Mansarda dichiarata A/3 catasto

[enneci]

Ciao a tutti
sono nuovo del forum ed ho bisogno del vostro supporto per capire come comportarmi.
Ho appena fatto il compromesso di acquisto di un appartamento dotato di un piano abitabile e di una mansarda le cui altezze NON superano mediamente i 240 cm previsti per essere considerata abitabile.

In occasione della richiesta di manutenzione straordinaria per beneficiare delle detrazioni fiscali con l'intento di costruire un bagno in questa mansarda il tecnico mi ha sottoposto il fatto che nonostante sul compromesso la superficie della mansarda sia accatastata come A/3 unitamente alla superficie della casa, e nonostante sul compromesso sia indicata una rendita catastale dell'intero "acquisto" (85 mq pari a 63 della casa e 22 della mansarda) in questa non posso costruire un bagno in quanto non considerata abitabile (pur essendo presente un certificato di abitabilità dell'immobile occorso per decadimento dei termini a seguito della presentazione della domanda).

ora ho due cose da chiedere

in questa mansarda io cosa ci posso fare ?
Ci posso effettivamente costruire un bagno ? ( ci sono già la predisposizioni di carico e scarico acqua nonchè riscaldamento a pavimento ed aria condizionata!)
Ci posso almeno costruire una "lavanderia"? (locale chiuso con dentro lavatrice, asciugatrice e magari un mobile lavatoio)

Infine, non di meno conto, visto che chi me la sta vendendo me la sta vendendo come A/3 per una superficie di 85 mq, così è scritto sul compromesso e così è dichiarato dal venditore, io posso rivalermi sul venditore per dichiarare nullo il compromesso o quanto meno per chiedere una riduzione del prezzo !?
mi sta vendendo un appartamento da 85 mq a 3000 € / mq quando in realtà di abitabili sono soltanto 62 mq e il resto sono "locali tecnici" ... cosa mi consigliate di fare ?

grazie infinite del supporto
se avete bisogno di maggiori dettagli vi rispondo nei commenti
Buona giornata
NC

 

[Daniele 78]

Già se si parla di mansarda ed ha quelle altezze (inferiori a 2,70 mt) bisogna vedere nella Regione dove abiti perché per il recupero delle mansarde ogni Regione ha una sua legge particolare per il recupero dei sottotetti “alias mansarde”!
Se è abitabile tu puoi fare quello che vuoi a patto che rispetti le altezze minime o medie.

Ad esempio se la minima fosse 1,80 mt verso la parte più bassa, e tu ne avessi 1,30 o 1,40 mt dovresti creare contro il muro un armadio a muro o uno scomparto in modo tale che l’altezza misurata fosse corrispondente alla minima.

Se fosse senza agibilità (che dal 2001 corrisponde con l’abitabilità) avresti tutte le ragioni ma qui è diverso.
Piuttosto puoi verificare se la planimetria immobile (catastale e comunale) corrispondono tra loro e con lo stato di fatto e cosa è stato dichiarato in atto.

Se tutto corrisponde ed è stata fatta la verifica PRIMA della vendita è tutto ok; se mancasse corrispondenza e non fosse stata citata in atto la verifica del tecnico allora ci potrebbero essere problemi sia per il notaio, per il collega che avrebbe fatto una perizia falsa e logicamente anche il venditore ne subirebbe le conseguenze!

 

[Gianco]

Sarebbe opportuno farci avere una copia della planimetria catastale e della visura, precedentemente private degli elementi identificativi.

 

[enneci]

