Locazioni:Garanzie accessorie :cauzione per spese legali derivanti dalla gestione del contratto

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E'efficace chiedere al conduttore,invece della fideiussione a garanzia dei canoni di locazione,che implica un allungamento della procedura di sfratto,ed alla fine tutela più il conduttore che il locatore,inserire nel contratto di locazione:
-garanzia per anticipo spese legali derivanti da inadempienze contrattuali che obblighino il locatore ad adire a vie legali.

Un fondo infruttifero,una polizza specifica,una fideiussione bancaria.

La procedura di sfratto è a carico del conduttore,comprese le spese legali,ma ovviamente tutti i legali vogliono un anticipo.
Tale garanzia andrebbe a coprire tali anticipi ed è un piccolo deterrente nei confronti del conduttore a NON pagare gli oneri derivanti dal contratto di locazione:
oneri accessori,adeguamento ISTAT,canoni di locazione

Che ne pensate?

 

[User_44116]

Scusa Key,
il concetto non mi è molto chiaro (per mia ignoranza e incompetenza!).
Una volta inserita nel contratto la clausola indicata, cosa bisogna fare?
Con quali costi?
Grazie e cordiali saluti.

 

[Nemesis]

Tale garanzia andrebbe a coprire tali anticipi ed è un piccolo deterrente nei confronti del conduttore a NON pagare gli oneri derivanti dal contratto di locazione:
oneri accessori,adeguamento ISTAT,canoni di locazione
Che ne pensate?

Che non occorre pensare a soluzioni fantasiose. "Tale garanzia", per quel che vale, esiste già. Si chiama deposito cauzionale, che non può essere superiore a tre mensilità del canone e che è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.

 

[key]

Allora Il problems nasce dal fatto che molti proponenti conduttori non vogliono la fideiussione bancaria sui canoni di locszione non percepiti dal conduttore,di almeno sei mesi.
Sto proponendo alternative.
Appunto :un fondo spese a favore del locatore pet anticipo spese legali che Il locatore deve sostenere per avviare procedimenti giudiziari contro Il locatore per Sue inadempienze derivanti dagli oneri contrattuali.
Sarebbe un deposito fruttifero,come Il deposito danni da utilizzare per anticipo spese legali,Su procedure legali che comunque comportano la condanna del conduttore al pagamento delle spese legali.
in caso di condanna alle spese,durante la decorrenza del contratto,per inadempienze e morosita,da tale deposito vengono detratte le spese legali che Il giudice condanna a pagare Il conduttore.
se Il conduttore adempie regolarmente e nei termini di legge previsti agli oneri derivanti dal contratto,tale deposito fruttifero viene restituitocontestualmentealla consegna delle chiavi dell immobile locato.
opinioni in merito?

Il deposito cauzionale e'per I danni alla cosa locata.
non per morosita o altre inedempienze derivanti dagli oneri contrattuali
ossia:
canoni locazione mensili
oneri accessori
aggiornamento istat(se inserito nel contratto,non e'un obbligo,ne e'causa di annullabilita Della locazione)
alternative?

 

[Nemesis]

Il deposito cauzionale e'per I danni alla cosa locata. non per morosita o altre inedempienze derivanti dagli oneri contrattuali ossia:
canoni locazione mensili
oneri accessori
aggiornamento istat

Il deposito cauzionale ha funzione di garanzia dell'adempimento di TUTTI gli obblighi derivanti dal contratto di locazione.

 

[alberto bianchi]

Il deposito cauzionale e'per I danni alla cosa locata.
non per morosita o altre inedempienze derivanti dagli oneri contrattuali
ossia:
canoni locazione mensili
oneri accessori
aggiornamento istat(se inserito nel contratto,non e'un obbligo,ne e'causa di annullabilita Della locazione)
alternative?

Ma tu speri di trovare un conduttore in grado di presentare tali garanzie ? E quale banca gliele rilascia ? Pensi che un conduttore abbia 6 mesi di tempo da perdere in queste richieste fuori dal mondo e dalla legge ? Oppure stai firmando un contratto con un cittadino del Botswana ? Ma perchè non gli chiedi una lettera di Credito valida 10 anni, confermata dalla Banca Universale ?
Scusa l'ironia, ma come dicono dalle parti di Nemesis e Jaco: Quanno ce vo' ce vo'.

 

[key]

art 11 legge 392-78
Nei contratti di locazione ad uso diverso da quello abitativo, è regolare da parte del locatore la richiesta del deposito cauzionale a garanzia dei danni e guasti riscontrati in sede di riconsegna dei locali, nonché ovviamente dell'integrale pagamento del canone di affitto, l'occupazione senza titolo dell'immobile e le eventuali spese legali sostenute dal locatore per il rispetto di tutti gli adempimenti del contratto, per un importo superiore a tre mensilità del canone.

Perfetto,ma in tutti contratti che ho stipulato,il deposito cauzionale è NON imputabile in conto canoni etc.
E'prassi.
E' specifico solo per i danni all'immobile alla riconsegna del locale(diciamo dopo 15 giorni dalla riconsegna del locale,il tempo utile per stimare eventuali danni)

Quindi ?

 

[Nemesis]

Quindi ?

Quindi, ripetiamo: il deposito cauzionale è a garanzia dell'adempimento di tutti gli obblighi derivanti dal contratto di locazione. Quindi non solo a garanzia dei danni all'immobile.

il deposito cauzionale è NON imputabile in conto canoni etc.

Dal fatto che il conduttore non possa procedere a tale imputazione non discende che la funzione del deposito sia solo quella di garantire il locatore per i danni arrecati dal conduttore all'immobile.

 

[key]

Mr.Bianchi
Acute osservazioni.
Purtroppo in molti tribunali italiani ,la sentenza di rilascio per morosità la danno anche dopo un anno!!!!!!!!!!
Quindi continui a pagare le tasse sul percepito fino alla sentenza di rilascio,salvo chiedre il rimborso all'Agenzia delle Entrate,o non pagare proprio le imposte,o semplicemente non dichiarare da subito il reddito da locazione non percepito,optando per la dichiarazione oltre il reddito previsionale,quindi sanzioni......

Poi prima del rilascio effettivo con ufficiale giudiziario altro annetto.

In questo lasso di tempo,comunque TU anticipi le spese legali per tutto l'ambaradam....

Finchè NON si adeguano al processo civile telematico per sfratti,il conduttore è ovviamente tentato a non pagare l'affitto...
L'inefficienza dei tribunali è un valido alleato.

Sto proponendo alternative alla fideiussione bancaria,come garanzia accessoria,come minimo deterrente alla morosità

chi propone altre idee?

Nemesis
Osservazione corretta.
Per andare oltre le 3 mensilità si opta per la fideiussione bancaria al posto del deposito cauzionale.che è omnicomprensiva(è un prestampato uguale per tutte le banche).
in caso di morosità si escute integralmente(per la escussione passano minimo due mesi)
E poi si procede con lo sfratto.
Ma cosi ti sei giocato la cauzione danni.
Il conduttore ti distrugge il locale e tu gli devi far causa,in quanto non hai nulla in cassa.
E una causa per danni....altri 4-8 annetti di tribunale......

Quindi?

 

[Nemesis]

Quindi?

Tieniti i tuoi immobili e non concederli in locazione.