento successivo, ragionevolmente lontano nel tempo, di vendere separatamente e singolarmente quanto da me posseduto, sapendo anche che l'ufficio piccolo potrebbe essere proposto come potenziale garage (da lasciare da trasformare da parte del potenziale acquirente) e da abbinare a uno dei due appartamenti.

Quale ritenete possa essere la scelta più oculata?

Grazie in anticipo a chiunque voglia riportare la sua opinione!

P.S. Giusto una curiosità: qualora si optasse per la strategia al punto 3, chi rimarrebbe proprietario delle zone comuni, mano a mano che i due appartamenti venissero venduti?

 

[Dimaraz]

Per sapere cosa sia meglio prima devi dirmi i risultati delle prossime 3 estrazioni del Lotto.

È impossibile conoscere il futuro e non puoi dare nulla per scontato.
Posso solo sottolinearti alcune particolarità:

-se "prevedi" di vivere altri 30/40 anni devi valutare se tu disponi di altri "redditi" che ti permettano di mantenere il tenore di vita che vorresti avere indipendentemente da quanto riceverai dalla cesssione dell'intero immobile.
Perché al momento non esiste investimento che ti dia una remunerazione certa ...anzi .
Quindi al massimo dovresti suddividere l'incasso in tante rate/quote da spendere ogni anno tenendo conto di un aumento progressivo del costo della vita.

-di converso, sarà inevitabile che in futuro si renderanno necessari degli interventi manutentivi che diminuiranno notevolmente il netto percepito dalle locazioni.
Da non trascurare possibili penalizzazioni da "patrimoniali" o altre tasse sugli immobili (che colpirebbero anche tutte le somme depositate).

Limitatamente al punto 3 posso risponderti in modo inequivocabile: la proprietà di quelle che chiami "parti comuni" sarà di chi verrà indicato quale compratore delle stesse.
Ora sei tu l'unico proprietario e si possono prefigurare 2+1 situazioni:
1) vendi tutto l'immobile ad un unico compratore = resta come ora
2)
A- vendi 1o 2 delle 3 unità che ora compongono l'immobile = si costituisce Condominio e restano in comproprietà le "aree di uso comune"
B- vendi come sopra ma vendi ad 1 solo soggetto tutte le aree di uso comune = sarà sempre Condominio ma sulle parti ad uso comune si costituisce un servitù per "destinazione del padre di famiglia".

 

[basty]

Se vendere e quando, dipende da te: dalle tue esigenze, dalle alternative di investimento che prefiguri, ecc
Sul come vendere, si può discutere.
La vendita in blocco ha il vantaggio di non trovarti a gestire almeno temporaneamente un condominio, trattare con un unico acquirente, e considerare le potenzialità della cubatura anche in vista di una radicale ristrutturazione del Fabbricato
Ha lo svantaggio (?!) di negoziare probabilmente con un acquirente speculatore, ma anche il vantaggio con un acquirente più determinato e capiente.
Vendere singolarmente , valutare che la seconda vendita potrebbe essere più difficoltosa, se il primo nuovo entrato fosse un condomino “noioso”. Economicamente potresti forse anche ricavare qualcosa in più, ma in tempi più lunghi e maggior impegno.
Vendere solo una parte, ti permette di ripartire eventuali spese di manutenzione future (tetto ecc) , ma ricordandoti che dipenderai da un altro: un condominio di due componenti potrebbe portare a situazioni di stallo deleterie

 

[uva]

Per quanto riguarda la vendita in blocco posso riferire l'esperienza di un mio conoscente,
unico proprietario di una palazzina di 6 appartamenti tutti locati ad uso abitativo.

Ha contattato un "immobiliarista" (una persona che si occupa tra l'altro di acquisti di interi stabili) con scarsa soddisfazione.
Innanzitutto la valutazione con gli appartamenti locati era per nulla soddisfacente. Nel caso fosse riuscito a liberarli, cosa praticamente impossibile da realizzare nel giro di pochi mesi, il prezzo propostogli gli sembrava ancora poco appetibile.
Per cui ha deciso di attendere le scadenze dei contratti di locazione, non rinnovarli e vendere singolarmente gli appartamenti quando si libereranno. Il tutto dovrebbe realizzarsi nel giro di 5 - 6 anni, lui non ha fretta e ha tempo e voglia di occuparsene.
Ovviamente è consapevole che ora non si può prevedere con esattezza come evolverà in futuro il mercato immobiliare.

Preciso che questo proprietario è un pensionato, la rendita degli immobili gli è utile ma non indispensabile, gestisce personalmente le locazioni aiutato da me se necessario, il figlio non è interessato ad ereditare quella palazzina abitando e lavorando altrove.
Nel corso degli anni sono sempre stati eseguiti i lavori di manutenzione, per cui l'immobile è in buone condizioni e non si prevedono grosse spese in futuro.

 

[tarino]

Ciao Basty,
rileggevo quanto scrivevi e mi sono soffermato in particolare su quanto segue:
"La vendita in blocco ha il vantaggio di 1) non trovarti a gestire almeno temporaneamente un condominio, 2) trattare con un unico acquirente, e 3) considerare le potenzialità della cubatura anche in vista di una radicale ristrutturazione del fabbricato"
Posso chiederti di dettagliare meglio i punti 1) e 3)? Mi sfuggono, nel dettaglio, quelli che mi fai sospettare essere svantaggi inevitabili qualora optassi per la vendita frazionata.

 

[basty]

1) Hai scritto che la proprietà è essenzialmente costituita da due alloggi, oltre ad un piccolo ufficio. Ed hai anche ipotizzato di vendere un alloggio insieme all’ufficio. Ora a mio parere la situazione condominiale peggiore è quella dov’è esistono solo due condómini: è una situazione potenzialmente di stallo: ad ogni evenienza in caso di necessità successive, o si è sempre d’accordo o si blocca tutto. E vale per te dopo la prima vendita e continua a valere anche per il secondo acquirente. Non è però un vero ostacolo se si fraziona e si definiscono per bene diritti e doveri.
3) La vendita in blocco può diventare interessante per un costruttore, se la posizione ed il mercato portano a considerare conveniente la demolizione e ricostruzione del lotto, con criteri più moderni e con soluzioni che sfruttano meglio la cubatura possibile. Tipico l’esempio di vecchie costruzioni in zone centrali o residenziali di pregio.

Non credo esista una regola fissa: ogni situazione ha le proprie valenze, positive o negative. Solo tu hai la nozione dello stato delle cose. Io ho solo elencato elementi di valutazione, da non sottovalutare (scusa il gioco di parole)

 

[griz]

Non è però un vero ostacolo se si fraziona e si definiscono per bene diritti e doveri.

infatti! è importante che il primo atto di vendita riporti in modo preciso le eventuali ripartizioni degli spazi comuni e i vari diritti su queste altrimenti si rischia di generare contenziosi spiacevoli