Buongiorno.
Cerco di rispondere a tutto.
Il regolamento della Regione Emilia Romagna parla di H. minima 2,40 cm.
La mansarda in questione è alta nel punto più alto 2,33+0,20 mt e nel punto più basso "a vista" (quindi considerando che sulle pareti perimetrali ci sono dei "ripostigli che "avanzano verso il centro della stanza") 1,09 mt.
Allego foto del progetto della mansarda "Mansarda.jpg"
Questa foto è presa dalla copia del progetto che il venditore mi ha dato a firma di un architetto e che è stato depositato in comune quando è stata chiesto il permesso a costruire. Identica piantina mi è stata data anche dall'agenzia immobiliare quando ho visitato l'appartamento prima di andare al compromesso e , nella mansarda , era previsto dal disegno un bagno con una camera (vi allego anche questo disegno).
Quando abbiamo fatto il compromesso mi è stata data copia della richiesta di conformità edilizia ed agibilità avanzata al comune in questione che, non avendo risposto nei termini previsti dal regolamento, si è definita approvata di default.
questo è dichiarato anche nella relazione tecnica integrata di cui mi è stata consegnata copia dove vengono identificati i dati catastali dell'immobile, vengono dichiarati 4 vani (ma dove sono questi 4 vani visto che il piano primo è a mio avviso di 3 piani... la mansarda viene considerato vano ?!?!?!) comunque questa relazione tecnica dice che l'intero subalterno è in categoria A/3 (quindi per me anche la mansarda veniva considerata abitazione ... e che la consistenza di questo subaterno era di 4 vani. che quanto dichiarato è confermato da un sopralluogo che questo architetto ha fatto nei locali verificando lo stato dei luoghi rispetto alle planimetrie depositate al catasto e di cui è stata chiesta copia agli atti qualche mese fa dallo stesso architetto per verificare fisico con cartaceo. l'architetto dichiara inoltre che l'immobile è corrispondente agli elaborati grafici allegati ai titoli edilizi (permessi a costruire, dia, ecc. ecc presenti al comune di cui aveva chiesto accesso agli atti) ed allega copia di queste planimetrie estratte penso dal catasto (che vi allego).

sul compromesso di acquisto si parla di : piano 1-2 cat A/3 classe 3 consistenza vani 4 superficie catastale totale 85 mq totale escluse zone scoperte mq 77 Rendita Catastale xxx € (appartamento);
e poi viene anche detto sempre nel compromesso che gli immobili risultano graficamente individuati nelle planimetrie depositate presso l'agenzia per il territorio protocollo XXXXX delle quali la parte acquirente dichiara di averne preso visione (si ma ho preso visione di quello che vi ho allegato) e che i dati catastali e l eplanimetrie depositate in catasto sono conformi allo stato di fatto e non esistono difformità rilevanti tali da dover presentare nuove planimetrie catastali o da influire sul calcolo della rendita catastale.

ora mi chiedo, quella superficie della mansarda può avere la stessa rendita catastale dell'appartamento di sotto ?

ripeto che l'abitabilità / agibilità viene, dalla relazione tecnica dell'architetto, intesa attestata essendo decorsi i termini di cui alla legge regionale allora vigente quando è stata fatta richiesta del certificato ... in buona sostanza è stata fatta la richiesta, il comune non ha mai risposto, trascorsi i termini l'agibilità è stata dichiarata attestata per termini strascorsi. quest ocosa vuol dire ? che essendo stata fatta la richiesta anche per la mansarda questa viene considerata abitabile di default ?!

in buona sostanza quello che voglio capire io è se, posta l'altezza minima di 240 cm previsti dal regolamento regionale, posto che non le ho, posto che a compromesso l'appartamento + mansarda vengono considerati a/3, che la superficie dell'appartamento dichiarato è 85 mq (piano primo + mansarda piano secondo), posto che le planimetrie presenti al catasto le ho allegate. che il progetto presentato al comune è quello allegato (mansarda.jpg) che non ho copia delle planimetrie depositate al Comune (per verificare la compatibilità tra catasto e comune), posto tutto questo .... il compromesso è da considerarsi valido ?
in questa mansarda io ci posso fare un bagno ? la mansarda è da considerarsi abitabile oppure è un locale tecnico ?
se avete altre domande e posso chiarirle sono qui

grazie del supporto
saluti

 

[griz]

il fatto che tutta l'unità sia censita A/3 non significa che i locali sottotetto siano contemplati come quelli al piano abitabile ma semplicemente sono accessori e la superficie è parametrata e non corrisponde alla effettiva: puoi costruire un bagno o lavanderia solo se la zona che intendi adibire a questo uso riesce ad essere di altezza media sufficiente oppure lo costruisci, lo usi e basta, lo lasci a destinazione ripostiglio, sono valutazioni da fare

