Ciao, ci tengo a rispondere ad entrambe le questioni, in quanto sono sia proprietario che locatario, e ho avuto esperienze riguardo questi problemi nel corso degli ultimi anni.
1) Caldaia
La manutenzione ORDINARIA è deputato al locatario, NON al proprietario. Quindi tu dovrai occuparti dei controlli e delle eventuali piccole manutenzioni. I controlli OBBLIGATORI sono solo quelli ogni DUE anni (cioè la prova fumi), quello annuale non è affatto obbligatorio (a meno che non sia cambiata la legge negli ultimi mesi...), ma è una sorta di manutenzione ordinaria che praticamente tutti gli installatori offrono, e, se non hai idea di come funzioni una caldaia e di quali parti vadano controllate ogni tanto, tanto vale farla (ad un prezzo massimo di 60/70€ però, di più è un furto). Al proprietario sono deputate solo le manutenzioni straordinarie, cioè le sostituzioni di pezzi o la sostituzione completa della caldaia in caso di rottura. Tieni presente che se non fai le manutenzioni ordinarie (almeno la prova fumo ogni due anni), e poi si verifica una rottura, il proprietario potrebbe anche chiederti i danni.
Riguardo il fatto che hai affittato la casa con una prova fumi "valida", significa che il proprietario ti ha fornito l'immobile in perfetto stato e a norma di legge, e non è minimamente tenuto ad effettuare altre manutenzioni, anzi, sei TU che devi restituirglielo e mantenerlo in condizioni di efficienza e buono stato, come lui te lo ha consegnato, ragion per cui la prova fumi è deputata a te inquilino.
2) Muffa
Questo è un problema complesso, soprattutto perché le eventuali responsabilità sono abbastanza difficili da attribuire, ma nella maggior parte dei casi queste semplicemente "non ci sono". Il motivo per cui dico questo è perché, a meno di EVIDENTI problemi all'immobile (e il tuo dire che il problema è un difetto dell'immobile va prima verificato), la muffa è dovuta SOLO ad accumulo di umidità sulle pareti, e quindi, per quanto le caratteristiche dell'immobile abbiano un peso nella generazione del problema, è più che altro la presenza umana a causarla.
Per "problemi all'immobile" intendo ad esempio: tetto che perde, accumuli di acqua piovana nei solai, crepe nelle facciate (presenza di chiazze di umido), ponti termici...
Tieni presente che alcuni di questi problemi sono risolvibili abbastanza facilmente e piuttosto velocemente, ma ad esempio un ponte termico non sarà mai eliminabile completamente (ti sto parlando da architetto...), e potrebbe implicare lavori onerosi e assolutamente non indispensabili dal punto di vista del proprietario. Un ponte termico è infatti una caratteristica intrinseca dell'immobile, in pratica è nato così, e non è un problema di cui il proprietario deve per forza esserne a conoscenza e al quale deve provvedere; i ponti termici sono sempre esistiti e il 99,9% delle abitazioni ne è afflitta...nessuno si preoccupava di queste cose prima delle famose "certificazioni energetiche" (ohibò ecco a cosa servono!!!). Una cosa è un tetto che perde o una facciata bucata come un colabrodo, cose per cui dovresti far valere le tue ragioni col proprietario; tieni presente però che, quando si affitta, si accetta l'immobile così com'é, e se adesso ti rendi conto che la facciata scrostata crea un problema beh...è meglio trovare un accordo col proprietario piuttosto che pretendere una soluzione da parte sua, anche perché appunto prima occorre capire se quello è davvero il problema.
Ti dico queste cose perché il problema muffa non è così facile da risolvere, ma soprattutto ognuno potrebbe addurre le sue ragioni per non fare nulla (mi è capitato...), e nessuno ci guadagna.
Quello che penso è fondamentalmente che:
- Gli immobili in Italia sono costruiti da schifo, almeno quelli degli ultimi 30/40 anni, nonostante li facciano passare per edifici "di qualità", quindi questi problemi sono all'ordine del giorno, dipendono molto anche dai materiali usati, o dalle vernici etc etc
- Negli ultimi 2/3 anni ha piovuto davvero molto, rendendo l'accumulo di acqua e umidità piuttosto importante, più o meno in tutte le zone d'Italia (ma specialmente al nord), e rendendo problemi di questo tipo piuttosto comuni. I muri sono spesso bagnati e l'umidità interna fa il resto.
- Le abitudini personali sono spesso causa di questi problemi, cioè le responsabilità non sono solo "esterne"...non si può demandare al proprietario la soluzione di un problema (di cui comunque è da valutare l'entità) non direttamente dipendente da lui o dalle sue mancanze.
Infine: anche io ho il problema muffa in casa, e ho preso provvedimenti, con sali, umidificatore (inverter...) etc ma comunque il problema rimane. La casa è a posto, il tetto e le facciate sono in buone condizioni...cosa dovrei fare? Chiamare il proprietario e obbligarlo a fare un cappotto esterno (cosa che probabilmente sarebbe l'unica soluzione, sempre se lo realizzano correttamente) isolando al massimo tutti i ponti termici? Non mi pare una soluzione percorribile in breve tempo, né con costi ragionevoli (anche perché si tratta di un condominio). La soluzione è che mi tengo la muffa in casa, cercando di ridurla al minimo, magari cambiando certe mie abitudini, e provo a concordare col proprietario ad esempio un rimborso sull'imbiancatura che farò in primavera, con vernici antimuffa etc etc. Ma più di così non credo tu possa pensare di fare, a meno che non hai voglia di litigare e/o il tuo proprietario di casa è più disponibile della media.
Se vuoi un parere su un'esperienza molto recente: da PROPRIETARIO ho avuto un problema con un'inquilina, sempre a causa di muffa, a mio dire dovuto all'eccessiva umidità nell'appartamento (tanto che pareva di stare ai tropici quando si entrava in casa...). Beh, io ho valutato le cause e scritto una perizia firmata da me stesso architetto, ho chiamato una società esterna indipendente che ha tratto esattamente le medesime conclusioni, mettendole nero su bianco, e mi sono preso le mie responsabilità chiedendo all'inquilina di adottare alcune soluzioni (a costo zero tra l'altro...), per poi valutare quali interventi adottare in primavera se il problema non si fosse risolto. Beh lei non ha fatto NULLA, nemmeno pulito la muffa con una spugna, nemmeno allontanato di un cm i mobili dalle pareti esterne...e ovviamente la muffa non è scomparsa. Di contro ha insistito sul fatto che io la stavo facendo vivere in un ambiente insalubre, ha smesso di pagare l'affitto per due mesi e si è rivolta agli avvocati.
Beh ha perso. Si è fatta il sangue marcio per 6 mesi, io non ho speso un € (l'assicurazione di solito comprende un'assistenza legale, seppur minima) e se ne è andata di casa pagando tutto il preavviso, le spese arretrate e tutto il resto. E sono stato buono a non chiederle danni morali e rimborso danni all'immobile (per sfregio mi ha scollegato i cavi di 4 prese di corrente e smollato le viti di tutti i rubinetti monoleva).
Io ho tolto la muffa in tutto l'appartamento in circa 10/15 minuti con una spugna e un po' di ammoniaca, e non ne sono rimaste tracce: ho dato il bianco con prodotto apposito (sperando che funzioni...) e ri-affittato la casa. Ho avvertito il nuovo inquilino del possibile problema e lui la casa la ha presa comunque, ma dopo un anno e mezzo il problema non si è più presentato.
Valuta tu cosa sia meglio fare...
Ciao
