Mediazione per compravendita - divisione - spese necessarie da sostenere

[ManuMutti]

Buongiorno, mia madre e 3 eredi della cugina sono in mediazione in riferimento ad una proprietà (utilizzabile solo 4 mesi l'anno) indivisa al 50%, anche se in realtà c'è un uso esclusivo concordato da più di 70 anni di una parte (mantenuta bene e abitabile da mia madre) e dell'altra parte (in stato pietoso da più di 10 anni). Dato che i 3 eredi non la utilizzano e hanno intenzione di venderla mia mamma ha fatto un'offerta di acquisto considerando il lavoro di mantenimento che ci siamo sobbarcati noi per 10 anni e le spese necessarie che ormai sono diventate indifferibili .
In base ad una perizia su cui entrambi siamo piuttosto d'accordo il valore immobiliare ammonta ad una cifra, che in realtà considerando tutte le spese necessarie (impianti non a norma: gas, idraulico, elettrico, muri cadenti ... ) sarebbe improponibile da sobbarcarsi. I cugini essendo proprietari del 50% indiviso e considerando quelle condizioni non riescono a venderla a nessuno, mia madre la comprerebbe ad una cifra accettabile, altrimenti ha proposto di dividerla, in modo che ognuno abbia la sua parte, fare le spese necessarie sulle parti comuni, in modo che i cugini poi vendano la loro parte. Ma questi non ci vogliono proprio sentire, non vogliono metterci nemmeno 1 euro.
Credo che andando dal giudice e considerando la proprietà divisibile, a parte le spese legali a cui si andrebbe incontro, lui la possa dividere sperando che ci dia la parte da noi utilizzata da più di 70 anni e spero che possa obbligarli a pagare le spese necessarie per i rifacimenti degli impianti, oltre che e attuare un regolamento; oppure nella peggiore delle ipotesi potrebbe anche metterla all'asta, facendo ulteriormente perdere il valore alla proprietà. Altre soluzioni possibili non ne vedo ? Voi ? Cosa fareste ? Come far capire ai cugini che è meglio chiudere la questione senza dover andare in giudizio e rischiare pure di pagare a noi i danni per la forte inadempienza di questi anni ?

 

[mapeit]

Se i cugini non vogliono mettere nemmeno un euro sulla loro proprietà indivisa che cosa vogliono farne se non venderla ? Lasciarla marcire ? Non credo. Quindi debbono rassegnarsi a venderla ad un valore sensibilmente inferiore a quello della perizia, così com'è. Io cercherei di spiegar loro questo e di addivenire ad una cifra che possa andar bene a tua madre, per acquistarla, ed a loro per venderla. Se non riuscite ad accordarvi sulla cifra, dite a loro che trovino un compratore ad una cifra superiore a quella da voi offerta, dando loro un termine (es. sei mesi) e specificando che dopo tale termine vi rivolgerete ad un giudice per richiedere la divisione, con le conseguenti spese che dovrete supportare tutti. Vedrai che magari ci pensano seriamente.

 

[ManuMutti]

Infatti vogliono la botte piena e la moglie ubriaca C'e' gente che pur di non sobbarcarsi tale spese sarebbe dIsposto a cederla in donazione . Per 10 anni ci hanno dolo fatto credere che avrebbero fatto i lavori per poi rimandare ogni volta. Addirittura anche per il tetto in eternit abbiamo dovuto lottare 5 anni sottostare ai ricatti di fare i lavori solo con l'impresa che volevano loro.e con cui hanno fatto sotterfugi vari non cambiando travi e travetti marci. Ora la piscina è nella stessa situazione e il suo avvocato ci ha detto rifatevela voi la piscina. Mia mamma non sa più dove sbattere la testa . Pensava di far nominare un tecnico dal tribunale ed obbligarli a fare questi benedetti lavori. Non si se abbia ancora voglia di aspettare 6 mesi anche perché ci devono ancora parecchi soldi di spese effettuate l'anno scorso. Comunque grz mille per il suggerimento.

 

[mapeit]

Si ma non credere che l'iter giudiziale sia semplice e rapido. A occhio qualche annetto.

 

[ManuMutti]

Si ma non credere che l'iter giudiziale sia semplice e rapido. A occhio qualche annetto.

Vero

 

[Franci63]

in realtà c'è un uso esclusivo concordato da più di 70 anni di una parte (mantenuta bene e abitabile da mia madre) e dell'altra parte (in stato pietoso da più di 10 anni).

Bisognerebbe analizzare questo accordo, per capire se comprende clausole specifiche su chi deve sostenere i costi delle parti che ha in uso.
E forse sarebbe saggio far fare una perizia sulle due parti separatamente, per far comprendere meglio ai cugini che non si può lasciar andare in malora un immobile, e poi pretendere che abbia lo stesso valore di uno curato.

mia madre la comprerebbe ad una cifra accettabile,

che differenza c’è tra la perizia (calcolata al 50%) , e la cifra che tua madre ritiene accettabile ?

 

[ManuMutti]

Bisognerebbe analizzare questo accordo, per capire se comprende clausole specifiche su chi deve sostenere i costi delle parti che ha in uso.
E forse sarebbe saggio far fare una perizia sulle due parti separatamente, per far comprendere meglio ai cugini che non si può lasciar andare in malora un immobile, e poi pretendere che abbia lo stesso valore di uno curato.

che differenza c’è tra la perizia (calcolata al 50%) , e la cifra che tua madre ritiene accettabile ?

Considerando che per 10 anni se ne sono fregati e hanno voluto pagare solo un minimo di spese di mantenimento ordinario e straordinario; facendo riferimento all'ultima perizia su cui sono anche loro d'accordo le spese ordinarie annuali ammonterebbero a 15.000 euro + utenze Noi avremmo scalato c.a. 100.000,00 euro che è il valore del lavoro svolto da noi in questi 10 anni. Ovviamente sapendo che questi avrebbero pagato un minimo, i lavori che potevamo fare li facevamo noi: mantenimento giornaliero di 3000 mq di giardino apertura piscina mantenimento giornaliero chiusura piscina verniciature varie pulizie varie ...

 

[ManuMutti]

Per quanto riguarda gli accordi, anche se la proprietà è indivisa, sono chiari da 70 anni ! Ognuno ha l'uso esclusivo di una parte della casa e non possiede le chiavi nemmeno dell'altra parte. Tutto il resto: giardino piscina garage è in comune.

 

[ManuMutti]

La valutazione della perizia tiene già conto della differenza tra le 2 parti

 

[ManuMutti]

Il problema fondamentale è che mettendoci dentro circa 300.000,00/400.000,00 euro (spese necessarie: rifacimento di tutti gli impianti , piscina , giardino, cancello, muri e depandance che sta lwtteralmente crollando ! la si rende abitabile) . Sinceramente penso che nelle attuali condizioni non sia nemmeno vendibile se non a un costo ovviamente basso, comunque sempre ben più elevato del valore catastale. Poi il problema è che essendo indivisa il valore della parte che venderebbero sarebbe ancora piu basso . A questo punto noi gli abbiamo detto che se pensano invece di poter ricavare molto di più di quello che gli abbiamo proposto noi siamo disponibili a dividerla in modo che poi loti possano vendere la loro parte .