 

[enneci]

Grazie della risposta "Griz". Quindi per capire, considerando che le altezze medie non sono quelle previste dal regolamento regionale/comunale per dichiarare abitabile quella superficie, e sapendo che la richiesta di abitabilità è occorsa per "silenzio/assenso" in seguito alla domanda fatta all'epoca,io potrei comunque costruire un bagno sapendo che le altezze mi vanno bene lo stesso... ma in tal caso però sto commettendo un abuso edilizio oppure no ?
infine la domanda è ... quella superficie che mi è stata venduta come abitabile (101 mq di cui 77 appartamento piano primo e 24 della mansarda piano secondo) è in realtà un locale tecnico pertanto potrei avanzare una richiesta di riduzione del prezzo perchè tratto in inganno sull'effettivo utilizzo della superficie in questione ? Mi sfugge questo aspetto. grazie

 

[Luigi Criscuolo]

ma c'è qualcosa che non va nel confronto tra le planimetrie ella mansarda. Nel (piano secondo.jpg) si legge che l'altezza massima della mansarda è in prossimità del piano di arrivo della scala interna ed è di 2,30 m. poi l'altezza del soffitto scende ed al centro del locale è di 1,50 m. Questa misura contraddice la quota di progetto (mansarda.jpg) dove la porta finestra del terrazzo a tasca ricavato nello spiovente del tetto, è quotata 2,60/2,00. Dando per scontato che l'altezza della finestra è di 2,00 bisogna capire come lo spiovente del soffitto a metà locale sia di h 1,50 m. Secondo me mancano dei dettagli nelle planimetrie. Comunque con h 1,50 scordati qualsiasi abitabilità.

 

[Gianco]

Effettivamente la planimetria non sarebbe sufficiente servirebbero i prospetti e perché no anche la sezione. Comunque, sembrerebbe che il colmo sia in quota con l'asse (tratteggiato) della porta del terrazzo. Solo così sarebbe comprensibile.

 

[basty]

però sto commettendo un abuso edilizio oppure no ?

In sostanza si.

quella superficie che mi è stata venduta come abitabile (101 mq di cui 77 appartamento piano primo e 24 della mansarda piano secondo) è in realtà un locale tecnico pertanto potrei avanzare una richiesta di riduzione del prezzo perchè tratto in inganno sull'effettivo utilizzo della superficie in questione ?

Chiedere è lecito, e direi anche ovvio, in questo caso.

Rispondere positivamente è cortesia, ma non obbligatorio.
Bisognerebbe pure conoscere le quotazioni del mercato immobiliare locale: il prezzo a mq, per di più lordo, è solo una indicazione.

 

[Daniele 78]

ma c'è qualcosa che non va nel confronto tra le planimetrie ella mansarda. Nel (piano secondo.jpg) si legge che l'altezza massima della mansarda è in prossimità del piano di arrivo della scala interna ed è di 2,30 m. poi l'altezza del soffitto scende ed al centro del locale è di 1,50 m. Questa misura contraddice la quota di progetto (mansarda.jpg) dove la porta finestra del terrazzo a tasca ricavato nello spiovente del tetto, è quotata 2,60/2,00. Dando per scontato che l'altezza della finestra è di 2,00 bisogna capire come lo spiovente del soffitto a metà locale sia di h 1,50 m. Secondo me mancano dei dettagli nelle planimetrie. Comunque con h 1,50 scordati qualsiasi abitabilità.

Si ho visto ora in effetti c’è questo problema.
Se fosse un misto delle due soluzioni sarebbe che il punto più alto sarebbe 2,30 mt ed ammesso che la porta fosse 2,00 mt dovrebbero esserci solo 30 cm di dislivello e su una distanza come quella vorrebbe dire avere un tetto quasi in piano cosa non avrebbe poi senso comunque.
Diciamo che la planimetria catastale “piano secondo” come altezze non corrisponde con quelle dell’immagine del IMG 8831 che mi sembra più un disegno commerciale da Agenzia che un disegno comunale, almeno a naso.

Come dice @Gianco per capire l’andamento del tetto servirebbero sezioni e prospetti