Magazzino o garage ?

[lucia dendena]

Vorrei un vostro parere riguardo a questa questione: una ventina d'anni fa mio nonno ha fatto sostituire la scheda catastale del suo magazzino dichiarandolo garage, senza però fare il cambio di destinazione d'uso in comune. Alla sua morte il notaio nella successione ha indicato i dati catastali relativi all'esistenza di un garage. Attualmente il garage-magazzino di c.ca 24 mq è passato di proprietà per successione a tre zie. In futuro potrebbe essere venduto come garage o come magazzino? la vendita come garage potrebbe invalidare l'atto visto che le zie non sono in possesso dell'autorizzazione al cambio di destinazione d'uso ? Grazie a tutti
Lucia

 

[mapeit]

La posizione dell'immobile per il Catasto è regolare, non lo è invece per quanto riguarda le norme urbanistiche.
Non tutti i locali possono essere adibiti a garage, in special modo per quanto riguarda la normativa antiincendio che deve essere rispettata.
Più che invalidare l'atto, la situazione potrebbe far sì che l'acquirente futuro avesse da ridire qualora scoprisse che non può parcheggiarvi un'auto poiché il locale non è idoneo e facesse di conseguenza causa al venditore.
Consiglierei di avvalersi di un tecnico esperto nelle norme urbanistiche comunali per valutare con un sopralluogo se sia fattibile il cambio di destinazione d'uso, magari con qualche opera di adattamento, piuttosto che mantenere una situazione di irregolarità che un domani potrebeb portare a ben più gravi conseguenze.

 

[lucia dendena]

Grazie, mi pare corretto, infatti il soffitto ha travi in legno e nel locale esiste una piccola finestra di collegamento con un bagno di una proprietà diversa....

 

[griz]

Grazie, mi pare corretto, infatti il soffitto ha travi in legno e nel locale esiste una piccola finestra di collegamento con un bagno di una proprietà diversa....

se la situazione è così come la descrivi, l'unità non è utilizabile come garage, io valuterei quindi la possibilità di una variazione catastale per tornare a C2 dall'attuale C6, la rendita e qiondi le imposte relative sarebbero abbattute
in futuro si potrà valutare se avviare una pratica urbanistica e trasformarlo seriamente in garage

 

[lucia dendena]

Magazzino o garage?

se la situazione è così come la descrivi, l'unità non è utilizabile come garage, io valuterei quindi la possibilità di una variazione catastale per tornare a C2 dall'attuale C6, la rendita e qiondi le imposte relative sarebbero abbattute
in futuro si potrà valutare se avviare una pratica urbanistica e trasformarlo seriamente in garage

..grazie, capisco.. Ma ho ancora dei dubbi:
1) se torno alla precedente classificazione catastale non mi diminuisce anche il valore in caso di vendita? Se è così non converrebbe!
2) il locale è in un immobile del '700 nel centro storico di una città, dove i garage sono molto appetibili, oltre a ciò è della stessa proprietà un appartamento sovrastante di c.ca 200 mq e il garage potrebbe essere venduto in abbinamento a questo.
3) infine: non potrebbe essere venduto come garage con l'accordo che chi lo compra si farà tutta la necessaria ristrutturazione (che già dovrà fare per l'appartamento sovrastante) e il necessario adeguamento?.
Grazie ancora..

 

[griz]

allora...
chiariamo: il valore di vendita solitamente non è legato alla destinazione catastale, in particolare la destinazione catastale non è allineata con quella depositata in comune, non è particolarmante rilevante ma in caso di vendita il compratore ti chiederà di sistemare la cosa
cone hai già immaginato, nei centri storici si passa sopra a tante cose, le finestra del bagno di altri collegata al garage però è oggettivamente un problema: se la chiudi il proprietario diventerà una iena, se la lasci e qualcuno avvierà un diesel in inverno il tuo acquirente verrà denunciato per tentato omicidio

è un problema da risolvere da qulunque parte lo guardi, in particolare se pensi di vendere

 

[lucia dendena]

allora...
chiariamo: il valore di vendita solitamente non è legato alla destinazione catastale, in particolare la destinazione catastale non è allineata con quella depositata in comune, non è particolarmante rilevante ma in caso di vendita il compratore ti chiederà di sistemare la cosa
cone hai già immaginato, nei centri storici si passa sopra a tante cose, le finestra del bagno di altri collegata al garage però è oggettivamente un problema: se la chiudi il proprietario diventerà una iena, se la lasci e qualcuno avvierà un diesel in inverno il tuo acquirente verrà denunciato per tentato omicidio

è un problema da risolvere da qulunque parte lo guardi, in particolare se pensi di vendere

..ok , hai ragione grazie Griz e grazie Mapeit !